外國人在越南買房：2025年資格條件、權利與法律注意事項

外國人可以在越南買房嗎？

簡短的回答是可以，但附帶許多重要條件與限制。自2014年《住宅法》生效，並延續至2023年《住宅法》（自2025年1月1日起生效）以來，外國個人及外國組織可在越南以有期限的方式擁有住宅。

相較於2015年之前外國人幾乎沒有合法住宅所有權的情況，這是一項重大開放。然而，現行法律框架與越南公民的所有權仍有許多差異，購房者在出手之前需充分了解。

您可在TìmNhàGầnĐây的新樓盤搜尋頁面查看適合外國人的在售項目。

---

哪些外國人可以購買房屋

根據2023年《住宅法》，以下對象有權在越南擁有住宅：

外國個人：

• 獲准入境越南的外國個人（持有效簽證或免簽入境）。
• 無需勞動許可證或臨時居留卡，但須合法入境。

外國組織：

• 依據投資法律在越南經營的外商直接投資（FDI）企業。
• 外國企業在越南設立的分公司、代表處。

不適用的對象：

• 尚未入境越南或被禁止入境的外國人。
• 無有效護照／身份證明文件的個人。

注意：擁有越南國籍或仍保留越南國籍的海外越南人（越僑）享有與國內公民相同的所有權。持外國國籍的越僑則適用外國人相關規定。

---

外國人可購買的不動產類型

外國人僅可購買住宅，不得購買土地使用權。具體如下：

不動產類型	是否允許	備註
公寓（chung cư）	是	外國人最常見的選擇
獨立住宅（別墅、街屋）	是	限於獲准向外國人出售的項目內
土地（đất nền）	否	外國人不得受讓土地使用權
商業不動產、辦公室	非直接	可透過FDI企業投資
Condotel、Officetel	視各地規定而定	需仔細核查法律文件

在胡志明市（TP.HCM），第2郡（Quận 2）Thảo Điền、第7郡（Quận 7）Phú Mỹ Hưng及Bình Thạnh等區的大多數高層公寓項目均設有供外國人購買的房源配額。可查看/buy?district=HCM-D2或/buy?district=HCM-D7的列表。

---

數量限制：30%與250套規定

這是外國人在簽署合約前最需要仔細確認的重要規定：

公寓方面：

• 外國人在一棟公寓大樓中所擁有的公寓總數，不得超過該棟大樓公寓總數的30%。

獨立住宅（別墅、連排別墅）方面：

• 在一個獨立住宅數量不足2,500套的地區，外國人擁有的套數不得超過250套。
• 若一個地區有多個項目，各項目合計亦不得超過250套的上限。

實際影響： 胡志明市許多項目的外國人配額已告售罄，尤其是Thảo Điền和Phú Mỹ Hưng地區。購房者在繳付訂金前，須向開發商確認剩餘的「外國人配額」（quota ngoại）數量。

---

所有權期限：50年與續期權利

與享有永久住宅所有權的越南公民不同，外國人僅可有期限地擁有房產：

• 初始期限： 自取得房屋所有權證（sổ hồng，俗稱紅書）之日起50年。
• 續期： 如有需要，可在到期前提出申請，再續期50年。
• 續期次數： 現行法律不限制續期次數。

到期後未辦理續期：

• 所有人須將該住宅出售或贈予具備所有資格的對象。
• 若未執行，國家將依規定處理。

婚姻方面注意： 若外國人與越南人結婚，房產可登記在越南人名下並享有永久所有權。但此做法存在特定法律風險，建議諮詢律師意見。

詳細內容可參閱法律圖書館（Thư viện Pháp luật）上的《住宅法》。

---

外國人在越南購房的流程

外國人的購房流程與本地人相似，但多了幾個步驟：

1. 確認法律資格： 確保護照有效，並持有有效簽證／臨時居留卡。
2. 核查項目： 確認項目是否獲准向外國人出售（由開發商提供建設廳的書面確認）。
3. 確認配額： 確認該棟大樓30%的配額尚未售罄。
4. 簽署訂金合約： 通常為越南語和英語雙語版本。
5. 簽署買賣合約（HĐMB）： 在公證處辦理公證。
6. 付款： 依合約規定的進度，透過越南境內銀行帳戶付款。
7. 提交申請辦理房屋所有權證： 由開發商或購房者向土地登記處提交申請。
8. 領取房屋所有權證（sổ hồng）： 上面應清楚註明50年的期限。

