外國人在越南購買房產：資格條件、限制規定與購屋流程 2025

外國人可以在越南購買房產嗎？

簡短的答案是可以，但附帶若干重要條件。《2014年住宅法》（2015年7月1日起生效）首次真正向外國個人開放越南房地產市場，使其得以以自身名義持有產權，無需透過本地公司或越南合夥人。《2023年住宅法》（2024年8月1日起生效）延續此法律框架，並對持有年限進行部分調整。

然而，「獲准購買」並不等於「可購買任何類型的房產」。外國人僅可購買由開發商主導的商業住宅項目中的房產；不得購買獨立地塊，亦不得購買位於國防與安全指定區域內的房產。

如需掌握最新法規動態，可直接至 Thư viện Pháp luật 查詢。

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外國人購房的資格條件

依據現行法規，外國個人須同時滿足以下所有條件，方可在越南購買房產：

條件項目	具體要求
法律身份	獲准入境越南的外國個人（持有效簽證、臨時居留證或永久居留證）
所需文件	持有越南移民主管機關入境蓋章的有效護照
豁免對象	依國際條約享有外交特權與豁免的外國公民
居留狀態	無需長期居留——持有效入境許可即已足夠

在越南營運的外國機構（公司、投資基金）亦可購買商業住宅，供其員工居住使用，但本文以個人買家為主要討論對象。

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外國人可購買與不可購買的房產類型

允許購買

• 商業開發項目中的公寓（Condominium）。
• 商業項目中由房地產開發商開發的獨立住宅（排屋、別墅）。

禁止購買

• 土地（無論是否附帶地上物）。
• 位於國防部及公安部列定之國防與安全指定區域內的住宅。
• 純商業用不動產（辦公室、未歸類為住宅的商鋪）。

在胡志明市的實際交易中，絕大多數外國買家集中購買公寓，主要分布於 Thảo Điền（原第2郡，現隸屬 Thủ Đức 市）、Phú Mỹ Hưng（第7郡）、Bình Thạnh 及第1郡等區域。您可至 TìmNhàGầnĐây 房產出售頁面 搜尋合適的公寓。

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持有配額與持有年限

以下兩點是外國人最常產生誤解的核心議題。

持有配額

• 公寓： 單一棟樓中外國人持有比例上限為 30%。
• 獨立住宅（排屋、別墅）： 單一行政區劃（坊級）內上限為 250 套。

一旦某項目達到配額上限，其他外國人便無法繼續購入，直至有外國業主轉售名額為止。

持有年限

• 初始持有年限為自《土地使用權及所有權證書》（即「sổ hồng」／粉紅書）核發之日起 50年。
• 外國人可申請再延長50年（需在年限屆滿前提出申請）。
• 與越南公民結婚的外國人享有與越南公民相同的永久（穩定）所有權，不受50年限制。

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外國房產持有人的權利

在持有年限內，外國業主享有完整的以下權利：

• 出租： 可轉租並收取租金收益（包括透過 Airbnb 等短租平台，但須遵守相關住宿業登記法規）。
• 抵押： 可向在越南獲授權營運的信用機構辦理房產抵押。
• 贈與與繼承： 可將房產贈與或遺贈予他人，包括其他外國人。
• 移轉（轉售）： 可出售給越南公民或符合資格的外國買家；惟轉售予外國買家時，新業主僅取得原持有年限的剩餘部分。

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您需要了解的費用與稅項

外國人購買商業住宅時，所適用的稅費與越南公民相同：

費用類型	稅率	繳費方
增值稅（向開發商購買新屋）	合約價值（不含地價）的10%	買方
登記費（印花稅）	資產價值（依國家核定價格表）的0.5%	買方
公證費	依公證費率表計算（通常為合約價值的0.05%至0.1%）	雙方協議
轉售個人所得稅	轉讓價格的2%	賣方
產權登記及粉紅書核發費	數百萬越南盾，依各地規定有所不同	買方

