外國買家
外國人在越南買房：2024年法律規定與實務指南
根據《住房法》規定，外國人可在越南購買房屋，但僅限50年有期限所有權（可續期），不得購買土地，且同一建案的購買數量及地區均受限制。本文完整說明購房條件、流程及實務注意事項。
法律框架：外國人可以在越南買房嗎？
簡短的答案是可以，但附帶許多限制條件。外國個人在越南擁有住房的權利，主要規定於**《住房法》**（歷經多次修訂補充）及相關執行指導文件。您可至 Thư viện Pháp luật 查閱《住房法》及相關法令的完整內容。
開始前，請牢記以下幾個關鍵要點：
- 外國人僅得擁有住房（公寓、建案內獨棟住宅），不得登記土地使用權。
- 所有權期限為 50年，如有需要可再續期50年。
- 可購買的房屋數量、地區及購買資格均有所限制。
符合購房資格的外國人類型
並非所有外國人都能購買房屋。依現行規定，主要有以下兩類符合資格者：
第一類：合法入境越南的外國個人
- 持有效護照，並有越南主管機關核發的合法入境章。
- 購房資格並不要求持有勞動許可證或長期居留證（但實際上，許多銀行及公證人員會進一步詢問居留狀況）。
第二類：在越南運營的外國組織或企業
- 已在越南取得投資登記證或企業登記證的外資企業。
- 購房目的通常是為企業員工及專家提供住所。
可購買房屋的數量與類型限制
《住房法》明確規定了外國人持有比例上限，以控制外資持有比例：
| 住房類型 | 限制 |
|---|---|
| 同一棟建築的公寓 | 不得超過總戶數的 30% |
| 相當於一個行政區（坊）規模地區內的獨棟住宅（街屋、別墅） | 不得超過 250戶 |
| 每位外國個人／組織 | 依規定僅得購買 一戶（視情況而定，需向主管機關確認） |
此外，外國人不得在涉及國防、安全的地區購買房屋。該地區名單由國防部及公安部劃定，通常為沿海、邊境或靠近軍事基地等敏感地帶。
所有權期限與續期權利
這是與越南公民住房所有權最大的不同之處：
- 首次所有權： 自取得房產證（俗稱「紅本」）之日起50年。
- 續期： 期限屆滿前，所有權人如有繼續居住需求，可申請再延長50年。
- 不續期： 可將房屋出售、贈與或遺贈予他人（包括越南人或符合資格的外國組織）。
在所有權期限內，外國人享有與本國公民相同的完整使用權：可出租、抵押（於在越南獲准營業的信貸機構）、改建及修繕（依建案規定辦理）。
外國人在越南購房流程
主要流程步驟如下：
-
確認建案是否符合可出售給外國人的條件。 開發商必須取得建設廳出具的可出售名單確認函。您應在簽署任何文件前，要求開發商提供此文件。
-
簽訂訂金合約（如有）。請注意，訂金合約應明確載明：若因法律原因無法完成交易，訂金的退還條件。
-
至公證處簽署買賣合約（HĐ MB）。 合約須在越南完成公證方具法律效力。公證要求相關資訊可參考 越南司法部。
-
繳納稅款及契稅。 買方須繳納契稅（公寓通常為合約金額的0.5%）。詳細費率可參考 越南財政部。
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向縣／郡級土地登記辦公室提交申請，辦理房產證（紅本）登記。
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取得房產證（住房所有權及土地使用權證）。外國人的房產證將明確載明50年的所有權期限。
購房相關稅費
外國人須繳納與越南人相同的費用，具體如下：
| 費用類型 | 常見費率 |
|---|---|
| 增值稅（VAT） | 10%（新建案售價通常已含稅） |
| 契稅 | 合約金額的0.5%（公寓），1%（房地） |
| 公證費 | 依國家公定費率，從數 triệu 到數十 triệu 不等 |
| 辦證費 | 依地方規定，通常低於 1 triệu |
| 仲介費（如有） | 通常為交易金額的1%至2% |
轉售不動產時，外國人須依規定就不動產轉讓繳納個人所得稅（TNCN），稅率為轉讓價格的2%或獲利部分的25%（依現行規定選擇較有利的計算方式）。
外國人可以向越南銀行申請抵押貸款嗎？
