ベトナム不動産購入プロセス：内覧から登記簿（レッドブック）まで9つのステップ

ベトナムで不動産を購入するにはどのくらいの時間がかかるか？

ほとんどの取引は、オファーが受諾されてから30〜60日でクロージングします。新規分譲（オフプラン）物件の場合、建物が完成してから引き渡し（およびレッドブックの移転）が行われるため、期間が長くなることがあります。既存のレッドブック（「sổ đỏ」／「sổ hồng」）がある中古マンション・住宅は最も早く手続きが進みます。

以下の図は、すべての買主が経験する9つの実務的なステップを示しています。本記事の残りの部分では、各ステップに必要な書類と現地で使われるベトナム語の用語を詳しく説明します。

一般的な期間：オファーからレッドブック移転まで30〜60日

ステップ1 — 地区と予算の候補を絞り込む

予算をVND（契約で使用される唯一の通貨）で決め、2〜3つの地区を選びましょう。外国人買主は通常、2区（Thao Dien、An Phu）、7区（Phu My Hung）、Binh Thanh（Vinhomes Central Park）、またはThu Duc Cityに注目します。これらのエリアには外国人購入可能なマンションの在庫が最も豊富です。物件ごとの詳細は外国人向けホーチミン市マンションガイドをご覧ください。

ステップ2 — 内覧

オファーを出す前に3〜8物件を内覧することを計画しましょう。必ず実際に物件を見てください。間取り図やデベロッパーのイメージ図だけでは不十分です。現地で確認すべき事項：

• 方角（ベトナム人の買主はhướng（向き）を非常に重視します。東向きや南東向きが好まれます）。
• 階数 — 通常、2階より上の階はわずかにプレミアムが上乗せされます。
• 隣人と廊下の状態 — 建物の管理状況を示す指標になります。
• 新築物件の場合：実際の引き渡し仕様とパンフレットの比較（床材・キッチン・エアコンなど）。

ステップ3 — オファーを出す

オファーは仲介業者を通じて口頭で行い、SMSまたはメールで確認します。ベトナムの売主は交渉を期待しています。最初の提示価格は売主の希望底値より通常5〜10%高く設定されています。一般的な最初のオファーは提示価格より6〜8%低い金額です。

ステップ4 — 手付金（đặt cọc）

価格が合意されたら、**手付金（đặt cọc）を支払います。通常、価格の2〜10%**で、**手付金契約（hợp đồng đặt cọc）**の締結とともに支払われます。これは手続きを進める拘束力のある約束です。

• 買主が辞退した場合：手付金は没収されます。
• 売主が辞退した場合：売主は手付金を返金し、同額をペナルティとして支払います（つまり手付金の2倍が返ってきます）。

手付金契約書は、外国人買主が立ち止まって確認すべき最初の書類です。具体的な部屋番号、合意済みのVND価格、明確な完了期限（通常30〜45日後）が記載されていることを確認してください。

ステップ5 — デューデリジェンス（事前調査）

これは外国人買主にとって最も重要なステップであり、最も見落とされがちなステップです。以下を確認してください：

1. 所有権 — 対象物件に既存のレッドブック（またはピンクブック）があり、売主の名前が記載されていること。
2. 外国人枠 — 外国人買主の場合、その建物が省の建設局（DOC）による外国人購入可能建物リストに掲載されており、1棟あたり30%の上限がまだ使われていないことを確認します。デベロッパーまたは建物管理者に書面による枠の確認書を求めてください。詳しくはベトナム外国人所有権枠の解説をご覧ください。
3. 抵当・負担 — 未決済の抵当権、裁判所命令、未払いの管理費がないこと。
4. 土地利用区分 — ヴィラやショップハウスの場合、土地が住宅用（「đất ở」）か農業用（「đất nông nghiệp」— 開発や再販がはるかに困難）かを確認します。

ステップ6 — 売買契約書（HĐMB）

売買契約書はベトナム語でhợp đồng mua bánと呼ばれ、HĐMBと略されることが多いです。両当事者が公証人の前で署名します。外国人買主は本人が署名するか、公証済みの委任状を通じて署名することができます。

HĐMBには残金の支払いスケジュールも記載されます（手付金は最初に充当され、残金は通常、公証時またはその直前に支払われます）。

ステップ7 — 譲渡税と諸費用

費用項目	負担者	金額
譲渡に係る個人所得税	売主（通常、場合によっては買主と交渉）	価格の2%
登録料（lệ phí trước bạ）	買主	価格の0.5%
公証手数料	折半または買主	価格の約0.1%（上限あり）
仲介手数料	売主（一般的）	1〜2%

外国人買主は、取引コストの合計として**価格の約2.5〜3.5%**を追加で見込んでおくべきです。誰が何を支払うかについては、必ずHĐMBで確認してください。ベトナムの慣行は他の多くの市場より変動があります。

ステップ8 — 公証（công chứng）

売主と買主が公証役場（văn phòng công chứng）で顔を合わせます。公証人が身分証明書・所有権・HĐMBを確認し、契約書に押印します。通常はこのタイミングで、購入価格の残金がベトナムの銀行口座を通じて振り込まれ、公証人が立ち会います。

外国人買主が持参すべきもの：

• 有効なベトナムビザスタンプまたは居住カードが貼付されたパスポート。
• 資金の出所を証明する書類（ご自身の名義でベトナムへの海外送金があることを示す銀行明細書が最も有力です）。
• 署名済みのHĐMB。

ステップ9 — レッドブックの移転

公証の後、書類は省の土地登記所に送られます。登記所は売主のレッドブックを無効にし、買主名義の新しいレッドブックを発行します。通常2〜4週間かかります。

外国人買主が受け取るレッドブックはベトナム人買主が受け取るものと同じですが、2つの実務上の違いがあります：

• レッドブックには、50年間の外国人買主制度に基づいて所有していることを示す注記が記載されます（申請により1回更新可能）。
• 物件の売却・贈与・相続は可能ですが、別途ライセンスなしに建物を商業賃貸に利用することはできません。

よくある間違いとその回避方法

• 銀行システム外での支払い。 必ずベトナムの銀行を通じて明確な証跡が残る形で送金してください。20M VNDを超える現金払いは裁判所では執行できません。
• 外国人枠の確認を怠る。 毎年、建物の外国人枠30%が署名時点ですでに満員だったために手付金を完了できない外国人買主が一定数います。
• 手付金後の口頭による価格値下げ。 あらゆる変更はHĐMBの付属書類として書面で残してください。
• 土地の状況を1つの情報源だけで信頼する。 土地付き物件については、レッドブックの内容を地元の区画計画事務所と照合してください。

鍵の引き渡し後

以下の事項を四半期ごとにカレンダーに設定しましょう：

• デベロッパーの請求書に基づく管理費（phí quản lý）の支払い。
• 少額の年間固定資産税（公定価格の約0.03%）の支払い。
• 物件を賃貸に出している場合、年間賃貸収入税の申告（標準税率で総賃貸収入の10%）。

短期賃貸と長期賃貸のどちらが有利かについての詳細ガイドは、地区別ホーチミン市賃貸利回りをご覧ください。