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越南外國人購屋配額：30% 上限規則詳解

越南規定每棟公寓大樓的外國人持有比例上限為 30%，每個行政坊（phường）的外國人持有獨立屋上限為 250 棟。此上限為逐案滾動計算——當外國人將房產出售給越南買家時，即釋出一個外國名額。在支付訂金前，務必向開發商取得當前配額的書面確認。

4 分鐘閱讀·TìmNhàGầnĐây 編輯部·最近審核於 1 June 2026

對於在越南購置房產的外國買家而言，最重要的一條規定就是每棟公寓大樓的外國人持有比例上限為 30%。對此規定的誤解，是外籍買家損失訂金或無法辦理產權登記最常見的原因。本文將說明此上限的定義、實際運作方式、查詢方法，以及配額滿額時的應對措施。

兩項關鍵上限

根據 Decree 99/2015/ND-CP 及 Decree 30/2021 的修訂，外國人持有房產須遵守兩項上限：

公寓／共管大廈：任何單一大樓中，最多 30% 的總戶數可由外國人持有。
有地房屋（別墅、連棟透天）：每個**行政坊（phường）**最多 250 棟可由外國人持有。

兩項上限均為滾動計算，而非終身配額。當外國人將房產出售給越南買家時，該外國名額即釋出，另一位外國人可再行購入。若外國人出售給另一位外國人，則名額隨之轉移。

配額在項目中的實際運作方式

以胡志明市 Thu Duc City（守德市）一棟 1,000 戶的公寓大樓為例，30% 上限意味著同一時間最多可有 300 戶由外國人持有。開發商會追蹤此數字，負責辦理過戶的公證人及發放「粉紅書」（Pink Book）的土地登記處亦然。

當買家表達購買意願時：

開發商確認該大樓目前的外國人持有戶數。
若未達上限，該戶即以「外國人可購」身份提供。
若已達上限，該戶僅能出售給越南買家。

開發商必須透明告知哪些戶別目前具備「外國人可購」資格。實際操作上，務必在支付訂金前以書面方式確認特定戶別的資格。若開發商拒絕以書面形式確認，這便是一個警示信號。

有地房屋上限中「坊」的意義

phường（坊）是比區更小的行政區劃。胡志明市第一區（District 1）本身就有 10 個坊；第二區（District 2，現已併入 Thu Duc City）在行政重組前有 11 個坊。

250 棟的上限是以「坊」為單位計算，而非以「區」或「市」計算。因此，在需求旺盛的坊——例如 Thu Duc City 的 An Phu——250 個名額可能很快便告額滿。將有地房屋出售給外國人的賣方，必須在簽約前確認該坊的當前持有數量。

預售屋與二手屋：配額的運作方式有所不同

預售公寓（在大樓完工前向開發商購買）：開發商維護一份動態計數，您在簽約時預訂一個「外國人可購」戶別。配額確認為開發商的責任。

二手公寓（向現有業主購買）：二手仲介及公證人在過戶時驗證配額。若自原業主購入以來，該大樓的外國人持有比例已降至 30% 以下，您的購買即不受影響。若已超過 30%（二手市場較罕見，但在配額挑戰後仍有可能），公證人可能拒絕辦理。

若您在配額已滿的戶別上簽約，將發生什麼？

若一棟大樓已達到 30% 上限，而您仍簽署合約：

公證人將拒絕對買賣合約（SPA）進行公證。
土地登記處將拒絕發放粉紅書。
您的訂金將面臨風險——理論上依合約法可追討，但實際上須經越南民事訴訟程序及開發商的配合。

這正是最常導致外國買家蒙受損失的情境。請務必在支付訂金前（而非之後）取得書面配額確認，以避免此風險。

如何自行查詢配額狀態

依照權威性由高至低，建議三層驗證：

開發商書面確認，須使用公司抬頭信紙，載明具體戶別，並列出該大樓目前的外國人持有數量與 30% 上限的對比。
委託獨立律師查詢建設廳（Department of Construction）的登記紀錄（收費服務，約 5M VND）。
過戶時由公證人驗證——公證人在公證買賣合約前依法須予以確認，但此時您的訂金已支付。

高額交易建議三層全部執行。一般購買以第 1 層加第 3 層為標準做法。

值得關注的近期變動

Decree 30/2021 已明確：

配額以大樓為單位計算，而非以項目為單位。多棟大樓的項目，每棟大樓各自擁有獨立的 30% 配額。
50 年租賃期屆滿後的續期（第一批約於 2065 年到期）不會重置配額計數。
外國人持有戶別由越南繼承人繼承時，在繼承粉紅書重新簽發的當下，即釋出一個外國名額。

截至 2026 年中，進一步的修訂仍在討論中——尤其是針對外籍人士集中的特定坊提高上限的方案。請留意越南政府官方入口網站的最新公告。

外國買家的實用策略

在項目銷售初期盡早購入。 新旗艦大樓的 30% 配額往往率先售罄——請在名額關閉前入場。
優先選擇較大型的大樓。 1,000 戶的大樓有 300 個外國名額；200 戶的精品大樓只有 60 個。規模越大，未來轉售的流動性越高。
在支付訂金前確認配額。 務必如此。切勿輕信口頭保證。
選擇外籍社群活躍的坊。 Thao Dien（現屬 Thu Duc City）、Phu My Hung（第七區 District 7）及第一區（District 1）市中心擁有最多外國人可購房源，因為當地開發商專門針對外國市場進行規劃設計。

免責聲明

最後審閱日期：2026 年 6 月 1 日。配額框架由 Decree 99/2015 及 Decree 30/2021 制定。相關修訂仍在討論中——請在交易前向認證仲介及越南合格房產律師確認現行規定。TìmNhàGầnĐây 並非律師事務所，本文不構成法律建議。

常見問題

30% 上限是否也適用於租屋？

否。上限僅針對持有產權。外國人可在越南租賃任何公寓，不受配額限制。此上限僅與購買交易及粉紅書（Pink Book）的核發有關。

30% 上限是以「棟」還是以「項目」為單位計算？

以每棟大樓為單位計算。根據 Decree 30/2021 的明確規定，多棟大樓的項目，每棟大樓各自擁有獨立的 30% 配額。因此，一個擁有三棟各 1,000 戶大樓的項目，共有 900 個外國人可購名額，每棟各 300 個。

若外國人將房產出售給另一位外國人，名額計數是否會改變？

不會。名額隨之轉移——新外國人取代舊外國人的持有計數。30% 上限衡量的是**當前**的持有狀況，而非交易歷史。

是否可憑特殊許可超過上限？

目前不可以。現行規定並無豁免機制。達到 30% 上限的大樓，須等到現有外國業主將房產出售給越南買家後，名額方可釋出。

哪裡可以查詢官方配額狀態？

共有三個來源：(1) 開發商的書面確認；(2) 透過越南律師查詢建設廳（Department of Construction）紀錄（約 5M VND）；(3) 簽署買賣合約（SPA）時由公證人驗證。務必在支付訂金前先取得來源 (1) 的確認。

上限是否適用於商業房產？

否。30% / 250 棟的上限僅適用於住宅房產。商業及工業房產依《土地法》（Land Law）及《投資法》（Investment Law）的不同規定辦理。

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