外国人在越南购房：政策规定与必知事项

外国人可以在越南购房吗？

简而言之，答案是可以，但须满足重要的法律条件与限制。自2014年《住房法》（于2022年修订，并在2023年《住房法》中进一步更新，该法已于2025年01月01日正式生效）颁布以来，越南已正式向外国个人和组织开放住宅房产市场。这相较于以往外国人几乎没有任何合法产权的时代，是一大历史性突破。

然而，"允许购房"与"像越南公民一样自由购房"并非同一概念。在投入任何资金之前，您需要充分了解相关权利的范围、限制条件及购房程序。

哪些外国人有资格购房？

根据现行法规，以下群体有资格在越南拥有住宅房产：

类别	附加条件
外国个人	须获准入境越南（需持有效签证；免签入境亦符合条件）
外商投资企业	须拥有外资资本，并在越南合法设立并运营
海外越南人（Việt kiều）	须持有越南国籍或提供越南血统证明；享有与越南国内公民几乎同等的权利

重要提示：外国人购房无需持有越南工作许可证或永久居留权。入境时持有效护照和有效签证，即可满足基本资格要求。

更多法律详情，可查阅Thư viện Pháp luật，该网站收录《住房法》及其实施细则的全文。

外国人可以购买哪类房产？

这是最重要的限制条款，务必牢记：

允许购买：

• 经批准开发项目中的公寓（商品房）
• 已获许可的商业项目内的独立住宅（联排别墅、独栋别墅）

不允许购买：

• 住宅用地（根据《土地法》，外国人不享有土地使用权）
• 挂靠在越南个人名下土地上的房屋（即项目外的房产）
• 位于国防或安全管控区域的房产

实际操作中，大多数在胡志明市购房的外国人选择购买市中心各区的高层公寓，如第一郡、第二郡（Thảo Điền、An Phú）及第七郡（Phú Mỹ Hưng），因为这些是外资许可商业项目中最常见的房产类型。

浏览当前对外国买家开放的胡志明市在售项目：新盘项目。

所有权配额：外国人最多可购买多少套？

法律对任何项目中外国人的购房比例设有明确上限：

• 公寓（商品房）： 单栋公寓楼总套数的最多 30%
• 独立住宅（联排别墅、独栋别墅）： 同一行政坊（ward）范围内最多 250套

这意味着胡志明市部分热门项目的外国购房配额可能已告罄。在谈判购房时，您必须要求开发商或经纪人提供书面确认，证明该项目仍有外国人可用的购房配额。

此外，每位外国个人只能拥有一套独立住宅（联排别墅或独栋别墅）。对于公寓，法律不限制单个人名下的套数，但须确保整个项目的外国人持有比例不超过30%的上限。

产权年限：50年——如何续期？

这是与越南公民房产权利最大的区别所在：

• 越南公民： 永久产权（粉红本无期限）
• 外国人： 50年限期产权，自《住宅所有权证书》颁发之日起计算

续期方式： 产权期届满前，外国业主可向当地土地登记机关申请续期 50年。法律未对续期次数设上限，理论上产权可以每50年为一个周期无限续期。

转售注意事项： 若您将房产出售给另一位外国人，新买家的产权年限仅为原50年期限的剩余年数——计时不会重置。但若出售给越南公民，买家可将产权转换为永久粉红本。

外国人购房的费用与税收

在胡志明市购房时，费用结构主要包括以下几项：

费用项目	常见金额	备注
房产售价	中档：2至5 tỷ；高档：5 tỷ及以上	因项目和区域而异
登记税（印花税）	合同总价的0.5%	按财政部规定执行
公证费	按政府收费标准（通常为房产价值的0.05%–0.1%）	强制执行
产权转移登记费	数百万越南盾（triệu đồng）	在区土地登记处缴纳
中介佣金	通常为1%–2%（如通过中介购买）	可协商

出售房产时，外国人须缴纳转让价格2%的个人所得税（或在能核实原始购买成本的情况下，按净利润缴纳25%）。详细税务信息可查阅越南财政部官网。

外国人购房分步操作流程

外国人在越南购房，主要涉及以下关键步骤：

1. 核实购房资格： 确认护照和签证有效；确认项目仍有可用的外国人购房配额。
2. 支付定金： 签署定金协议（通常为房产价值的5%–10%）。强烈建议聘请越南律师审核协议内容。
3. 签订买卖合同： 须在授权公证处进行强制公证。合同须翻译成您能理解的语言。
4. 分期付款： 期房通常按工程进度分多期付款；现房则通常一次性付清。
5. 接收房产： 对房屋进行实地验收，并签署交接记录。
6. 申请所有权证书（粉红本）： 在区或乡镇土地登记处提交申请材料。通常需要30至60个工作日完成办理。

详细9步购房指南请参阅：/knowledge/quy-trinh-mua-can-ho-tphcm-9-buoc-tu-xem-nha-den-sang-ten。

外国人可以向越南银行申请房贷吗？

这是许多买家在实际操作中常见的疑问。答案是或许可以，但条件远比越南借款人严苛：

• 大多数越南商业银行不向在越南没有稳定收入的外国人放贷（即须持有长期劳动合同和有效工作许可证）。
• 若持有工作许可证且剩余有效期至少1年，并能通过银行流水证明收入，部分银行或可考虑提供贷款。
• 贷款成数（LTV）通常较低：最高为房产价值的 50%–70%，而越南借款人通常可获70%–80%。
• 贷款期限通常不得超过该房产剩余的50年产权年限。

实际上，绝大多数在越南购房的外国人均以自有资金完成购房（不使用银行贷款），尤其是出于投资目的或长期自住的买家。最新利率及贷款政策信息可查阅越南国家银行官网。

胡志明市哪些区域最适合外国人居住？

胡志明市有几个区域在外籍人士社区中尤为受欢迎，国际配套设施完善：

Thảo Điền（第二郡 / 守德市）： 被公认为胡志明市最大的"外籍人士聚居区"。拥有众多国际学校、餐厅及进口商品超市。公寓价格从4 tỷ到15 tỷ不等，因项目而异。浏览 Thảo Điền 在售项目。

Phú Mỹ Hưng（第七郡）： 规划完善、环境宁静的城市新区，拥有大量韩国和日本社区，非常适合有幼龄子女的家庭居住。浏览 Phú Mỹ Hưng 在售项目。

第一郡（市中心）： 核心地段，毗邻各大办公区及中央配套设施。房价较高，高端公寓通常在6 tỷ至20 tỷ之间。浏览 第一郡 在售项目。

Bình Thạnh： 价格与地段之间的均衡之选——毗邻市中心，但价格更为实惠。浏览 Bình Thạnh 在售项目。

主要法律风险与注意事项

尽管法律已向外国人开放购房渠道，但仍有若干风险需要外国买家特别关注：

项目合法性风险：

• 请务必仅在已获主管国家机关正式批准并取得许可、允许向外国人出售房产的项目中购房。务必要求开发商提供书面确认。

合同风险：

• 买卖合同有时包含对买方不利且未被明确说明的条款。您应聘请独立律师（而非开发商指定的律师）在签署合同前进行审核。

政策变动风险：

• 越南房地产相关法律框架变动较为频繁。在交易前，务必查阅最新法规，特别是均已于2025年01月01日生效的2023年《住房法》和2024年《土地法》。

流动性风险：

• 越南外国人持有公寓的二手市场较普通市场更为有限。当您需要出售时，可能需要更长时间才能找到合适的买家。

更多深度分析请阅读VnExpress关于外国买家房地产市场动态的报道。