越南房產購買流程：從看房到紅書的9個步驟

在越南購買房產需要多長時間？

大多數交易從接受報價到完成交割需要 30至60天。新推出的期房購買可能需要更長時間，因為交房（以及紅書轉移）須待建築竣工後才能進行。已有紅書（「sổ đỏ」／「sổ hồng」）的二手公寓和房屋交易速度最快。

下圖展示每位買家都需經歷的九個實際階段。本文其餘部分將逐一介紹各階段所需文件及您將聽到的越語術語。

典型時程：從出價到紅書轉移約需30–60天

第1步 — 篩選區域與預算

以 越南盾（VND） 確定您的預算（合約唯一使用的貨幣），並挑選兩至三個區域。外國買家通常會聚焦於 第2郡（Thao Dien、An Phu）、第7郡（Phu My Hung）、Binh Thanh（Vinhomes Central Park） 或 Thu Duc市 — 這些地區擁有最豐富的外籍可購公寓存量。請參閱我們的胡志明市外籍人士可購公寓指南，獲取逐棟建築的詳細分析。

第2步 — 看房

建議在出價前看 3至8個單位。務必親赴現場查看；平面圖和開發商效果圖並不足夠。現場需確認的事項：

• 朝向方位（越南買家非常重視 hướng，偏好東向和東南向）。
• 樓層 — 二樓以上通常略有溢價。
• 鄰居狀況及走廊環境 — 這是評估大樓管理水準的指標。
• 新建築：實際交房規格與宣傳冊的差異（地板、廚房、冷氣）。

第3步 — 出價

出價透過您的房產經紀口頭提出，再以簡訊或電郵確認。越南賣家 預期會議價 — 首次掛牌價通常比賣家底價高出5至10%。常見的開價策略是低於掛牌價6至8%。

第4步 — 預訂訂金（đặt cọc）

一旦價格達成共識，您需支付 訂金（đặt cọc），通常為成交價的 2至10%，並簽署 訂金協議（hợp đồng đặt cọc）。此協議具有法律約束力，承諾繼續交易。

• 若買家放棄：訂金將被沒收。
• 若賣家放棄：賣家須退還訂金，並支付相同金額作為違約罰款（即您將收回 2倍 訂金）。

訂金協議是外國買家應暫停並仔細核查的第一道關卡：協議必須載明 具體單位號碼、議定的越南盾價格，以及明確的 完成期限（通常為30至45天後）。

第5步 — 盡職調查

這是外國買家最重要、也是最常被忽略的步驟。需核實以下事項：

1. 產權 — 該單位已有紅書（或粉書），且賣家姓名列於其上。
2. 外籍配額 — 對於外國買家，該建築須列於 省級建設廳外籍可購建築名單，且 每棟樓30%的上限 尚未用盡。請向開發商或大樓管理處索取書面配額聲明。詳見越南外籍人士購屋配額說明。
3. 產權負擔 — 無未清償抵押貸款、無法院命令、無未繳管理費。
4. 土地用途 — 對於別墅和商鋪，須確認土地性質為 住宅用地（「đất ở」）還是 農業用地（「đất nông nghiệp」— 後者的開發或轉售難度大得多）。

第6步 — 買賣合約（HĐMB）

買賣合約 在越語中稱為 hợp đồng mua bán，常縮寫為 HĐMB。須由雙方在公證人面前簽署。外國買家可親自出席或透過公證授權書辦理。

HĐMB亦將列明其餘款項的付款時程（訂金從總價中扣除；餘款通常在公證時或公證前支付）。

第7步 — 轉讓稅費

費用項目	由誰支付	金額
個人所得稅（轉讓所得）	賣家（預設；有時協議由買家支付）	成交價的2%
登記費（lệ phí trước bạ）	買家	成交價的0.5%
公證費	雙方分攤或由買家支付	約成交價的0.1%，設有上限
代理佣金	賣家（慣例）	1–2%

外國買家應預留總交易成本約為成交價的 2.5至3.5%。務必在HĐMB中確認各項費用由誰承擔 — 越南市場的慣例比許多其他市場更為多樣。

第8步 — 公證（công chứng）

您與賣家在公證辦事處（văn phòng công chứng）會面。公證員核查身份證件、產權及HĐMB後，在合約上蓋章。此時 購買價款的餘額通常透過越南銀行帳戶完成轉帳，由公證員見證。

外國買家應攜帶：

• 附有有效越南簽證印章或電子簽證入境記錄的護照。
• 資金來源證明文件（一份顯示資金已以您的名義匯入越南的銀行對帳單是最理想的）。
• 已簽署的HĐMB。

第9步 — 紅書轉移

公證完成後，檔案送至 省級土地登記處。登記處將註銷賣家的紅書，並以您的名義核發新的紅書。此過程通常需要 2至4週。

外國買家所獲得的紅書與越南本地買家相同，但有 兩點實際差異：

• 紅書上會附有批注，說明您持有的是 50年外籍買家制度 下的產權（可申請續期一次）。
• 您可出售、贈與或繼承該單位 — 但若要用於商業租賃，則須另行取得相關許可。

常見錯誤 — 及如何避免

• 在銀行體系外付款。 務必透過越南銀行匯款，並保留清晰的書面記錄。超過20M VND的現金付款在法庭上不具可執行性。
• 略過配額查核。 每年都有少數外國買家因簽約時該棟建築的30%外籍配額已額滿，導致已支付的訂金無法完成交易。
• 訂金後口頭議價。 任何變更均須以書面形式附於HĐMB之後作為附件。
• 僅依賴單一來源確認土地狀態。 對於有地產權物業，應將紅書與當地鄉鎮規劃辦公室的資料交叉核對。

入住後的注意事項

建議設立季度提醒，定期處理以下事項：

• 依據開發商發票繳納 管理費（phí quản lý）。
• 繳納小額 年度房產稅（約為官方核定價格的0.03%）。
• 若您出租單位，須申報 年度租金收入稅（按標準稅率，毛租金收入的10%）。

如需深入了解短租或長租哪種方式更合適，請參閱胡志明市各區租金收益率。