胡志明市各郡公寓租金報酬率：2025年投資完全指南

什麼是公寓租金報酬率？為何重要？

租金報酬率（rental yield）是指年度租金收入佔資產價值的百分比。這是投資者在出手前，評估一套公寓現金流效益的基本衡量指標。

報酬率分為兩種，需加以區分：

• 毛報酬率（Gross Yield）： 計算公式為（每月租金 × 12）÷ 公寓買入價 × 100%。
• 淨報酬率（Net Yield）： 計算公式為（（租金 × 12）減去年度營運成本）÷ 買入價 × 100%。

營運成本通常包括管理費、租金所得個人所得稅（年收入超過1億越南盾則按營業額5%課稅）、維修費及公寓空置期間的損失。實際上，淨報酬率通常比毛報酬率低1至1.5個百分點。

若需瞭解與租屋稅務相關的法規，可參考財政部的資訊。

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胡志明市公寓租賃市場概況

胡志明市是越南最大的經濟中心，常住人口逾900萬（不含臨時居住人口），租屋需求持續旺盛。根據越南統計總局的數據，胡志明市的城鎮化率位居全國前列，帶動移民潮及持續穩定的租屋需求。

胡志明市公寓租賃市場分為三大主要區間：

區間	常見租金（百萬越盾/月）	主要租客群體
平價（2億越盾以下）	5至10	勞工、學生、年輕家庭
中端（2至4億越盾）	10至20	國內專業人士、中等收入家庭
高端（4億越盾以上）	20至60	外籍專業人士、企業家

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如何計算實際租金報酬率：案例說明

假設您在Bình Thạnh以32億越盾買入一套65 m²的兩房公寓，每月可收取1,400萬越盾的租金。

第一步：計算毛報酬率 （1,400萬 × 12）÷ 32億 × 100% = 1億6,800萬 ÷ 32億 × 100% ≈ 5.25%

第二步：扣除預估營運成本

• 管理費及維修費：約每月300萬（每年3,600萬）
• 租金所得個人所得稅（營業額5%）：每年840萬
• 預估空置期1個月：1,400萬
• 總成本：每年約5,800萬

第三步：淨報酬率 （1億6,800萬 減去 5,800萬）÷ 32億 × 100% ≈ 3.44%

這個實際數字遠低於毛報酬率，因此投資者在做決策前必須仔細核算。

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各郡租金報酬率：詳細對比表

以下為根據2025年市場普遍價格所估算的各地區平均毛報酬率，數據僅供參考，實際數字因個別項目而異。

郡/區域	平均買入價（億越盾/套）	平均租金（百萬越盾/月）	預估毛報酬率
第1郡（市中心）	6至12	20至45	3.5至4.5%
第3郡	4至7	15至25	3.8至4.5%
第4郡	2.5至4.5	10至18	4.0至4.8%
第5郡	3至5	12至20	4.0至4.8%
第7郡（Phú Mỹ Hưng）	3.5至7	15至35	4.5至6.0%
第2郡（Thảo Điền，現為Thủ Đức市）	4至9	18至50	4.5至6.5%
Bình Thạnh	2.8至5	12至22	4.5至5.5%
Gò Vấp	1.8至3.5	7至14	4.2至5.0%
Tân Bình	2.5至4.5	10至18	4.0至5.0%
Bình Dương（毗鄰地區）	1.2至2.5	5至10	4.5至5.5%

注意： 上表呈現的為毛報酬率。扣除稅費、管理費及空置期後，實際淨報酬率通常低1至1.5個百分點。

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深度分析：報酬率最具吸引力的郡區

第2郡（Thảo Điền）與Thủ Đức市

Thảo Điền地區是胡志明市外籍社群的「首都」。來自國際專業人士對高端公寓的租賃需求，使租金維持在高位——尤其是面積80至120 m²的兩至三房公寓，每月租金可達2,500至5,000萬越盾。部分知名項目的毛報酬率可達5至6.5%。

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第7郡（Phú Mỹ Hưng）

Phú Mỹ Hưng憑藉完善的城區規劃、國際學校及齊全的配套設施，吸引韓國、日本社群及外籍專業人士進駐。此地公寓出租穩定、空置率低，毛報酬率介於4.5至6%之間。

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Bình Thạnh

Bình Thạnh的優勢在於毗鄰第1郡，且交通基礎設施日趨完善（尤其是1號地鐵線通車後）。相較於市中心各郡，買入價格仍屬合理，而因緊鄰CBD，租金水平較高。這是買入價格與報酬率之間平衡性最佳的選擇之一。

