外國人在越南購屋：2025年規定、條件與完整指南

外國人可以在越南購屋嗎？

簡短的答案是可以，但附有條件。自2014年《住房法》生效（並持續於2023年《住房法》中更新）以來，外國個人及組織得在法律框架內於越南擁有住宅。這相較於2015年以前外國人購屋權利受到極大限制的時代，是一項重大突破。

然而，外國人在越南的住宅所有權不同於土地使用權。外國人僅能擁有房屋本體（附著於土地上的建築物），不得登記土地使用權。這是在開始購屋前必須清楚掌握的根本差異。

完整法律文件請參閱 法律圖書館，以查詢《住房法》及相關施行細則。

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適用的外國購屋對象

依據2023年《住房法》，可在越南擁有住宅的外國對象分為兩類：

外國自然人：

• 獲准入境越南的外國自然人（持有效簽證、臨時居留卡或永久居留卡）。
• 無需持有勞動許可證或戶籍登記。

外國組織：

• 依越南法律在越南營運的外國企業及組織（持有投資許可證、企業登記證明）。
• 外交及領事機構適用另行規定。

注意： 旅居海外的越南人（越僑）適用另行規定，享有比一般外國人更多的權利，包括不限購屋數量及更長的所有權期限。

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外國人可購買的不動產類型

並非所有類型的不動產外國人都可購買。以下為摘要表格：

不動產類型	外國人可購買？
公寓（商業開發案中）	可以
獨立住宅（開發案中的街屋、別墅）	可以（各地區有數量限制）
住宅用地（土地使用權）	不可以
農業用地、林業用地	不可以
度假型不動產（condotel、officetel）	尚無明確所有權規定，法律風險高
社會住宅	不可以

實務建議： 外國人應優先考慮購買法律文件齊全、信譽良好的開發商且已獲政府核准外國人持有的商業開發案公寓。

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購買數量限制

這是許多人容易忽略的重要規定：

• 同一棟公寓大樓： 外國人（個人及組織合計）持有比例不得超過總戶數的 30%。
• 同一獨立住宅區域（街屋、別墅）： 每一行政區（坊）級單位不得超過 250戶 為外國人所有。
• 外國自然人： 每位個人僅能持有 1戶獨立住宅，公寓戶數則不限（但不得超過該棟30%的上限）。

實際上在胡志明市，Thảo Điền（舊第2郡）、Bình Thạnh及Phú Mỹ Hưng等大型開發案，外國人30%的配額已達或接近上限。您在下訂金前，必須向開發商詢問並確認目前的持有比例。

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外國人的住宅所有權期限

這是與越南公民最大的差異所在：

• 初始期限： 自核發住宅所有權證明書之日起 50年。
• 續期： 如有需要且符合當時法律規定的條件，可再續期 50年。
• 越南公民： 永久所有（與土地使用權連結的住宅為無期限）。

幾點實務注意事項：

• 轉售予其他外國人時，新買方的所有權期限不累計前屋主的剩餘年限，而是重新起算50年。
• 轉售予越南公民時，買方依越南公民相關規定享有永久所有權。

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外國人在越南購屋的辦理程序

外國人的購屋流程與越南人相似，但增加了若干步驟：

1. 確認資格： 確認簽證、臨時居留卡或永久居留卡仍在有效期內。
2. 選擇符合資格的開發案： 開發案須獲准出售予外國人（開發商持有建設廳確認文件），且外國人配額尚未用完。
3. 簽署訂金合約： 建議委託雙語法律顧問或律師審閱合約。
4. 簽署買賣合約（HĐMB）： 於有管轄權的公證事務所進行公證。
5. 繳納稅費： 個人所得稅（若賣方為個人）、印花稅、公證費。
6. 申請核發所有權證明書： 向土地登記事務所提交文件，以取得登記於外國人名下的「紅本」（sổ hồng）。

