外國買家
外國人在越南買房：可以買什麼？需要符合哪些條件？
根據《住房法》規定，外國人可在越南購買房屋，但僅限於商業住宅開發項目，不得單獨購買土地，所有權期限為50年（可申請續期），且每個項目的外國人購房數量受到限制。本文完整說明購房條件、流程及在胡志明市的實務注意事項。
法律框架：哪些法律允許外國人在越南買房？
自2015年起，第65/2014/QH13號《住房法》正式對外國人開放在越南擁有住宅的權利。2023年，國會通過第27/2023/QH15號《住房法》（自2024年8月1日起生效），在調整部分條件與程序的前提下，繼續維持此項權利。您可至法律圖書館查閱全文。
此外，第29/2023/QH15號《房地產經營法》及相關施行細則，亦對外國個人購買住宅的交易作出詳細規定。
誰可以購買？需符合哪些條件？
並非所有外國人都當然享有購房資格。依據現行規定，符合資格的對象包括：
- 外國個人：獲准入境越南者（持有效護照且蓋有入境章），無需持有長期臨時居留卡或永久居留卡。
- 外商投資企業（FDI）：已在越南取得投資登記證書者，可購買住宅供員工居住使用。
- 旅居海外越南人（越僑）：持有國籍確認文件或越南血統證明者，享有與國內公民相同的住宅所有權。
不得購買住宅的情形：
- 未獲准入境或依安全規定受到限制的外國人。
- 尚未獲准入境或已遭驅逐出境的個人。
可以購買哪類不動產？
這是許多外國人容易誤解的重要一點：
| 不動產類型 | 外國人是否可購買？ |
|---|---|
| 商業開發項目中的公寓 | 可以 |
| 開發項目中的獨立住宅（街屋、別墅） | 可以（數量有限制） |
| 土地（土地使用權） | 不可以 |
| 開發項目外的獨立臨街房屋 | 不可以 |
| 度假型不動產（Condotel、Officetel） | 尚無明確所有權規定，法律風險較高 |
總結：外國人僅可購買商業住宅開發項目中由開發商依規定出售的住宅，不得單獨登記土地使用權。
數量限制：30%及250套「配額」
法律設有兩類限制：
- 依公寓大樓限制： 外國人在同一棟公寓大樓中持有的戶數，不得超過該樓總戶數的 30%。
- 依行政區域限制： 同一坊（phường）內，外國人可持有的獨立住宅（街屋、別墅）總數不得超過 250套。
- 安全及國防區域限制： 不得購買國防部及公安部所列管之安全敏感區域內的不動產。
在胡志明市尋購公寓時，建議您在支付訂金前，先向開發商或銷售平台詢問各項目「剩餘外國人配額」的情況。請參閱胡志明市新開盤項目以獲取最新配額資訊。
所有權期限：50年及續期權利
與越南公民（長期所有）不同，外國人的住宅所有權期限為自取得**產權證書（紅書）**之日起 50年。期滿後：
- 若有需求且符合當時的法律條件，可再次續期50年。
- 若不申請續期，住宅將依雙方協議或法律規定處理。
外國人的越南籍配偶可以永久產權登記名義持有房產，這是許多跨國家庭常見的選擇。
外國人在胡志明市的實際購房流程
以下為基本步驟：
- 確認項目仍有外國人配額，且符合自身預算。
- 確認自身法律資格（護照、簽證／臨時居留卡均在有效期內）。
- 與開發商或賣方簽署訂金合約（建議委託律師審查合約）。
- 簽署買賣合約（越文為正本，可要求附雙語版本）。
- 依合約時程分期付款。
- 於公證辦公室辦理合約公證（強制性步驟）。
- 向土地登記辦公室提交過戶申請文件。
- 領取以外國人名義登記的產權證書（紅書）。
各步驟詳情請參閱：越南不動產購買流程。
購房費用與稅賦
外國人須繳納與越南公民相同的各項費用：
| 費用類型 | 適用標準 |
|---|---|
| 印花稅（契稅） | 房產價值的0.5%（或依國家評定價格計算） |
