胡志明市各郡公寓租金收益率：2024年投資者指南

什麼是租金收益率，為何它如此重要

租金收益率是指年租金收入佔公寓價值的百分比，是投資者用於比較各郡、各細分市場及各物業類型表現的核心指標。

毛收益率公式：

毛收益率（%）= （月租金 × 12 ÷ 購買價格）× 100

淨收益率公式（扣除運營成本後）：

淨收益率（%）= （（月租金 × 12）減去年度成本）÷ 購買價格 × 100

年度成本通常包括：樓宇管理費、租金收入稅（依越南財政部現行規定）、維護費用及空置期損失。

在胡志明市，市場整體平均毛租金收益率通常介於每年4%至5.5%之間——高於東南亞其他多個主要房地產市場，這得益於強勁的城鎮化動力及持續湧入的外籍專業人士。

---

胡志明市公寓租賃市場概況

胡志明市是越南最大的經濟中心，人口逾900萬（不計流動人口）。租賃需求來源多元：

• 外籍人士及外國專業人士： 主要集中於第二郡、第七郡、第一郡及平盛郡（Bình Thạnh）。
• 學生及在職專業人士： 主要集中於平盛郡（Bình Thạnh）、第三郡、第十郡及鵝油郡（Gò Vấp）。
• 中產家庭： 主要集中於第七郡、平政縣（Bình Chánh）及守德市（Thủ Đức）。

根據越南統計總局的人口與城鎮化數據，越南城鎮化率持續提升，為長期住宅租賃需求奠定了堅實基礎。受其他省份人口持續遷入胡志明市及外籍專業人士數量增長的雙重驅動，胡志明市公寓租賃需求預計在未來數年將保持強勁。

---

各郡租金收益率一覽表

下表根據2023年至2024年的市場觀測數據，彙總了各郡公寓的預估毛租金收益率。數字僅供參考，實際情況可能因細分市場、具體位置及時間而有所差異。

郡區	平均購買價格（tỷ/套）	平均租金（triệu/月）	預估毛收益率
第一郡	6至15	20至50	3.5%至4.5%
第二郡（Thảo Điền）	5至12	20至60	4.5%至6%
第三郡	5至10	15至35	3.5%至4.5%
第四郡	3至6	10至20	3.5%至4.5%
第七郡（Phú Mỹ Hưng）	4至10	15至45	4.5%至5.5%
第九郡（守德市 Thủ Đức City）	2至4.5	7至15	4%至5%
平盛郡（Bình Thạnh）	3至7	10至25	4%至5.5%
鵝油郡（Gò Vấp）	2至4	7至14	4%至5%
新富郡（Tân Phú）	2至3.5	6至12	4%至5%
平政縣（Bình Chánh）	1.5至3	5至10	4%至5.5%

備註：扣除稅費及成本後的淨收益率，通常比毛收益率低0.5%至1.5%。

---

第二郡（Thảo Điền）：投資者的最閃亮選擇

Thảo Điền隸屬守德市（Thủ Đức City，原第二郡），是胡志明市租金收益率最高的地區，原因在於：

• 規模龐大且成熟的外籍社群： 多所國際學校（BVIS、BIS、UTS等）帶來全年穩定的高端公寓租賃需求。
• 優越的租金水平： Thảo Điền的兩臥室公寓月租金可達25 triệu至60 triệu越南盾，視項目及建築面積而定。
• 完善的基礎設施： 地鐵一號線、Thủ Thiêm橋及便捷的內部路網。

然而，購買價格已顯著上漲，部分新豪華項目的毛收益率可能已收窄至約4.5%至5%。投資者應優先考慮已具備穩定現金流記錄的項目。

瀏覽Thảo Điền在售公寓：購買第二郡公寓

---

第七郡（Phú Mỹ Hưng）：穩健與可持續性兼備

Phú Mỹ Hưng是一個模範市鎮，吸引韓國及日本專業人士，以及越南高收入居民。該區租金收益率穩定維持在4.5%至5.5%，支撐因素包括：

• 出租率高，通常在85%以上。
• 租金價格穩定，受長期租戶群體支撐。
• 完善的基礎設施、生活配套及安保條件，持續保持吸引力。

主要風險：該區高端公寓供應量持續增加，長期可能對租金造成下行壓力。

探索第七郡公寓：購買第七郡公寓

---

平盛郡（Bình Thạnh）：價格與收益率之間的平衡之選

平盛郡（Bình Thạnh）以優越的中心位置聯通性、中等購買價格（3至7 tỷ越南盾）及多元化租賃需求（涵蓋學生、在職專業人士及小家庭）而脫穎而出。毛收益率可達4%至5.5%，使其躋身胡志明市投資版圖中最具吸引力的地段之列。