合約公證及法律規定可進一步參閱 越南司法部。

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外國人購屋的費用與稅務

費用項目	費率
印花稅	合約登載公寓價值的 0.5%
合約公證費	依公證費率表（通常視價值而定，約 1 至 3 triệu 越盾）
不動產登記費	依地方規定，通常低於 1 triệu 越盾
增值稅（向開發商購買）	公寓價值的 10%（通常已含於售價中）
每月公寓管理費	依開發案而定，通常為每月 10,000 至 30,000 越盾/m²
仲介費（如適用）	通常為交易金額的 1 至 2%，由賣方或買方負擔視協議而定

稅務及印花稅相關資訊可至 越南財政部 查詢。

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外國人可以向越南銀行貸款購屋嗎？

這是常見問題。目前的實際情況：

• 大多數越南商業銀行不提供外國人抵押貸款購屋，因為外國人沒有土地使用權（通常為主要抵押品）。
• 部分外資銀行（如 HSBC、Standard Chartered、Shinhan Bank）可能考慮在特定條件下提供貸款，例如穩定收入、在越南的長期勞動合約。
• 外國人通常須以現金或國際電匯全額付款。

建議：直接聯繫胡志明市各國際銀行的個人金融部門以獲得具體建議。信貸及外匯政策可進一步參閱 越南國家銀行。

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胡志明市外國人購屋的最佳地段

胡志明市是越南最活躍的不動產市場，也是外國人的首選。以下為幾個熱門地區：

Thảo Điền（Thu Đức市，舊第2郡）： 外國人社群聚集，多所國際學校，高端生活機能，公寓與別墅類型多元。查看在售開發案請至 /buy?district=HCM-D2。

Phú Mỹ Hưng（第7郡）： 規劃完善的城市社區，生活環境優良，深受韓國人及日本人喜愛。探索該地區不動產請至 /buy?district=HCM-D7。

Bình Thạnh： 地理位置居中，交通便利，多個高端公寓開發案仍有外國人配額餘裕。詳情請見 /buy?district=HCM-BT。

第1郡： 金融商業中心，適合在CBD工作的外籍專業人士。

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外國人購屋時應避免的法律風險

外國人需特別注意以下常見風險：

• 透過「借名登記」（nominee）購屋： 部分外國人委託越南人代為登記於紅本上。此做法違反法律，可能遭沒收財產且不受法律保護。
• 購買condotel、officetel： 此類型尚無明確的長期所有權法律框架，爭議風險高。
• 開發案尚未符合出售條件： 部分開發商尚未取得正式核准即向外國人銷售。必須仔細查核法律文件。
• 合約僅有越南文版本： 看不懂越文的外國人，須委請專業口譯及雙語律師在簽約前審閱。
• 30%配額已滿： 若該棟大樓外國人持有比例已達30%上限，交易將無法完成登記，導致糾紛。

更多詳細指南請參閱 /knowledge/nguoi-nuoc-ngoai-mua-nha-viet-nam-quy-dinh-phap-ly-va-huong-dan-thuc-te-2024。

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如何開始購屋之旅？

若您是正在考慮在越南購屋的外國人，以下是實務路線圖：

1. 研究市場： 了解各地區、價格水平及符合需求的不動產類型。
2. 儘早尋求法律諮詢： 在看屋前，先聯繫具有外國人交易經驗的不動產律師。
3. 選擇信譽良好的交易平台： 與具有服務國際客戶經驗的仲介或不動產平台合作。
4. 查核配額及開發案合法性： 要求開發商提供目前外國人持有比例的書面確認文件。
5. 準備資金： 確認資金來源、將錢匯入越南的方式及各項額外費用。

立即在 TìmNhàGầnĐây 的購屋頁面開始搜尋合適的不動產，提供依地區、價格及類型等多元篩選條件。

在做出決定前，若想比較胡志明市與其他城市的市場，請參閱 /knowledge/hcmc-apartments-for-foreigners 的分析文章。