外国人在越南购房：2024年法律规定与实操指南

法律框架：外国人可以在越南购房吗？

简短的回答是可以，但附带诸多限制条件。外国个人在越南的住房所有权主要由**《住房法》**（经多次修订补充）及相关实施细则加以规范。您可以在 Thư viện Pháp luật 查阅完整内容，该网站汇总了《住房法》及相关法令的全部条文。

从一开始就需牢记的核心要点：

• 外国人只能拥有住房（公寓、项目内独立住宅），不得登记土地使用权。
• 所有权期限为 50年，如有需要可再续期50年。
• 对可购买的公寓数量、区域及购买主体均有限制。

---

符合购房条件的外国人群体

并非所有外国人都可以购房。根据现行规定，主要有以下两类合格主体：

第一类：合法入境越南的外国个人

• 持有效护照，并附有越南主管机关盖章的合法入境印章。
• 购房无需持有劳动许可证或长期临时居留卡（但实际操作中，许多银行和公证员会额外询问居留状态）。

第二类：在越南经营的外国组织及企业

• 已在越南取得投资登记证书或企业登记证书的外商投资企业。
• 购房目的通常是为企业员工、专家提供住所。

---

可购房数量及类型限制

《住房法》设定了明确的数量上限，以控制外国人持有比例：

住房类型	限制
同一栋楼内的公寓	不超过总套数的 30%
同一相当于一个坊行政单位规模区域内的独立住宅（联排、别墅）	不超过 250套
每位外国个人/组织	按规定仅可购买 一套（视具体情况而定，需向主管机关确认）

此外，外国人不得在涉及国防、安全的区域购房。该区域名单由国防部和公安部确定，通常包括敏感的沿海、边境或军事基地附近地区。

---

所有权期限与续期权利

这是与越南公民住房所有权最大的差异所在：

• 首次所有权： 自取得房产证（粉红本）之日起50年。
• 续期： 到期前，如有继续居住需求，产权人可申请再续期50年。
• 不续期： 可将房产出售、赠与或遗留给他人（包括越南公民或符合条件的外国组织）。

在所有权期限内，外国人享有与本国公民相同的完整使用权：可出租、抵押（须在越南境内依法经营的信贷机构办理）、改造及维修（须遵守楼栋相关规定）。

---

外国人在越南购房的流程

主要流程包含以下步骤：

1. 确认项目是否具备向外国人销售的资格。 开发商须持有建设厅出具的项目准许销售确认函。在签署任何文件前，您应要求开发商提供该文件。

2. 签署定金合同（如适用）。注意定金合同中须明确约定因法律原因无法完成交易时的退款条件。

3. 在公证处签署买卖合同（HĐ MB）。 合同须在越南经公证方具法律效力。有关公证要求的信息，可参阅 越南司法部。

4. 缴纳税费及印花税。 买方须缴纳印花税（公寓通常为合同价值的0,5%）。详细税率可参阅 财政部。

5. 向区/县土地登记办公室提交申请，办理房产证（粉红本）。

6. 领取粉红本（住房所有权及土地使用权证书）。外国人的粉红本上将明确注明50年所有权期限。

---

购房时的税费与附加费用

外国人须承担与越南公民基本相同的费用，具体如下：

费用类型	常见标准
增值税（VAT）	10%（新项目售价中已含）
印花税	合同价值的0,5%（公寓），1%（有地住宅）
公证费	按国家收费标准，从数百万至数千万越南盾不等
证书登记费	视各地而定，通常低于1 triệu
中介费（如适用）	通常为交易价值的1%至2%

再次出售房产时，外国人须就房产转让缴纳个人所得税（TNCN），税率为转让价格的2%，或按盈利额的25%计算（按现行规定选择较有利的方案缴纳）。

---

外国人可以在越南银行申请按揭贷款吗？

这是许多人关心的问题。从法律层面而言，外国人被允许将住房抵押给在越南依法经营的信贷机构。然而在实际操作中：

• 大多数国内商业银行对向外国人发放购房贷款非常谨慎或直接拒绝，原因在于风险难以管控（借款人可能离开越南）。
• 部分在越南经营的外资银行或国际银行分支机构，对在越南有稳定收入的外国客户可能更为灵活。
• 信贷政策和利率频繁变动，建议前往 越南国家银行 查阅最新信息。

实际上，大多数外国人在越南的购房交易均以自有资金完成付款。

---

胡志明市外国人热门购房区域

TP.HCM 是外国人购房最活跃的市场。以下是几个热门区域：

Thảo Điền（原第2郡，现属 TP. Thủ Đức）： 素有"外国人街区"之称，外国人社区聚集，国际学校、餐厅及高端配套设施众多。公寓价格通常在4至12 tỷ 越南盾之间，视面积和项目而定。查看 Thảo Điền 区域在售项目。

Phú Mỹ Hưng（第7郡）： 规划完善的城市综合体，基础设施现代化，韩国、日本、台湾人社区众多。因国际学校密集，尤其适合有小孩的家庭。探索 Phú Mỹ Hưng，第7郡的房源。

Bình Thạnh： 地理位置居中，交通便捷，中高档公寓项目众多，价格较 Thủ Đức 或第1郡更具竞争力。参考 Bình Thạnh 在售项目。

第1郡： 商业中心、写字楼及配套设施集中。价格较高，但流动性好，适合投资者。查看更多 第1郡房源。

---

常见风险及防范措施

尽管法律框架较以往更为明晰，外国人仍需警惕以下几类常见风险：

风险一：购买了尚未获准向外国人出售的项目房产 防范措施：要求开发商出示当地建设厅出具的审批文件。

风险二：项目已超出30%的限购比例 防范措施：在支付定金前，向建设厅核查已售房源名单。

风险三：采用委托越南人代持名义的合同（授权委托合同） 此类安排不受法律保护，一旦发生纠纷，外国人可能血本无归。切勿采用此种方式。

风险四：未能充分理解越南语合同条款 防范措施：签署前聘请信誉良好的双语律师或法律咨询服务机构。

风险五：外国投资者未规划退出策略 由于可回购主体受限，外国人持有房产的二手市场可能相对有限。在制定投资计划时，应将转售给越南公民的情形纳入考量。

---

市场趋势与政策展望

根据 世界银行 的数据，越南保持稳定的经济增长速度，城镇化率持续提升，为房地产市场奠定了坚实基础。过去十年间，在越南生活和工作的外国人数量显著增加，由此带动了购房需求的上升，而非仅满足于租房。

在政策层面，《住房法》与《房地产经营法》（修订版）持续调整，旨在推动市场透明化，并为外国投资者创造更便利的条件。有关住房政策的最新动态，可关注 建设部。

如果您正在考虑先租房再决定是否购房，欢迎参阅 TP.HCM 租赁房产列表，以便对市场有更直观的了解。