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影響租金報酬率的因素

報酬率並非固定數字，許多因素可能使實際報酬率與預期大相徑庭：

正面因素（有助提升報酬率）：

• 位置鄰近地鐵站、國際學校、大型醫院、工業園區
• 周邊外籍社群人口稠密
• 大廈管理品質優良、配套設施齊全
• 公寓面積適中（50至80 m²），符合大多數租客需求

負面因素（拉低報酬率）：

• 區域內新供應公寓大幅增加
• 大廈管理費高昂（部分高端項目收取每月每m² 5,000至10,000越盾）
• 同區間公寓競爭激烈
• 若以財務槓桿購入，利息支出將壓縮利潤（銀行浮動利率於寬限期後通常為每年9至11%）

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財務槓桿與貸款買入的實際報酬率

許多投資者向銀行貸款公寓價值的50至70%進行購置，這既放大了收益，也放大了風險。

實際案例：

• 公寓價格：40億越盾，貸款60% = 24億，自備資金16億
• 租金收入：每月1,800萬 = 每年2億1,600萬
• 年度利息支出（利率10%/年）：約每年2億4,000萬（第一年）
• 現金流：2億1,600萬 減去 2億4,000萬 = 每年虧損2,400萬

在這種情況下，投資者無法從租金中獲得正現金流，而是押注於資產的長期增值。這一策略風險較高，且需要其他收入來源加以補貼。

若需瞭解現行銀行貸款利率，可參考越南國家銀行的資訊。

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外國人在胡志明市投資租賃公寓

自2023年《住房法》生效後，外國人可在越南擁有公寓產權，期限為50年（可續期），並享有轉租的權利。這為希望在胡志明市獲取租金報酬的國際投資者提供了重大機遇。

但外國人需注意以下事項：

• 在同一棟大廈內最多僅可購買30%的公寓數量
• 不得在國家安全防務地區購置物業
• 租金收入須依規定申報並繳納稅款

文章胡志明市外籍人士購屋指南將協助您進一步瞭解適合的地區及項目。

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胡志明市高效租賃投資策略

根據市場分析，以下是資深投資者常用的幾種策略：

策略一：買入以供長期出租（Buy-to-Let） 適合優先考量穩定現金流的投資者。選擇Bình Thạnh、第4郡或Gò Vấp買入價合理的一至兩房公寓（45至70 m²）。由於長期租屋需求旺盛，空置率較低。

策略二：瞄準外籍社群市場 聚焦Thảo Điền（第2郡）或Phú Mỹ Hưng（第7郡）。租金比其他地區同等公寓高出30至50%，但買入價格也相對較高，實際淨報酬率需仔細核算。

策略三：購買鄰近地鐵線的新項目 1號地鐵線（Bến Thành至Suối Tiên）及各在建線路將推升沿線走廊的不動產價值。Thủ Đức市鄰近地鐵站的項目，在未來3至5年內具備增值潛力及報酬率提升空間。

策略四：短租服務式公寓 透過短租平台在旅遊旺區及商務往來頻繁地區經營出租。報酬率可比長租高出20至40%，但需要更積極的日常管理，並須遵守當地住宿服務的相關法規。

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投資租賃時需注意的風險

公寓租賃投資並非毫無風險，投資者須清楚認識以下主要風險：

法律風險： 部分項目尚未取得產權證或存在法律糾紛。購買前務必仔細核查法律文件。

流動性風險： 郊區5億越盾以上的高端公寓，若急需變現，可能難以迅速出售。

供需風險： 部分地區新供應量驟增，對租金形成下行壓力。

利率風險： 若以銀行貸款購入，寬限期後浮動利率上升將壓縮利潤空間。

管理風險： 租客拖欠租金、損壞財物、合約糾紛等問題普遍存在，需預留相應費用及時間處理。

延伸閱讀：胡志明市各郡租金報酬率，獲取更多元的市場視角。

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結論：2025年哪個郡最值得投資？

沒有絕對「最好的郡」，因為每位投資者的風險偏好、資金規模及目標各有不同。但根據綜合分析：

• 優先考量高租金報酬率： Thảo Điền（Thủ Đức市）、Phú Mỹ Hưng（第7郡）及Bình Thạnh是2025年最突出的三大地區。
• 優先考量安全性與流動性： 第4郡、第5郡及Tân Bình的知名項目租賃市場穩定，空置率低。
• 優先考量長期增值： Thủ Đức市及Bình Dương鄰近在建地鐵線的地區，在未來5至10年內具備強勁的增值潛力。

在做出決策之前，請務必根據目標公寓的實際買入價及租金，自行仔細計算淨報酬率，而非僅依賴地區平均數據。

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