外國人在越南購置房產：資格條件、所有權與購買流程 2025

概覽：外國人可以在越南購買房產嗎？

簡短的答案是可以——但附帶若干重要條件。自2014年《住房法》生效（並於其後由2023年《住房法》接替）以來，外國個人及外商投資機構已獲正式許可在越南持有住宅物業。與2015年前外國人幾乎無法取得此類權利的情況相比，這是一項重大進展。

然而，外國人的所有權與越南公民相比，在三個關鍵方面存在顯著差異：可購買的房產類型、所有權期限，以及在單一項目中可持有單位數量的上限。在簽署任何合約之前，充分了解這些限制對於規避法律風險至關重要。

如需更廣泛的參考資訊，亦可閱讀詳細文章：外國人可以在越南購買房產嗎？

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外國人在越南購買房產的資格條件

根據現行法規，希望在越南購買房產的外國買家須符合以下條件：

外國個人：

• 須獲准入境越南（持有效護照且未受入境禁令限制）。
• 購買房產不需要工作許可證、臨時居留卡或長期簽證（此為常見誤解）。
• 須具備充足的財力以履行項目付款計劃。

外商投資機構：

• 須在越南依法設立並正常運營（持有投資登記證或企業登記證）。
• 可購買住宅物業，用於為本機構員工提供住宿。

允許購買的房產類型：

• 已獲批准向外國人銷售的項目中的公寓單位。
• 已獲批准向外國人銷售的城市開發項目內的獨立住宅（排屋、別墅）。
• 不得購買獨立地塊（根據越南憲法，所有土地屬全民所有）。

官方參考資料：Thu Vien Phap Luat 上的《住房法》及相關指導文件。

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所有權配額與期限

這是外國買家最需要深入了解的部分：

單一項目內的所有權配額

房產類型	最高配額
公寓單位	不超過單棟建築總單位數的30%
獨立住宅（別墅、排屋）	在單一行政區（坊級）內不超過250個單位

一旦30%配額售罄，開發商便不得再向外國買家出售更多單位——即使仍有庫存。正因如此，豪華公寓項目的「外國配額」往往極快售罄。

所有權期限

外國人可獲頒「住宅所有權證書」（即「sổ hồng」／粉紅本），期限為50年，可申請續期一次，再延長50年。若外國業主與越南公民結婚，所有權期限可轉換為永久長期所有權。

越南公民持有永久（無限期）住宅所有權——在評估長期資產價值時，這一根本性差異值得特別留意。

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外國人在胡志明市購房的逐步流程

外國人的購買流程與越南買家大致相同，但需額外進行若干法律核實步驟：

1. 核查項目的外國配額： 聯繫開發商或銷售代理，確認該項目是否仍有餘額可供外國買家購買。
2. 簽署訂金協議： 通常為單位售價的10%。請仔細閱讀退款條款，以防配額已被用盡。
3. 簽署買賣合約（SPA）： 必須在具備資質的公證機關辦理公證，此為強制要求。
4. 按計劃分期付款： 通常分多期支付，與建設進度掛鉤（適用於期房項目），或一次性付清（適用於現樓項目）。
5. 提交所有權登記材料： 當地土地登記機關將以外國人名義簽發所有權證書（sổ hồng）。
6. 領取粉紅本： 通常在所有手續完成後3至6個月內領取。

如需更詳細的說明，請參閱：胡志明市公寓購買流程：從看房到過戶的9個步驟

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外國人購房的費用與稅項

除購買價格外，外國買家還應預留以下額外費用：

費用項目	參考稅率
增值稅（VAT）	合約金額的10%（通常已含於售價中）
公寓維修基金	合約金額的2%（一次性繳交，於交樓時支付）
登記費（印花稅）	辦理粉紅本登記時，按資產評估價值的0.5%繳交
公證費	約為合約金額的0.1%至0.3%
銷售代理佣金	通常為1%至2%（由賣方支付，但條款應事先明確約定）