| 合約公證費 | 依收費標準，通常為數百萬至數千萬越南盾 |
| 過戶登記費 | 數十萬至數百萬越南盾 |
| 轉讓所得稅（出售時） | 轉讓價格的2%（日後出售時適用） |
| 仲介費 | 通常為交易價值的1%至2%（雙方協議） |
有關稅賦及規費的更多資訊，可至越南財政部查詢。
外國人可以向銀行貸款買房嗎？
這是許多人的疑問。目前情況如下：
- 越南大多數商業銀行尚未推出專為外國人購房設計的標準抵押貸款產品。
- 部分合資銀行或在越南運營的外資銀行，可能以更嚴格的條件（如在越南有穩定收入、持長期勞動合約）受理貸款申請。
- 實際上，絕大多數外國人以自有資金購房，或從海外匯款支付。
信貸及外匯政策可進一步參閱越南國家銀行。
胡志明市外國人熱門置業區域
胡志明市是吸引外國人購房及租房的主要市場，以下為幾個熱門區域：
- Thảo Điền（原第2郡，現屬 TP. Thủ Đức）： 擁有龐大的外籍人士社群、眾多國際學校，以及高端公寓與別墅。查看 Thảo Điền 房源。
- Phú Mỹ Hưng（第7郡）： 規劃完善的現代化城區，生活環境優質，韓國及日本家庭眾多。查看 Phú Mỹ Hưng 房源。
- 第1郡（市中心）： 地段絕佳，房價較高，適合投資出租。查看第1郡房源。
- Bình Thạnh： 交通連接便捷，價格相對合理，發展勢頭強勁。查看 Bình Thạnh 房源。
若想深入了解各區域，請參閱外籍人士 Thảo Điền 生活指南。
需注意的風險及防範方法
外國人在越南購房潛藏若干需事先了解的風險：
- 項目配額已滿： 部分項目的外國人配額已達30%上限，但仍有仲介繼續招攬買家。請務必向開發商索取書面確認。
- Condotel 及 Officetel： 此類產品尚未能穩定取得紅書，法律問題仍有爭議，建議避免購買或事先諮詢律師。
- 借名登記： 委託越南人代為登記名義屬於違法行為，資產損失風險極高。
- 合約條款不清晰： 請務必要求附上雙語版本，並委託獨立律師（非開發商律師）在簽約前進行審查。
- 項目法律狀態查核： 確認開發商是否具備銷售期房的合法資格（依規定須提供銀行保證）。
市場最新資訊可追蹤VnExpress 不動產。
常見問題
外國人可以在越南購買土地嗎？
不可以。外國人不得持有土地使用權。他們只能購買商業住宅開發項目中獲准向外國人出售的住宅（公寓、街屋、別墅）。
外國人在越南擁有房屋的期限是多久？
所有權期限為自取得產權證書（紅書）之日起50年。期滿後，若符合法律條件，可申請再次續期50年。
30%的比例限制是什麼意思？
在同一棟公寓大樓內，外國人持有的戶數總計不得超過該樓總戶數的30%。一旦達到此門檻，該樓的配額即告滿額，不再向外國人出售。
外國人需要哪種簽證才能在越南買房？
無需特定類型的簽證。只需持有效護照且獲准入境越南（附有入境章）即可。不強制要求持有臨時居留卡或永久居留卡。
越南籍配偶可以代為登記紅書嗎？
可以。在跨國家庭中，越南籍配偶可依適用於越南公民的規定，以永久產權名義登記持有房產。這是合法且普遍的做法。
Condotel 對外國人來說是好的選擇嗎？
目前不建議。Condotel 及 Officetel 在長期所有權方面尚無明確的法律框架，紅書的取得仍存在諸多障礙。外國人應優先考慮法律狀態清晰的公寓或開發項目住宅。
外國人可以在越南租房嗎？
可以，且不像購房那樣受到限制。外國人可租用任何類型的住宅。歡迎在「尋找附近房屋」平台瀏覽 Thảo Điền 的出租公寓房源。
需要房產仲介的協助嗎？
瀏覽我們的胡志明市仲介名錄，或讓我們為你媒合專門服務外國買家的仲介。
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