外國人在越南買房：2025年法規、條件與實際情況

外國人可以在越南買房嗎？

簡短的答案是可以，但附帶條件。自2014年《住房法》生效，並由2023年《住房法》（自2024年8月1日起生效）承接後，外國個人及組織得在越南購買、租購、持有商業住宅專案中的房屋，前提是該專案已獲准向外國人銷售。

這是一項重要的開放措施，吸引了眾多在胡志明市生活與工作的專業人士、投資者及外籍勞工關注越南不動產市場。

如需參閱原始法律文件，可至法律圖書館查詢。

外國人購房的條件

依現行規定，外國個人須符合以下所有條件：

• 持有效護照，且經越南出入境機關許可入境（持簽證、暫住證或居留證）。
• 不屬於依國際公約享有外交豁免特權的人員。
• 購買商業住宅專案中的房屋（非獨立地塊或位於國防、安全區域的住宅）。

在越南運營的外國組織（持有投資登記證書或營業執照）亦可購屋作為員工住所。

重要提示： 外國人不得以土地所有權方式購買住宅用地或獨立住宅用地。土地使用權仍屬全民所有，由國家管理。

外國人可購買的不動產類型

不動產類型	是否允許？	備註
商業專案中的公寓（共管大廈）	是	最為普遍
專案內的排屋、別墅	是	限已獲許可的專案
獨立住宅用地（住宅土地）	否	僅限越南人
農業用地、林地	否	不適用
位於國防、安全區域的不動產	否	完全禁止
Condotel、Officetel	視專案而定	需逐案查核法律狀態

Thảo Điền（舊第2郡）、Phú Mỹ Hưng（第7郡）及 Bình Thạnh 等區域的公寓市場，是胡志明市外籍人士最熱門的選擇。您可查看目前在售的Thảo Điền公寓或Phú Mỹ Hưng公寓。

外國人的住房所有權限額

這是許多買家需特別注意的一點：

• 單棟公寓大廈限額： 外國人（個人及組織合計）在同一棟大廈內的持有比例不得超過總戶數的 30%。
• 獨立住宅區域（排屋、別墅）限額： 每一個行政區（坊）級單位不得超過 250套。
• 個人限額： 每位外國個人在越南僅能持有 一套 住宅（依現行規定，需依2023年《住房法》再行確認）。

一旦達到限額，即便仍有空置單位，該專案亦不得再向外國人銷售。因此，在支付訂金前，務必確認專案目前的外籍持有比例。

外國人的住房所有權期限

這是與越南人的基本差異所在：

• 所有權期限： 自取得房屋所有權證書（Sổ hồng，俗稱「粉紅本」）之日起 50年。
• 續期： 如有需求且符合續期時有效之規定，可再續期 50年。
• 與越南人結婚的外國人： 可依適用於越南家庭戶籍的規定，享有較長期且穩定的住房所有權。

外國人的房屋所有權證書上將明確記載50年期限，此為完全正常且合法的安排。

外國人在越南買房的流程

以下為購房的主要步驟：

1. 確定預算及不動產類型，以符合自身需求。
2. 查核專案法律狀態： 該專案是否已獲准向外國人銷售？目前外籍持有比例為何？
3. 簽署訂金合約（通常為50 triệu至200 triệu越盾），於看房並議價後簽訂。
4. 在獲許可的公證處簽署經公證的買賣合約。
5. 依進度付款（預售屋專案）或一次性付款（即時交屋）。
6. 向自然資源與環境局提交申請Sổ hồng的資料。
7. 取得登記外國人姓名、有效期限50年的房屋所有權證書。

詳細流程請參閱文章：越南不動產購買流程：從看房到取得紅本的9個步驟。

外國人買房的稅費

完成購房交易時所產生的費用包括：

費用項目	適用稅率	由誰支付
增值稅（VAT）	10%（新建專案）	買方（通常已含於售價中）
印花稅（過戶費）	合約金額的0.5%	買方
合約公證費	依國家收費標準	雙方協商
所有權證書核發費	依地方規定	買方
轉售時的個人所得稅	轉讓價格的2%	賣方

印花稅及相關稅種資訊可至財政部查詢。

外國人可以在越南申請銀行貸款買房嗎？

這是許多人關心的實際問題：

• 目前，大多數國內商業銀行不為外國人在越南購房提供抵押貸款，原因在於土地法律限制及所有權期限的相關約束。
• 部分在越南設有分行的國際銀行可能有專屬產品，但條件通常非常嚴格。
• 最普遍的方式： 外國人通常以現金支付（透過合法管道將外幣匯入越南銀行），或依專案進度分期付款。
• 外匯政策及匯款事宜須遵守越南國家銀行的相關規定。

外籍人士在胡志明市的熱門區域

胡志明市是外國買家最活躍的市場，主要熱門區域包括：

• Thảo Điền（Thu Đức市，前第2郡）： 胡志明市最大的外籍社群，匯聚眾多高端公寓、國際學校及外國餐廳。公寓價格視面積與專案不同，約從4 tỷ至逾20 tỷ越盾不等。
• Phú Mỹ Hưng（第7郡）： 規劃完善的城市區，居住許多韓國、日本家庭。公寓價格約從3 tỷ至15 tỷ越盾。
• Bình Thạnh： 鄰近市中心，有多個中高端公寓專案，生活機能完善。查看Bình Thạnh專案。
• 第1郡： 中心地段，適合短租投資者或需靠近辦公室的買家。查看第1郡專案。

外國人買房的風險與重要注意事項

在付款前，請務必了解以下常見風險：

• 專案尚未取得向外國人銷售的資格： 並非所有專案都已獲許可。需取得開發商的書面確認，並向建設局查核。
• 30%限額已滿： 若專案已達限額，所簽訂的合約將無法取得登記外國人姓名的Sổ hồng。
• 合約語言不當或缺乏保護條款： 建議聘請獨立律師（最好熟悉越南法律者）審閱合約。
• 預售屋的法律風險： 請查核施工進度、開發商的財務實力及銀行擔保情況。
• 政策可能有所變動： 2023年《住房法》頒布時間尚短，請持續關注建設部的最新資訊。

更多專為外籍社群提供的指南，請參閱：Thảo Điền外籍人士居住指南。