外國人在越南購房：可以嗎？需要了解什麼？

外國人可以在越南購房嗎？

簡短的答案是：可以，但須符合若干具體條件。自2014年《住房法》生效（並延續至2023年《住房法》）以來，外國個人若符合資格對象、不動產類型及限額等條件，即可在越南擁有住宅。這相較於2015年以前外國人幾乎沒有不動產所有權的時代，是一大重要進步。

然而，「可以購買」並不等同於「像越南人一樣購買」。購房者在出資前，必須充分了解多項重要限制。

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哪些外國人可以購房？

根據現行規定，以下群體有權在越南擁有住宅：

• 外國個人：獲准入境越南，且不屬於享有外交或領事豁免特權者。
• 外商投資企業（FDI）：在越南合法成立並運營（不含分公司及代表辦事處）。

個人的先決條件是：在簽署合約時，須持有有效護照及合法入境章。雖無需長期簽證或臨時居留證，但實際上，許多公證人及交易平台會要求提供額外的法律資格證明文件。

如需查閱2023年《住房法》及相關實施細則，請參考 法律圖書館。

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外國人可購買哪類不動產？

這是與國內購房者最大的差異之處。外國人僅可購買以下類型的住宅：

不動產類型	外國人可購買？
商業項目中的公寓	✅ 可以
商業項目中的獨立住宅（別墅、聯排屋）	✅ 可以（視區域而定）
附帶宅基地的獨立住宅	❌ 不可以
土地（地皮）	❌ 不可以
國防、安全區域內的不動產	❌ 不可以

換言之，外國人不能購買土地，也不能購買項目外的民用街屋。最普遍且最合適的選擇，仍是法律手續完備的商業項目公寓。

歡迎瀏覽胡志明市（TP.HCM）正在開售的公寓項目，請前往購房搜尋頁面，或查看最新項目請至新盤上市。

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所有權限額與數量限制

法律明確規定外國人在一個項目中可持有的最高限額：

• 公寓： 每棟樓公寓總數的最多 30%。
• 獨立住宅（別墅、聯排別墅）： 在同一行政級別的坊（phường）內，最多 250套。

一旦達到此上限，開發商不得再與外國人簽署購買合約，直至有轉讓交易將持有量降至限額以下為止。這也是為何胡志明市部分熱門項目的外國人名額會迅速「額滿」的原因。

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所有權期限：50年與續期權利

外國人不能像越南公民一樣永久擁有房產。所有權期限為：

• 自取得住宅所有權證書（俗稱「紅本」，sổ hồng）之日起 50年。
• 到期前，業主可向主管機關辦理續期手續，再延長50年。
• 若未辦理續期，所有權終止，資產將依法律規定處理。

實際上，這是許多外國購房者感到顧慮的一點。然而，以一般5至15年的投資週期而言，50年的期限實際上很少構成真正的障礙。更重要的是確保在整個所有權期限內，享有轉售、出租及繼承的權利。

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外國人購房的費用與稅賦

外國人所繳交的稅費與國內購房者相近，包括：

• 契稅（lệ phí trước bạ）： 合約金額的0,5%（適用於公寓）。
• 增值稅（VAT）： 8至10%（通常已包含在開發商售價中）。
• 合約公證費： 依司法部費率表計算，視交易金額而定，通常為數百萬至數千萬越南盾不等。
• 仲介服務費： 通常為交易金額的1至2%，大多數情況下由賣方支付。
• 轉售個人所得稅： 售價的2%（或若可確認成本價，則為利潤的20%）。

如需進一步了解稅費相關資訊，請參考 財政部。

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外國人在胡志明市實際購房流程

以下是外國購房者通常會經歷的主要步驟：

1. 確認預算及符合法律條件的不動產類型。
2. 尋找仍有外國人名額且法律手續齊全的項目（每套均有紅本）。
3. 確認名額： 要求開發商或仲介提供書面確認，說明該棟樓已售予外國人的公寓數量。
4. 簽署訂購合約並支付訂金（通常為5,000萬至1億越南盾）。
5. 至公證處公證購買合約，若無法閱讀越南文，需委託認證翻譯人員。
6. 按期付款，依施工進度分期繳納（期房項目）或一次付清（已交屋項目）。
7. 接收公寓並進行品質驗收。
8. 向自然資源與環境廳（Sở Tài nguyên và Môi trường）申請核發所有權證書（紅本）。

如需了解完整9步驟詳細指南，請參閱越南不動產購買流程。

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胡志明市最適合外國人的地區

胡志明市是外國購房者最活躍的市場。以下是幾個熱門區域：

• Thảo Điền（第2郡 / 守德市，TP. Thủ Đức）： 大型外籍人士社群、多所國際學校、高端配套設施。查看 Thảo Điền 房源。
• Phú Mỹ Hưng（第7郡）： 規劃完善的都市區、治安良好、基礎設施現代化。查看 Phú Mỹ Hưng 房源。
• 第1郡（Quận 1）： 商業中心、鄰近辦公區、全市房價最高但流動性佳。查看第1郡 房源。
• 平盛郡（Bình Thạnh）： 發展迅速、房價較市中心親民、多個新項目。查看平盛郡 房源。

如需深入了解 Thảo Điền 的詳細指南，請閱讀外籍人士 Thảo Điền 生活指南。

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外國人可以在越南申請銀行貸款嗎？

這是一個常見問題，答案是可以，但難度明顯高於國內購房者：

• 部分大型商業銀行，如 Techcombank、VPBank、Shinhan Bank Việt Nam，設有針對外國人購房的貸款方案。
• 通常需要：在越南簽訂長期勞動合約、持有勞動許可證、臨時居留證，以及可供核查的收入證明。
• 貸款比例通常較低（不動產價值的50至70%，而非像越南人的70至80%）。
• 目前利率因銀行及貸款期限而異，約在每年8至11%之間浮動。

大多數在越南購房的外國人仍傾向使用自有資金，以規避匯率風險及繁瑣手續。如需了解信貸政策，請參考越南國家銀行。

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在越南購房需注意的風險

儘管法律框架日趨完善，外國購房者仍需謹慎留意以下風險：

• 項目尚未符合開售條件： 仔細核查建築許可證及建設廳（Sở Xây dựng）發出的銷售資格通知。
• 名額已滿但仲介未告知： 務必要求開發商以書面簽名確認名額情況。
• 格式合約對買方不利： 仔細閱讀違約條款、交屋時程及紅本辦理承諾。
• 土地法律風險： 部分項目尚未完成土地手續，導致紅本核發延誤多年。
• 匯率波動風險： 交易以越南盾（VND）進行，若資金來源為外幣，轉售時需留意境外匯款相關法規。

如需查閱綜合法律資訊，請參考建設部，以及實際新聞資訊請至 VnExpress。