這是許多人都會提出的問題。從法律層面而言，外國人得將住房抵押於在越南獲准營業的信貸機構。然而就實務而言：
- 大多數國內商業銀行對外國人房貸申請態度非常謹慎，甚至直接拒絕，原因在於難以管控風險（借款人可能離開越南）。
- 部分外資銀行或國際銀行在越南的分行，對在越南有穩定收入的外國客戶可能較為彈性。
- 信貸政策與利率時常變動，建議至 越南國家銀行 查詢最新資訊。
實際上，大多數外國人在越南的交易均以自有資金完成付款。
胡志明市（TP.HCM）外國人熱門購房區域
TP.HCM 是外國人購房最活躍的市場，以下為幾個熱門區域：
Thảo Điền（原第2郡，現屬 TP. Thủ Đức）： 素有「洋人街區」之稱，外籍人士社群聚集，匯集眾多國際學校、餐廳及高端生活設施。公寓價格視坪數與建案通常在 4 至 12 tỷ đồng 之間。查看 Thảo Điền 地區在售建案。
Phú Mỹ Hưng（第7郡）： 規劃完善的城市社區，基礎設施現代化，韓國、日本、台灣外籍人士社群眾多。因密集的國際學校體系，非常適合有學齡子女的家庭。探索 Phú Mỹ Hưng，第7郡 的房源。
Bình Thạnh： 交通連結市中心便利，中高端公寓建案眾多，房價較 Thủ Đức 或第1郡更具競爭力。參考 Bình Thạnh 的建案。
第1郡： 商業、辦公及生活機能集中的核心地帶。房價較高但流動性佳，適合投資者。詳見 第1郡。
常見風險與防範方法
儘管法律框架已比過去更加明確，外國人仍需警惕以下幾類常見風險：
風險一：購買尚未獲准出售給外國人的建案 防範方法：要求開發商出示當地建設廳的核准文件。
風險二：建案外籍持有比例已超過30%上限 防範方法：在支付訂金前，先向建設廳核查已售出的名單。
風險三：以委託授權合約借用越南人名義登記 此類安排不受法律保護，一旦發生糾紛，外國人可能血本無歸。切勿採用此方式。
風險四：未充分理解越南語合約條款 防範方法：簽署前聘請信譽良好的律師或雙語法律顧問服務。
風險五：外國投資者未規劃退場策略 由於可回購的對象受到限制，外籍人士持有房屋的二手市場可能較為狹窄。制定投資計劃時，應考量將房屋售回給越南人的情境。
市場趨勢與政策展望
根據 World Bank 的數據，越南維持穩定的經濟增長速度，都市化率持續提升，為房地產市場奠定了堅實基礎。過去十年間，在越南生活和工作的外籍人士數量大幅增加，進而帶動了購房而非租房的需求。
在政策層面，《住房法》及《房地產經營法》（修訂版）持續調整，旨在提升市場透明度，並為外國投資者創造更有利的條件。住房政策的最新資訊可至 越南建設部 追蹤。
若您正考慮在決定購房前先行租屋，歡迎參考 TP.HCM 出租房源列表，以對市場有更實際的了解。
常見問題
外國人在越南買房需要哪些文件？
需要持有效護照且附有合法越南入境章。外國組織還需額外提供在越南的投資登記證或企業登記證。部分公證人員及貸款機構可能會要求進一步提供居留狀況的相關證明文件。
外國人在越南購買的房屋可以持有多久？
自取得房產證（紅本）之日起50年。之後如有需要可再續期50年。持有期間內，可出售、出租、贈與或遺贈。
外國人可以在越南購買土地嗎？
不可以。依越南現行法律規定，外國人僅得擁有住房（公寓、建案內獨棟住宅），不得登記土地使用權。
一個公寓建案中，外國人持有比例上限是多少？
同一棟公寓建築中，最多30%的總戶數。獨棟住宅部分，在相當於一個行政區（坊）規模的地區內，不得超過250戶。
外國人可以將在越南購買的房屋出租嗎？
可以。在所有權期限內，外國人有權出租房屋、於在越南獲准營業的信貸機構辦理抵押，並依法行使其他相關權利。
在越南買房是否需要勞動許可證或長期簽證？
從法律上來說，只需合法入境越南即可。然而實際上，部分公證人員或貸款協助單位可能會要求進一步提供穩定居留狀況的證明。
TP.HCM 哪個區域最適合外國人購房？
三個最熱門的區域分別是：擁有龐大外籍人士社群的 Thảo Điền（TP. Thủ Đức）、基礎設施完善且眾多外籍家庭聚居的 Phú Mỹ Hưng（第7郡），以及地處市中心、交通便利的第1郡。
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