詳細指南請參閱/knowledge/vietnam-property-buying-process。

---

需了解的費用與稅項

除購房價格外，外國人還需計入以下費用：

費用項目	適用金額	備註
增值稅（VAT）	房屋價值的10%（商業住宅）	通常已計入售價
印花稅（Lệ phí trước bạ）	房屋價值的0.5%	登記房屋所有權證時繳納
合約公證費	依公證費率表（通常為合約價值的0.1%至0.15%）
房屋所有權證申請費	數十萬越南盾（tùy địa phương，視地區而定）	視各地情況而定
仲介費	協商決定，通常為1%至2%	新項目通常由賣方承擔
轉讓時的個人所得稅	轉讓價值的2%	出售時適用

印花稅及稅務相關規定可參閱財政部（Bộ Tài chính）。

---

付款與匯款：外匯管理規定

外國人在越南支付購房款項時需注意：

• 必須以越南盾（VND）付款，並透過越南境內的銀行帳戶進行。
• 可透過持牌商業銀行將外幣匯入越南，兌換為越南盾後付款。
• 出售或結束所有權時，可將所得款項（完稅後）匯出境外，但需提供資金來源的相關文件。
• 不得以外幣現金付款，也不得進行大額現金交易。

外匯管理規定詳細指南請參閱越南國家銀行（Ngân hàng Nhà nước Việt Nam）。

---

限制地區：並非所有地方都可購買

非常重要的一點，許多外國人容易忽略：法律規定外國人不得在影響國防、國家安全的地區擁有住宅。

限制地區名單由國防部與公安部協同確定並公布。在實際情況中，於胡志明市，這項規定影響到邊境沿線部分地區、設有軍事基地的地區或特定行政地點。

查核方式： 要求開發商提供建設廳或省級人民委員會（UBND）的書面確認，證明項目位於限制地區之外，且獲准向外國人出售。此為項目法律文件的必要條件。

---

外國人在越南買房的優缺點

優點：

• 胡志明市不動產市場具備長期增值潛力，尤其是中心各郡及新城區。
• 生活成本及房價仍遠低於新加坡、曼谷或吉隆坡。
• 胡志明市公寓租金回報率每年在4%至6%之間，對外國投資者具有吸引力。
• 手續日益改善，許多高端項目提供雙語服務。

缺點：

• 所有權期限為50年，非如越南公民般的永久產權。
• 不得購買土地，限制了不動產類型的選擇。
• 30%的配額可能導致部分熱門項目的外國人名額已售罄。
• 法律文件存在語言障礙，需要可信賴的律師或顧問協助。
• 在越南較難獲得銀行貸款（部分銀行提供針對外國人的貸款方案，但條件更為嚴苛）。

市場分析及投資回報率分析請參閱/knowledge/hcmc-rental-yields-by-district。

---

在胡志明市買房的實用建議

以下是首次在胡志明市購房的外國人需要立即採取的行動：

1. 聘請獨立律師（而非開發商的律師）全面審查項目法律文件。
2. 優先選擇信譽良好的開發商，有向外國人銷售的經驗，並提供雙語支持。
3. 查看項目樣本sổ hồng（紅書），確認50年期限已正確、完整地記載。
4. 盡早在越南開設銀行帳戶（VCB、Techcombank、HSBC Vietnam通常對外籍客戶服務良好）。
5. 未確認外國人配額仍有空額前，切勿繳付訂金。
6. 了解居住地區： Thảo Điền（第2郡）和Phú Mỹ Hưng（第7郡）是胡志明市外籍社群最集中的兩個地區，擁有完善的國際學校、醫院及生活配套設施。

請前往TìmNhàGầnĐây的不動產購買頁面，探索適合的公寓並比較價格與項目。