外国人在越南购房：能买什么？需要满足哪些条件？

法律框架：哪部法律允许外国人购房？

自2015年起，第65/2014/QH13号《住房法》正式向外国人开放在越南拥有住房的权利。2023年，国会通过了第27/2023/QH15号《住房法》（自2024年8月1日起生效），继续保留这一权利，并对相关条件和程序作出部分调整。您可在法律图书馆查阅全文。

此外，第29/2023/QH15号《房地产经营法》及相关实施细则也对外国个人的住房买卖交易作出了详细规定。

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谁可以购房？需满足哪些条件？

并非所有外国人都自动具备购房资格。根据现行规定，符合条件的对象包括：

• 外国个人：被允许入境越南者（持有效护照并有入境盖章），无需持有长期临时居留证或永久居留证。
• 外商投资企业（FDI）：已在越南获得投资登记证书的企业，可购房用于安置员工。
• 海外越南人（越侨）：持有国籍确认文件或越南血统证明的海外越南人，享有与本国公民同等的住房所有权。

不得购房的情形：

• 不被允许入境或依据安全规定受到限制的外国人。
• 尚未获准入境或已被驱逐出境的个人。

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可以购买哪类房产？

这是许多外国人容易误解的重要一点：

房产类型	外国人可购买？
商业项目中的公寓	可以
项目内的独立住宅（街道房、别墅）	可以（数量受限）
土地（土地使用权）	不可以
项目外的沿街独立住宅附带土地	不可以
旅游地产（condotel、officetel）	目前尚无明确产权规定，法律风险较高

总结：外国人只能在依规定由开发商出售的商业住房项目中购买住房，不得单独持有土地使用权。

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数量限制："配额"30%与250套

法律设定了两类限制：

1. 按公寓楼栋限制： 外国人在同一栋公寓楼中拥有的房源不得超过该楼栋总套数的 30%。
2. 按行政区域限制： 在同一坊（phường）内，外国人可拥有的独立住宅（街道房、别墅）总数不得超过 250套。
3. 安全及国防区域限制： 不得购买国防部和公安部规定的敏感安全及国防区域内的房产。

在胡志明市寻购公寓时，建议在支付定金前向开发商或交易平台询问各项目的"外国人剩余配额"情况。欢迎查看胡志明市新盘信息以获取最新配额动态。

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产权期限：50年及续期权利

与越南公民（永久产权）不同，外国人持有住房的产权期限为自颁发房产证（红本）之日起 50年。期满后：

• 若有需要且在续期时满足法定条件，可申请再续期50年。
• 若不续期，住房将按协议或法律规定进行处置。

外国人的越南籍配偶可以以永久产权登记房产，这是许多混合家庭采用的一种方式。

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外国人在胡志明市购房的实际流程

以下为基本步骤：

1. 确定仍有外国人配额且符合预算的项目。
2. 核查自身法律资格（护照、签证/临时居留证在有效期内）。
3. 与开发商或卖方签订定金合同（建议委托律师审查合同）。
4. 签署买卖合同（越语版本为原件，可要求提供双语版本）。
5. 按合同进度分期付款。
6. 在公证处办理合同公证（强制要求）。
7. 向土地登记办公室提交过户登记材料。
8. 领取以外国人名义登记的房产证（红本）。

各步骤详情请参阅：越南房产购买流程。

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购房税费

外国人承担的税费与越南公民基本相同：

费用类型	适用标准
契税	公寓价值的0.5%（或按国家价格表计算）
合同公证费	按收费标准，通常为数百万至数千万越南盾不等
过户登记费	数十万至数百万越南盾不等
转让所得税（再出售时）	转让价格的2%（日后出售时适用）
中介佣金	通常为交易价值的1%至2%（协商确定）

税费相关信息可在越南财政部进一步查询。

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外国人可以申请银行贷款购房吗？

这是许多人关心的问题。目前情况如下：

• 大多数越南商业银行尚无专门面向外国人购房的标准抵押贷款产品。
• 部分在越南经营的合资银行或外资银行可能会考虑放贷，但条件更为严格（需在越南有稳定收入、持有长期劳动合同）。
• 实际情况：大多数外国人购房时使用自有资金或从境外汇款。

信贷及外汇政策可进一步参考越南国家银行。

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胡志明市受外国人欢迎的热门区域

胡志明市是吸引外国人购房和租房的主要市场，以下为几个热门区域：

• Thảo Điền（原第2郡，现属Thu Duc市）： 外籍人士聚居社区，国际学校众多，高端公寓与别墅云集。查看Thảo Điền房源。
• Phú Mỹ Hưng（第7郡）： 规划完善的城市综合体，生活环境现代，聚集众多韩国及日本家庭。查看Phú Mỹ Hưng房源。
• 第1郡（市中心）： 地段优越，房价较高，适合出租投资。查看第1郡房源。
• Bình Thạnh： 交通便利，价格相对合理，正处于快速发展阶段。查看Bình Thạnh房源。

如需深入了解各区域，请参阅Thảo Điền外籍人士居住指南。

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需注意的风险及防范措施

外国人在越南购房存在一些需提前了解的潜在风险：

• 项目配额已满： 部分项目的外国人配额已达30%上限，但中介仍在积极推介。务必向开发商索取书面确认。
• Condotel与officetel： 此类物业尚未能稳定取得红本，法律地位仍存争议。建议避开，或在购买前咨询律师。
• 借名登记： 委托越南人代为登记产权属于违法行为，存在极高的财产损失风险。
• 合同条款不明确： 务必要求提供双语合同，并委托独立律师（而非开发商聘请的律师）在签署前审查合同。
• 项目法律核查： 确认开发商具备出售期房的合法资质（须按规定提供银行保函）。

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