外國人在越南購買房產：法規許可範圍與必備知識

外國人可以在越南購買房產嗎？

簡短的答案是可以，但這附帶了重要的法律條件與限制。自2014年《住房法》（於2022年修訂，並依2023年《住房法》進一步更新，該法已於01/01/2025正式生效）頒布以來，越南已正式向外國個人及組織開放住宅房地產市場。這相較於過去外國人幾乎沒有任何合法產權的時代，是一項重大進步。

然而，「被允許購買」與「像越南公民一樣自由購買」並不相同。在投入任何資金之前，您必須清楚了解相關範疇、限制條件及購買流程。

哪些外國人具備購房資格？

依現行法規，以下群體具備在越南擁有住宅房產的資格：

類別	附加條件
外國個人	獲准入境越南（需持有效簽證；免簽入境亦符合資格）
外資企業	須具有外國投資資本，並在越南合法設立並正常營運
海外越南人（Việt kiều）	須持有越南國籍或提供越南血統證明；享有與越南境內公民幾乎等同的權利

重要提示：外國人無需持有越南工作許可或永久居留權即可具備購房資格。入境時持有效護照及有效簽證，即足以滿足基本資格要求。

您可前往Thư viện Pháp luật查閱更多法律細節，該網站收錄了《住房法》全文及其實施法令。

外國人可以購買哪些類型的房產？

這是最重要的限制，請務必牢記：

允許購買：

• 已核准開發項目中的公寓大廈單位
• 持有許可證的商業項目內的獨立住宅（排屋、別墅）

不允許購買：

• 住宅用地（依《土地法》規定，外國人不持有土地使用權）
• 以越南個人名義持有土地的房屋（即非項目範疇內的房屋）
• 位於國防或安全指定區域內的房地產

實際上，大多數在胡志明市的外國人選擇購買高層公寓，集中於第1郡、第2郡（Thảo Điền、An Phú）及第7郡（Phú Mỹ Hưng）等中心區域，因為這些是已獲批准供外國人持有的商業項目中最常見的房產類型。

瀏覽胡志明市目前開放外國買家購買的項目：最新推出項目。

持有配額：外國人最多可購買幾個單位？

法律對任何單一項目中外國人持有比例設有明確上限：

• 公寓大廈單位： 單棟公寓樓總單位數的最多 30%
• 獨立住宅（排屋、別墅）： 單一行政區（坊級）範圍內最多 250個單位

這意味著胡志明市部分高需求項目可能已用盡外國人持有配額。在協商購買時，您必須書面要求開發商或代理商確認該項目仍有外國買家可用配額。

此外，每位外國個人只能擁有一處獨立住宅（排屋或別墅）。對於公寓而言，法律並未限制單一個人可持有的單位數量，前提是整個項目的外國人持有總比例不超過30%的上限。

產權年限：50年——如何續期？

這是與越南公民房產權利最大的差異：

• 越南公民： 永久產權（無期限粉紅本所有權狀）
• 外國人： 50年有限期產權，自頒發住宅所有權證書之日起計算

續期： 產權期限到期前，外國業主可申請續期，再延長 50年。續期手續在當地土地登記機關辦理。法律未限制續期次數，理論上產權可以50年為單位無限期延續。

轉售交易注意事項： 若您將公寓出售給另一位外國人，新買家的產權年限僅限於現有50年期限的剩餘時間——計時不會重置。但若出售給越南公民，買方可將產權轉換為永久粉紅本。

外國人購房的費用與稅款

在胡志明市購買房產時，費用結構主要包含以下項目：

費用項目	典型金額	備註
購買價格	從2至5 tỷ（中端）或5 tỷ以上（高端）	依項目及區域而異
登記稅（印花稅）	合約金額的0.5%	依財政部規定
公證費	依政府收費標準（通常為價值的0.05%–0.1%）	強制要求
產權過戶登記費	數triệu đồng	在區級土地登記辦公室繳納
代理/仲介佣金	通常為1%–2%（如透過代理）	可議價

