外國人可以在越南購買房產嗎？2026年完整指南

外國人自2014年住房法於2015年7月1日生效後，即可合法在越南購買房產。在此之前，非居民幾乎無法購房——如今的法律框架雖已可行，但與新加坡或澳洲等永久產權市場仍大相徑庭。

本指南涵蓋您可購買的房產類型、所有權的法律結構、30%規定、粉紅書（Sổ Hồng）的意義，以及從出價到產權過戶的實際操作步驟。

外國人「可以」購買的房產類型

根據2014年住房法及其實施法令Decree 99/2015/ND-CP（已由Decree 30/2021更新），外國人可購買：

• 商業住宅項目中的公寓（胡志明市最主要的房產類別）。
• 商業住宅項目中的獨立住宅（別墅、排屋）——但受嚴格的每坊數量上限限制。

外國人不可購買：

• 直接購買土地——越南所有土地均由國家所有。越南人與外國人均取得「土地使用權」，而非土地本身。外國人的使用權範圍更為有限。
• 商業住宅項目以外的房產（即個人賣家在非項目用地上出售的二手房）。
• 位於國防或安全限制區域的房產。

外國人可擁有多久？

• 外國個人：自所有權證書核發之日起享有50年租賃使用權，可申請續期。續期機制已載入法律，但首批到期案例約在2065年前後，實際操作記錄仍在累積中。
• 外國機構：使用期限與其在越南的營業執照期限相符。
• 越南籍配偶／雙重國籍人士：享有與越南公民等同的所有權（終身持有，可繼承）。

30%規定（及獨立住宅250戶上限）

任何項目均適用兩項外國人持有比例上限：

• 公寓：任何單一公寓大樓中，外國人持有的單位最多不超過總單位數的 30%。
• 獨立住宅：每個行政坊（phường）外國人最多持有 250戶。

一旦某棟大樓達到30%上限，開發商便無法再向外國人出售單位，直至現有外國業主將其轉售予越南買家。在支付訂金前，務必向開發商確認當前外國人名額狀況。 賣方與公證人均有義務進行核實——若略過此步驟，您可能簽署了公證人事後拒絕登記的合約。

如需深入了解名額機制，請參閱越南外國人所有權配額：30%規定詳解。

粉紅書（Sổ Hồng）

越南的房產產權證書俗稱粉紅書（Sổ Hồng）——正式名稱為「土地使用權及房屋與附屬地上物所有權證書」。這份單一文件：

• 以全名及護照號碼載明您（業主）的身份；
• 記載土地使用期限（外國人為50年）；
• 記載任何抵押設定；
• 是進行後續出售、出租或繼承過戶的必要文件。

請務必以您本人名義取得粉紅書——切勿使用代名人。利用越南個人或空殼公司進行代持的結構在非正式建議中十分常見，但在法庭上不具強制執行力，也是糾紛的常見根源。

誰符合「外國個人買家」資格？

法律要求：

• 交易時已合法入境越南（持有效簽證或免簽資格）。
• 公證合約需提供護照及簽證文件。
• 無需居留權、工作許可或長期簽證。

持90天電子簽證的觀光客，只要簽約時簽證仍在有效期內，在技術上即符合資格。實際上，大多數買家會使用停留期較長的商務或投資人簽證，以因應整個交易所需的時間。

購買流程八步驟

1. 確認外國人名額。 以書面形式向開發商確認該棟大樓／行政坊目前的30%（或250戶）名額狀況。
2. 預約及訂金。 支付預訂訂金（通常為50–100M VND）。若事後發現名額已超額，訂金可退還。
3. 買賣合約（SPA）。 與開發商簽署買賣合約。預售屋買賣合約包含付款時程表（通常為簽約時支付30%，餘款依施工進度分期支付）。
4. 付款。 從您的境外銀行帳戶電匯。保留每一筆匯款記錄——越南國家銀行（State Bank of Vietnam）要求提供資金來源證明，以便日後辦理資金匯出。
5. 交屋。 完工後，開發商出具交屋記錄，您正式取得房產。
6. 公證。 由具執照的公證人核驗身份及合約條款。
7. 申報稅款及登記。 繳納登記費（約0.5%），如適用則繳納個人所得稅。
8. 核發粉紅書。 向土地登記處提交文件。粉紅書通常於30至90天後核發。

完整的分步驟流程說明（含時程與費用）請參閱我們的越南房產購買流程指南（即將上線）。

外國人的房貸選擇

越南銀行一般不向非居民外國人提供以越南房產為擔保的貸款。少數外資銀行（滙豐銀行 HSBC、渣打銀行 Standard Chartered、新韓銀行 Shinhan）為持有越南工作許可且有穩定越南盾（VND）收入的外國人提供房貸——通常貸款成數（LTV）為50–60%，期限為10至20年。

大多數外國買家以現金支付。請透過申報的匯款渠道將資金匯入，以保障您日後出售時的資金匯出權利。

外國人在胡志明市的主要購買區域

外籍人士與投資者高度集中於以下區域：

• 第2郡／Thao Dien／An Phu（現為Thu Duc City的一部分）——成熟的外籍人士聚居地。
• 第7郡／Phu My Hung——規劃完善、英語友好、外國社群龐大。
• Thu Duc City整體——較新的項目、較大的單位、可搭乘渡輪／捷運。
• 第1郡——市中心地段，可供外國人購買的單位較少，價格偏高。

如需更深入的區域比較，請參閱胡志明市適合外國人的公寓：最佳地區與樓盤。

簽約前必須核實的事項

• 確認大樓尚未達到30%外國人上限（需開發商書面確認）。
• 確認項目擁有有效的「外國人購買許可」狀態。
• 粉紅書將以您本人名義核發，並載明完整護照資料。
• 付款時程與施工進度（預售屋）或竣工（二手房）掛鉤。
• 進行獨立法律審查——請聘請具越南資格的律師，而非僅依賴開發商的內部法律顧問。

免責聲明

本文為一般資訊，最後審閱日期為2026年6月1日。越南房產法律持續演變——Decree 30/2021已更改名額機制，進一步修訂亦在討論中。在進行交易前，請向經認證的仲介及具越南資格的房產律師確認最新規定。TìmNhàGầnĐây並非律師事務所，本文不構成法律建議。

需要協助？瀏覽我們認證的胡志明市仲介——他們每週均處理外國買家的房產交易。