最新的登記費及相關稅費資訊由財政部公布。

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銀行貸款：外國人可以借款購房嗎？

這是外國人與越南公民之間的一大重要差異。越南商業銀行目前對向外國人提供抵押貸款非常謹慎，原因如下：

• 外國買家的收入通常來自境外，難以核實，一旦發生爭議，債務追討也十分困難。
• 作為抵押品的房產受50年年限限制，降低了其抵押價值。

實務上： 絕大多數在越南購房的外國人均以自有資金（直接付款）完成交易。部分在越南設有分行的外資銀行（如滙豐銀行 HSBC、渣打銀行 Standard Chartered）可能依個案審核貸款申請，並適用其自訂的利率與條件。最新信貸政策請參閱越南國家銀行。

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外國人的購房流程

整體流程包含以下主要步驟：

1. 確認法律資格： 確認您的護照、簽證或臨時居留證處於有效狀態。
2. 選擇項目並核實配額： 向開發商或代理商索取書面確認，確保該項目的外國人持有比例尚未達到30%。
3. 繳納訂金並簽署買賣合約（SPA）： 買賣合約須經越南公證機構公證。
4. 分期付款： 透過合法銀行帳戶將資金從境外匯入越南，並妥善保存所有匯款憑證（日後出售時匯款出境須用到）。
5. 提交所有權證書申請： 由開發商或買方向自然資源與環境部門提交申請材料。
6. 領取粉紅書： 《土地使用權及房屋所有權證書》將明確載明50年年限及業主的護照資料。

詳細的9步驟指南請參閱文章越南購房流程。

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胡志明市外國人熱門置業區域

胡志明市有數個深受外籍人士歡迎的區域，各具獨特風貌：

區域	特色亮點	參考價格區間
Thảo Điền（Thủ Đức 市）	外籍人士社群龐大、國際學校林立、高端生活設施完善	每平方米60 triệu至120 triệu đồng
Phú Mỹ Hưng（第7郡）	整體規劃的複合式社區、環境清幽、鄰近美國領事館	每平方米55 triệu至100 triệu đồng
第1郡（市中心）	地理位置核心、交通便捷	每平方米80 triệu至180 triệu đồng
Bình Thạnh	鄰近市中心、價格相對親民、新建項目眾多	每平方米45 triệu至80 triệu đồng

探索 Thảo Điền 的公寓，請前往 /buy?district=HCM-D2；Phú Mỹ Hưng 的公寓請前往 /buy?district=HCM-D7。

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購房實用建議

在繳納訂金前，務必確認外國人持有配額。 胡志明市許多項目已達到或接近30%上限，即便您中意某個項目，作為外國買家也可能無法購入。

妥善保存所有境外匯款記錄。 當您出售房產並希望將資金匯出境外時，銀行將要求您提供原始購房資金合法匯入越南的證明。

聘請獨立律師或法律顧問。 買賣合約以越文書寫，您需要經認證的翻譯版本，並由具備專業法律知識的人士審閱有關訂金罰則、交屋時程及保固條款等內容。

謹防「代持」安排。 部分外國人委託越南公民以其名義持有產權，以規避法律限制。此舉存在極高法律風險——此類信託安排可能被宣告無效，外國買家可能因此喪失全部權利及資金。

二手市場購買須進行徹底的盡職調查。 向其他外國業主購買時，您所取得的持有年限僅為原始50年的剩餘部分，而非重新起算的50年。

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總結：外國人在越南購房值得嗎？

對於長期在胡志明市生活與工作的外國人——尤其是居住於 Thảo Điền 或 Phú Mỹ Hưng 等區域者——若符合以下條件，購置房產可以是一項穩健的財務決策：

• 您計劃在此居住 5年或以上。
• 購房成本未超出您的自有資金（因為取得抵押貸款非常困難）。
• 您充分了解持有配額、持有年限及相關法律程序的限制。

若您對長期計劃尚不確定，租房仍是更具彈性的選擇。請至 TìmNhàGầnĐây 租房列表頁面 了解更多租賃市場資訊。

外國人購房持有的最新政策由建設部在 xaydung.gov.vn 持續更新。