平盛郡（Bình Thạnh）毗鄰地鐵一號線的多個項目，隨著交通便利性提升，租金正呈上升趨勢。該地區適合預算適中、追求穩定現金流且易於出租的投資者。

瀏覽平盛郡（Bình Thạnh）租盤：在平盛郡租賃公寓

---

守德市（原第九郡）：長期增值潛力

守德市（Thủ Đức City，涵蓋原第二郡、第九郡及第十二郡）正崛起為東部創新中心，擁有多所大型大學及高科技園區。原第九郡地區提供：

• 較低的購買價格： 每套2至4.5 tỷ越南盾。
• 具競爭力的收益率： 4%至5%，受惠於較低的入市成本。
• 資本增值潛力： 基礎設施正在建設中，多項大型城市規劃項目同步推進。

風險：由於新供應量大，空置率可能高於市中心；謹慎選擇項目至關重要——應聚焦於配套設施完善、交通便利的發展項目。

---

影響實際租金收益率的因素

投資者的實際收益率取決於位置以外的多種因素：

1. 公寓細分市場

• 經濟型公寓（2 tỷ以下）：毛收益率可達5%至6%，但資本增值潛力相對有限。
• 中端公寓（2至5 tỷ）：現金流與價格增長之間的良好平衡。
• 高端公寓（5 tỷ以上）：毛收益率通常較低（3.5%至4.5%），但租戶更穩定、素質更高。

2. 公寓面積

• 開放式單位（25至45 m²）：易於出租，每平方米租金高，適合學生及單身專業人士。
• 兩臥室單位（55至80 m²）：租賃需求最大，收益率結構均衡。
• 三臥室及以上單位（逾90 m²）：面向外籍家庭；租金收入高，但較難出租。

3. 空置期 在胡志明市，公寓換租之間平均每年空置1至2個月。計算實際淨收益率時，必須將此因素納入考量。

4. 運營成本

• 樓宇管理費：每平方米每月5,000至20,000越南盾，視項目而定。
• 年度維修及保養費用：通常為公寓價值的0.5%至1%。
• 租金收入稅：依現行規定而定——請諮詢越南財政部了解最新適用稅率。

---

投資買樓出租前應了解的風險

投資者在投入資金前，應清楚識別以下風險：

• 法律風險： 確保公寓持有有效粉紅書（sổ hồng），且租賃協議條款清晰。請參閱購房流程指南：/knowledge/quy-trinh-mua-can-ho-tphcm-9-buoc-tu-xem-nha-den-sang-ten。
• 供過於求風險： 多個新項目同步推出可能壓低租金並推高空置率。
• 利率風險： 若使用財務槓桿（銀行貸款），利率上升將侵蝕淨收益率。請關注越南國家銀行的利率政策。
• 宏觀經濟風險： 經濟波動可能降低外籍人士及外資企業的租賃需求。
• 政策風險： 租賃法規、稅務規定或持有條件的變化可能影響投資計劃。請關注VnExpress房地產頻道的最新資訊。

---

優化租金收益率的策略

投資者可採用以下策略提升回報：

選擇正確的細分市場與位置 優先考慮外籍社區、購物中心或國際學校附近的兩臥室公寓，以確保高出租率。

按目標租戶標準進行裝修 出租給外籍人士的公寓需配備高品質家具、設備齊全的廚房及高速網絡。投入合適的裝修可將租金收入提升15%至25%。

選擇長期租約 優先考慮願意簽訂12至24個月合約的租戶，以盡量減少空置期及尋找新租戶的成本。

使用專業物業管理服務 專業物業管理公司負責尋找租戶、收取租金及維護保養，通常收取租金收入的8%至12%作為服務費。這對於沒有時間自行管理的投資者而言是合適的選擇。

定期檢視並調整租金 每6至12個月重新評估租金水平，以緊跟市場行情——避免租金低於合理市場價值，或因定價過高而導致單位空置。

---

快速比較：買樓出租 vs. 銀行定期存款

比較項目	買樓出租公寓	銀行定期存款
年收益率	4%至6%（毛收益）	4.5%至5.5%（現行利率）
資本增值潛力	有（長期）	無
流動性	低（難以迅速變現）	高
風險	中至高	低
財務槓桿	可使用	不可使用
管理成本	有	無

總結而言，在胡志明市投資買樓出租，相較於銀行存款可獲得具競爭力的收益率，並額外享有長期資本增值潛力——但需投入更多資金及更積極的管理。

---

外國投資者特別注意事項

根據《住房法》，外國人獲准在越南購買並出租公寓；但有若干重要條件及限制須了解。請參閱以下連結，了解現行法律框架的完整概述：/knowledge/nguoi-nuoc-ngoai-mua-nha-viet-nam-quy-dinh-phap-ly-va-huong-dan-thuc-te-2024

重要注意事項：

• 外國人的產權年期通常為50年（可續期）。
• 租金收入須依適用規定申報並繳納稅款。
• 租賃協議應進行公證，以確保法律效力。

探索胡志明市新盤：胡志明市新盤項目