出售時，外國人須繳納轉讓價格 2%的個人所得稅（或在可核實原始購買成本的情況下，按淨利潤繳納25%）。詳細稅務資訊請參閱財政部官網。

外國人購房的逐步流程

作為外國人在越南購買房產，主要涉及以下關鍵步驟：

1. 確認資格： 確認您的護照及簽證有效；確認項目仍有可用的外國人持有配額。
2. 支付訂金： 簽署訂金協議（通常為房產價值的5%–10%）。強烈建議請越南律師審閱協議。
3. 簽署買賣合約： 必須在授權公證辦公室辦理公證。合約須翻譯為您能理解的語言。
4. 分期付款： 通常依施工進度分多期支付（針對期房），或一次性付款（針對現房）。
5. 辦理房產交屋： 對單位進行實地驗收並簽署交屋記錄。
6. 申請所有權證書（粉紅本）： 在區級或坊級土地登記辦公室提交申請文件。通常需要30至60個工作天處理。

查看詳細的9步驟指南：/knowledge/quy-trinh-mua-can-ho-tphcm-9-buoc-tu-xem-nha-den-sang-ten。

外國人可以向越南銀行申請房屋貸款嗎？

這是許多買家在實務上的疑問。答案是有可能，但條件遠比越南借款人嚴苛：

• 大多數越南商業銀行不向在越南沒有穩定收入（即長期勞動合約及有效工作許可）的外國人提供貸款。
• 若您持有剩餘有效期至少1年的工作許可，且可透過銀行對帳單證明收入，部分銀行可能考慮提供貸款。
• 貸款成數通常較低：最高為房產價值的 50%–70%，而越南借款人可達70%–80%。
• 貸款期限通常不得超過房產剩餘50年產權期限。

實際上，絕大多數在越南購房的外國人均使用自有資金（不申請銀行貸款），尤其是以投資或長期自用為目的的買家。最新利率及貸款政策資訊請參閱越南國家銀行官網。

胡志明市哪些區域最適合外國人居住？

胡志明市有幾個區域在外籍人士社群中特別受歡迎，提供完善的國際標準生活設施：

Thảo Điền（第2郡／Thủ Đức市）： 被普遍視為胡志明市最大的「外籍人士聚居區」。擁有眾多國際學校、餐廳及進口商品超市。公寓價格依項目不同，從4 tỷ至15 tỷ以上不等。瀏覽Thảo Điền項目。

Phú Mỹ Hưng（第7郡）： 規劃完善、環境安靜的城市社區，擁有龐大的韓國及日本社群。非常適合有年幼子女的家庭。瀏覽Phú Mỹ Hưng項目。

第1郡（市中心）： 黃金地段，鄰近辦公區及核心生活設施。價格偏高，優質公寓通常在6 tỷ至20 tỷ之間。瀏覽第1郡項目。

Bình Thạnh： 價格與地段之間的均衡之選——靠近市中心但更為實惠。瀏覽Bình Thạnh項目。

主要法律風險與注意事項

儘管法律已開放外國人購房，仍有若干風險需要外國買家特別留意：

項目法律狀態風險：

• 僅在已獲主管國家機關正式核准並取得許可、允許向外國人出售房產的項目中購買。務必要求開發商提供書面確認。

合約風險：

• 買賣合約有時包含對買方不利且未清楚說明的條款。您應聘請獨立律師（非開發商律師）在簽約前審閱合約。

政策變動風險：

• 越南房地產法律框架變動頻繁。交易前務必確認最新法規，尤其是2023年《住房法》及2024年《土地法》均已於01/01/2025正式生效。

流動性風險：

• 越南外籍人士持有公寓的二手市場較一般市場更為有限。當您需要出售時，可能需要更多時間尋找合適買家。

更多深度分析請參閱VnExpress有關外國買家房地產市場動態的報導。