外國人在越南買房：可以嗎？必須知道的一切

外國人可以在越南購買房產嗎？

簡短的答案是：可以，但附帶許多重要條件。自2014年《住房法》（經多次修訂補充）允許外國人在越南擁有住宅以來，房地產市場已向國際投資者及定居者大幅開放。然而，外國人的所有權相較於越南公民仍有一定限制。

如需了解最新的法律框架，可直接參考法律圖書館，該網站收錄了《住房法》全文及相關施行細則。

哪些外國人可以購買房產？

並非所有外國人都符合在越南購房的資格。現行法律規定了兩大主要群體：

第一類：外國個人

• 獲准入境越南者（持有效簽證、臨時居留證或永久居留證）。
• 不屬於依國際條約享有外交特權、領事豁免的人員。

第二類：外國組織

• 在越南合法經營的外商投資經濟組織。
• 已取得營業許可的外國企業代表處、分支機構。
• 在越南運營的外國投資基金、外國銀行分行。

實務提示： 外國人只需在入境時持有效簽證即可，無需長期臨時居留證或工作許可方能購房。

外國人可購買哪些類型的房產？

這是最重要的一點，必須清楚掌握。外國人不得購買獨立地塊或項目以外的獨立住宅。允許購買的範圍如下：

房產類型	是否允許？	備註
商業開發項目內的公寓	是	最為普遍
商業開發項目內的排屋、別墅	是	每個項目有配額限制
獨立地塊	否	不允許
項目外獨立住宅	否	不允許
國防、安全區域房產	否	絕對禁止

**Thảo Điền（舊第2郡，現屬 TP. Thủ Đức）**是胡志明市外國人社群最熱門的選擇。您可在Thảo Điền 搜尋頁面查看正在發售的公寓。

所有權配額與數量限制

法律設有明確上限，以管控外國人持有比例：

• 在單一公寓大樓內： 外國人持有的公寓不得超過總數的30%。
• 在相當於一個坊（Phường）行政單位的區域內： 外國人持有的獨立住宅（排屋、別墅）不得超過250套。
• 特殊區域： 部分涉及國防、安全的區域可能受到全面限制。

每棟大樓30%的配額，使得市中心大型項目（如第1郡或第7郡 Phú Mỹ Hưng）的「外籍名額」往往迅速售罄。購買前，應直接向開發商確認目前仍可出售給外國人的剩餘戶數。

所有權期限與續期

外國人持有房產有期限限制，並非像越南公民一樣擁有永久產權：

• 初始期限： 自取得住宅所有權證書（俗稱「紅本/粉紅本」）之日起50年。
• 續期： 如有需要，可在期限屆滿前辦理手續，再續期50年。
• 與越南公民結婚的情況： 可依針對涉外家庭的相關規定，長期穩定地持有房產。

期限屆滿後若未辦理續期，外國人仍依法享有轉讓、贈與、繼承等權利。

外國人在胡志明市購房流程

外國人的購房流程與越南人基本相同，但需額外辦理若干法律資格確認步驟：

1. 確定預算及合適的房產類型（公寓、項目內住宅）。
2. 向開發商或銷售平台確認項目的外籍「名額」狀況。
3. 簽署訂購合同（通常為房價的5%至10%），須經公證。
4. 準備個人文件： 有效護照、簽證或臨時居留證，無需工作許可。
5. 在有管轄權的公證處簽署買賣合同。
6. 依合同規定的進度付款。
7. 接收房屋交付並進行品質檢查。
8. 向自然資源與環境廳申請辦理所有權證書（粉紅本）登記。

詳細分步說明請參閱：在越南購買房產流程：從看房到拿紅本的9個步驟。

需要準備的費用與稅費

除購房價格外，外國人還需計入以下費用：

費用項目	一般標準	備註
過戶印花稅（Lệ phí trước bạ）	合同金額的0.5%	辦理粉紅本時繳納
合同公證費	合同金額的0.1%至0.15%	依公證處而異
翻譯及領事認證費	100萬至500萬越南盾	依文件而異
仲介費（如有）	合同金額的1%至2%	通常由賣方承擔
出售時的個人所得稅	轉讓價格的2%	僅於出售時產生
每月大樓管理費	每平方公尺10,000至30,000越南盾	依項目而異

有關稅費及過戶印花稅的資訊，可進一步查詢財政部網站。

向銀行貸款購房

外國人可以向越南持牌信貸機構申請貸款購房，但實際操作並不容易：

• 大多數國內商業銀行要求借款人在越南有收入來源、持有勞動合同及工作許可。
• 貸款比例通常較低，普遍為房產價值的50%至70%。
• 部分外資銀行（HSBC、Standard Chartered、Shinhan Bank 等）提供專為外籍客戶設計的貸款產品。
• 購房貸款利率隨市場波動，建議參考越南國家銀行以掌握現行基準利率。

目前，大多數在越南購房的外國人以自有資金支付，不向銀行貸款。

胡志明市值得考慮的地區

胡志明市是外籍人士社群最活躍的市場。以下為熱門區域：

• Thảo Điền（TP. Thủ Đức）： 胡志明市最大的外籍人士社群聚集地，國際學校、西式餐廳及高端配套設施齊全。公寓售價約從3 tỷ至逾20 tỷ越南盾不等，視面積與項目而定。查看 Thảo Điền 房源。
• Phú Mỹ Hưng（第7郡）： 規劃完善、環境清幽的城市住宅區，居住著許多韓國、日本及台灣家庭。查看 Phú Mỹ Hưng 房源。
• 第1郡（市中心）： 地段優越、配套齊全，適合在金融中心區域工作的人士。查看第1郡房源。
• Bình Thạnh： 與市中心連通便利，房價相對合理，有許多中高端公寓項目可供選擇。查看 Bình Thạnh 房源。

另可參閱外籍人士 Thảo Điền 區域完整指南，深入了解這個最受國際社群歡迎的地區。

重要風險與注意事項

在付款之前，外國人須特別留意以下幾點：

1. 核查項目法律文件： 確保項目已取得建築許可、符合預售條件，且開發商信譽良好。
2. 確認外籍名額是否仍有空缺： 若項目外籍持有比例已達30%上限，相關交易可能無法獲得認可。
3. 切勿借名登記： 部分外國人請越南人代為登記名義，此行為違反法律，存在資產全數損失的重大風險。
4. 雙語合同： 務必要求合同同時以越南語及英語（或您能理解的語言）書寫，並經合法公證。
5. 聘請律師或獨立顧問： 對於高價值交易尤為重要，簽約前應請專業人士審查合同。
6. 依規定匯款： 購房款項須透過獲准的銀行匯入，確保保留合法憑證，以便日後出售時能順利將資金匯回本國。

有關公證及合同法律規定，可進一步查詢司法部網站。