外國人在越南購屋：2025年完整指南

外國人可以在越南購屋嗎？

簡短的答案是可以，但附帶許多重要條件。自2014年《住房法》生效，並延續至2023年《住房法》（自2025年1月1日起生效）後，外國人已獲准在越南擁有住宅，包括公寓大廈及商業住宅開發項目中的獨立住宅。然而，此類所有權與越南公民的所有權有顯著差異，尤其是在持有期限及可購買的不動產類型方面。

如需完整了解法律框架，可直接參閱越南法律圖書館上的《住房法》及相關實施文件。

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哪些人可以在越南購屋？

符合在越南購屋資格的外國人，必須屬於以下兩類之一：

第一類：外國自然人

• 持有效護照。
• 獲准入境越南（不屬於外交豁免範圍）。
• 購屋無需持有勞動許可證或長期居留卡。

第二類：外國組織

• 在越南合法運營的外商投資企業。
• 外國銀行、投資基金、外國企業分支機構。

重要提示： 與越南公民結婚的外國人，可享有與越南公民相當的所有權，包括土地所有權（透過越南籍配偶名義持有）。此為另一種途徑，需另行尋求法律諮詢。

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外國人可購買的不動產類型

外國人可以購買：

• 商業住宅項目中的公寓大廈單位。
• 住宅開發項目中的獨立住宅（街屋、別墅）。

外國人不得購買：

• 土地（單獨土地使用權）。
• 非屬項目的住宅（民眾自建於居住用地上的房屋）。
• 涉及國防及國家安全地區的不動產。

快速比較表：

不動產類型	越南人	外國人
公寓大廈	長期所有	最長50年（可續期）
項目內街屋、別墅	長期所有	最長50年（可續期）
土地	長期所有	不得購買
項目外一般住宅	長期所有	不得購買

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所有權上限：數量限制規定

這是許多外國人常常忽略的規定。根據《住房法》，外國人在每個項目及每個行政區域的所有權限制如下：

• 同一棟公寓大廈內： 外國人持有數量不得超過總單位數的30%。
• 同一獨立住宅區（坊、社）內： 外國人持有數量不得超過250套。

當某項目已達30%上限時，開發商及主管機關將停止向外國人出售，即使項目仍有餘屋。因此，在繳交訂金時，請務必以書面方式向開發商確認此上限狀況。

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持有期限與續期

外國人將獲頒住宅所有權證書（俗稱「粉紅本」）,有效期限為自頒發之日起50年。期滿後有兩個選擇：

1. 續期50年： 在期限屆滿前提出申請，並持續符合在越南合法外國人的條件。
2. 不續期： 可在期限屆滿前將房產出售、贈與或繼承。繼承人若為越南人，將獲頒長期粉紅本。

相較於越南公民「長期」粉紅本，外國人的粉紅本將明確載明期限及續期條件。這可能影響向銀行申請抵押貸款的能力（詳見下方章節）。

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購屋費用與稅賦

外國人在越南購屋所須繳納的稅費與越南人相同：

費用項目	費率	備註
契稅	合約金額的0.5%	適用於公寓大廈
合約公證費	合約金額的0.1%至0.3%	依房產價值而定
所有權登記費	約0.15%	由自然資源與環境廳收取
個人所得稅（轉售時）	售價的2%	由賣方繳納
仲介費	協議，通常為1%至2%	由買方或賣方承擔

如需查詢官方稅費標準，請參閱越南財政部資訊。

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銀行貸款：外國人可以申請嗎？

這是最大的挑戰之一。目前，大多數越南商業銀行不向外國人提供購屋抵押貸款，原因如下：

• 有期限的粉紅本導致信用風險較高。
• 外國人在越南無長期戶籍。
• 境外收入難以按國內銀行標準進行核實。

常見替代方案：

• 在原居住國申請銀行貸款，再將資金匯入越南。
• 直接向開發商申請分期付款（通常2至4年，享優惠利率）。
• 部分合資銀行或在越外資銀行可能依其自身條件考慮提供貸款。

外匯信貸政策及國際匯款規定可至越南國家銀行查詢。

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外國人購屋流程：6個基本步驟

1. 確認項目合規性： 項目須獲准向外國人出售，且尚未超過30%上限。
2. 簽署訂金合約： 通常為房價的10%至30%。須請律師仔細審查退訂條款。
3. 將資金匯入越南： 須透過正規銀行帳戶辦理，以確保透明性及日後匯款出境的可能性。
4. 簽署買賣合約： 須在獲授權的公證處強制公證。
5. 申請登記所有權證書（粉紅本）： 由開發商或買方向自然資源與環境廳提交申請文件。
6. 領取粉紅本及房屋交付： 處理時間通常為30至90個工作日。

如需進一步了解每個步驟的詳細內容，請參閱越南不動產購買流程：從看房到取得所有權證書的9個步驟。

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胡志明市外國人最熱門區域

胡志明市（TP.HCM）是越南最活躍的不動產市場，也是外籍人士社群最集中的地方。以下是外國人最喜愛的幾個區域：

Thảo Điền（原第2郡，現屬 TP. Thủ Đức）： 被譽為胡志明市的「外籍人士聚集區」，擁有完善的國際生活設施、雙語學校、餐廳及外資超市。瀏覽 Thảo Điền 的公寓房源Thảo Điền 上的公寓。進一步了解此區域，請參閱Thảo Điền 外籍人士生活指南。

Phú Mỹ Hưng（第7郡）： 規劃完善的市鎮，擁有眾多高端公寓及項目別墅，生活環境安靜且安全。探索 Phú Mỹ Hưng 的不動產。

第1郡（市中心）： 適合在金融中心區域工作的人士，擁有多個服務式公寓及高端大廈。查看第1郡的房源列表。

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購屋時需避免的風險

外國人在越南購屋時常見以下風險：

• 購買尚不符合向外國人出售條件的項目： 務必要求開發商提供書面確認，證明其獲准向外國人出售及剩餘名額。
• 透過越南親友掛名持有（借名登記）： 此方式存在極高的法律風險。在法律上，房產屬於登記名義人所有，而非實際出資的外國人。
• 未透過正式渠道匯款： 若無合法匯款證明，日後將房屋售出後可能難以將款項匯出境外。
• 忽略項目法律審查： 在繳交訂金前，務必核查項目土地使用權證書、建築許可證及項目抵押情況。
• 誤解續期規定： 50年是書面期限，並非指房產實際價值將在50年後歸零。您完全可以在持有期限內轉售房產。

如需獲取更多不動產市場資訊，請參閱VnExpress 不動產頻道的分析文章。

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關於轉售與繼承的問題

轉售： 外國人可將公寓出售給越南人或其他外國人（在名額限制內）。出售時，賣方須繳納售價2%的個人所得稅。完成納稅義務後，所得款項可透過銀行匯出境外。

繼承： 外國人可依遺囑或法定繼承，將在越南的住宅留給繼承人。若繼承人為越南人，將獲頒長期粉紅本。若繼承人亦為外國人，持有期限將依現行規定繼續計算。

出租： 在越南合法持有房產的外國人可將房屋出租，但須向當地稅務機關申報，並依規定繳納租金收入所得稅。