轉售房產時，外國人須就轉讓價格繳納2%的個人所得稅（無論盈虧均須繳納）。如需進一步了解適用稅務法規，請參閱越南財政部。

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外國人可購買及不可購買房產的區域

並非越南所有地區均對外國人開放房產所有權。具體而言：

不允許外國人購買的區域：

• 國防及安全區域。
• 涉及國家主權保護的區域（由國防部及公安部認定）。

允許外國人購買的區域：

• 不受上述限制的普通城市開發區及商業住宅區。
• 胡志明市是最活躍的市場，尤其集中在 Thảo Điền（原第二郡，現屬 Thủ Đức 市）、Phú Mỹ Hưng（第七郡）、Bình Thạnh 及第一郡等地區。

立即瀏覽適合外國買家的房源：

• Thảo Điền 公寓（Thủ Đức 市——胡志明市外籍人士社群最聚集的地區）
• 第七郡 Phú Mỹ Hưng 公寓（國際住宅社區）
• Bình Thạnh 公寓（毗鄰市中心，價格相對親民）

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銀行融資：外國人可以在越南申請房屋貸款嗎？

這是最常被問到的問題之一。目前各銀行的貸款政策有所不同，但整體情況如下：

• 越南本地銀行： 部分銀行已針對在越南有收入的外國人推出住房貸款產品，通常要求持有效工作許可證、長期勞動合約，並在貸款銀行開設薪資帳戶。貸款成數（LTV）一般低於越南借款人，通常為資產價值的50%至70%。
• 在越南設有分行的外資銀行： 匯豐銀行（HSBC）及渣打銀行（Standard Chartered）等銀行提供專為外籍客戶設計的房貸方案，資格條件通常更具彈性。
• 利率： 依當時政策利率而定。請至越南國家銀行查詢最新利率。

重要提示：外國人不得以土地使用權作為抵押擔保（因其不持有此類權利）。僅建於土地上的建築物所有權可用於抵押——這可能影響貸款額度。

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與越南公民結婚的外國人：特殊所有權權利

若外國人與越南公民依法締結婚姻，其房產所有權將大幅擴展：

• 夫妻共同財產（其中一方配偶為越南公民）可獲頒永久期限的粉紅本，等同越南公民的所有權。
• 不受30%配額限制及50年所有權期限的約束。
• 可購買更多類型的房產（包括附帶住宅的居住用地）。

這是許多長期定居越南的外籍人士所選擇的途徑。然而，務必確保婚姻已依法登記，且粉紅本上準確載明各方的所有權份額，以避免日後產生糾紛。

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常見風險及防範方法

以下為外國人在越南購房時最常遇到的風險：

1. 在配額已滿後購買： 部分開發商或代理在配額已用盡後仍向外國買家出售，導致合約無效。防範方法：在支付任何訂金前，要求開發商書面確認配額仍有餘額。

2. 簽署授權書而非買賣合約： 部分「購房」安排實際上是無限期授權書，對買家的保障極為有限。請務必接受經正式公證的買賣合約（SPA）。

3. 對粉紅本期限產生混淆： 部分公寓在所有權期限方面的廣告宣傳不實。簽約前務必核實產權為50年或永久。

4. 語言障礙： 所有合約、粉紅本及行政手續均以越南語進行。強烈建議外國買家聘請具備服務國際客戶經驗的律師或房地產顧問。

5. 資金匯回海外： 轉售後，外國人在繳清所有應付稅款後，有權將款項匯往海外。此操作須透過持牌銀行辦理，並附上完整的資金來源證明文件。

如需了解最新市場資訊與動態，請瀏覽 VnExpress 房地產。

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結語：對外國人而言，在越南購買房產值得嗎？

越南是東南亞少數幾個在明確法律框架下允許外國人持有房地產的國家之一。與馬來西亞（要求購房價格須超過最低門檻）、泰國（外國人僅可購買公寓單位，不得購買土地）或印尼（不允許外國個人持有房產）相比，越南提供了相對具競爭力的監管環境。

在胡志明市購房的優勢：

• 市場活躍，核心地段流動性強。
• 與新加坡、曼谷或吉隆坡相比，生活成本及房價仍屬合理。
• 外籍人士社群龐大且成熟，尤其集中於 Thảo Điền 及 Phú Mỹ Hưng。
• 租金回報率吸引人，熱門地段年回報率通常為4%至6%。

需考量的因素：

• 50年所有權期限影響轉售資產價值。
• 行政手續仍較繁瑣，需要專業法律支援。
• 整個購買過程均存在語言障礙。

立即瀏覽 TìmNhàGầnĐây 上適合外國買家的新盤項目列表。