ベトナム外国人所有クォータ：30%ルールをわかりやすく解説

ベトナムで不動産を購入する外国人にとって最も重要なルールは、**コンドミニアム1棟あたりの外国人所有上限30%**です。このルールを誤解することが、外国人購入者が手付金を失ったり、所有権登記ができなくなったりする最も一般的な原因となっています。本記事では、この上限の内容・実際の運用・確認方法・上限に達した場合の対処法について解説します。

重要な2つの上限

Decree 99/2015/ND-CPおよびDecree 30/2021による改正のもとで、外国人所有に関する2つの上限が適用されます：

• アパート／コンドミニアム：1棟内の全戸数のうち、外国人が同時に所有できるのは最大**30%**まで。
• 一戸建て住宅（ビラ、タウンハウスなど）：行政区（phường）あたり最大250戸まで外国人が所有可能。

いずれの上限も随時更新される累計値であり、生涯クォータではありません。外国人がベトナム人に売却すれば外国人枠が空き、別の外国人が購入できます。外国人が別の外国人に売却した場合は、枠がそのまま引き継がれます。

プロジェクトにおけるクォータの実際の仕組み

Thu Duc City（トゥードゥック市）にある1,000戸のコンドミニアムタワーを例に考えてみましょう。30%の上限により、同時に外国人が所有できるのは最大300戸となります。デベロッパーがこれを管理しており、クロージングを担当する公証人や、ピンクブック（所有権証書）を発行する土地登記局も同様に把握しています。

購入希望者が関心を示した場合：

1. デベロッパーは当該棟の現在の外国人所有戸数を確認する。
2. 上限未満であれば、その戸室は「外国人取得可能」として提供される。
3. 上限に達している場合、その戸室はベトナム人購入者にのみ販売できる。

デベロッパーは、どの戸室が現在外国人取得可能であるかを透明性をもって開示しなければなりません。実務上は、手付金を支払う前に戸室単位の確認を必ず書面で求めてください。書面による確認を拒否するデベロッパーは危険なサインです。

一戸建て住宅の上限における「phường（坊）」の意味

phường（坊）とは、区（district）よりも小さな行政区画です。ホーチミン市（HCMC）の1区（District 1）だけで10の坊があり、2区（District 2、現在はThu Duc Cityの一部）は再編前に11の坊を有していました。

250戸の上限は区や市ではなく、坊単位で適用されます。そのため、需要の高い坊――たとえばThu Duc CityのAn Phu（アン・フー）――では、250枠がすぐに埋まってしまうことがあります。外国人向けに一戸建て住宅の中古物件を売却する場合、売主は契約締結前に現在の坊の外国人所有数を確認する必要があります。

新築（オフプラン）と中古（リセール）：クォータの扱いの違い

新築（オフプラン）アパート（建物完成前にデベロッパーから購入する場合）：デベロッパーが随時カウントを管理しており、契約締結時に外国人取得可能な戸室を予約します。クォータの確認はデベロッパーの責任となります。

中古（リセール）アパート（既存の所有者から購入する場合）：リセール仲介業者と公証人がクロージング時にクォータを確認します。元の所有者が購入した時点と比較して棟の外国人所有数が30%を下回っていれば問題なく購入できます。30%を超えている場合（リセールでは起こりにくいものの、クォータ変更に関する問題が生じた後には起こりうる）、公証人が公証を拒否することがあります。

上限に達した棟の戸室について契約に署名した場合はどうなる？

棟がすでに30%に達しているにもかかわらず契約に署名した場合：

1. 公証人がSPA（売買契約書）の公証を拒否する。
2. 土地登記局がピンクブックの発行を拒否する。
3. 手付金が危険にさらされる――契約法上は原則として回収可能だが、実際にはベトナムの民事手続きおよびデベロッパーの協力次第となる。

これは外国人購入者が最も損害を被るケースです。手付金支払い後ではなく、支払い前に書面によるクォータ確認を取得することで回避できます。

クォータ状況を自分で確認する方法

権威の高い順に、3段階の確認方法があります：

1. デベロッパーからの書面による確認：会社レターヘッド入りで、特定の戸室を明示し、棟の現在の外国人所有数と30%の上限を対比して記載したもの。
2. 弁護士による独立した確認：建設局（Department of Construction）の記録に基づくチェック（有償サービス、約5M VND）。
3. クロージング時の公証人による確認：公証人はSPAを公証する前に法律上確認が義務付けられているが、その時点では手付金はすでに支払済み。

高額取引の場合は3つすべてを実施してください。通常の購入では、第1段階と第3段階の組み合わせが標準的です。

知っておくべき最近の変更点

Decree 30/2021により以下が明確化されました：

• クォータはプロジェクト単位ではなく棟（建物）単位で計算される。複数棟からなるプロジェクトでは、棟ごとに個別の30%枠が設定される。
• 50年間の定期借地権の更新（最初の満了が2065年頃に到来）は、クォータカウントをリセットしない。
• 外国人所有物件をベトナム人相続人が相続した場合、相続ピンクブックが再発行された時点で外国人枠が1つ解放される。

2026年半ば時点でさらなる改正が検討中です――特に、外国人が集中する特定の坊における上限の引き上げについて。最新情報は政府公式ポータルでご確認ください。

外国人購入者のための実践的なアドバイス

• プロジェクトの販売開始サイクルの早い段階で購入する。 新築の主力物件では30%枠が最も速く埋まるため、枠が締まる前に購入しましょう。
• 大規模な棟を優先する。 1,000戸のタワーには外国人枠が300戸あるが、200戸のブティック棟には60戸しかない。海外送金・リセール時の流動性にも余裕が生まれます。
• 手付金支払い前に必ず確認する。 口頭での保証は絶対に信用しないこと。
• 外国人コミュニティが活発な坊を選ぶ。 Thao Dien（タオディエン、現Thu Duc City内）、Phu My Hung（フーミーフン、District 7）、および中心部のDistrict 1は、デベロッパーが外国人市場向けに設計した物件が多く、外国人取得可能な物件在庫が最も豊富です。

免責事項

最終確認日：2026年6月1日。クォータの枠組みはDecree 99/2015およびDecree 30/2021によって定められています。改正が検討中のため、取引前に認定エージェントおよびベトナム資格を持つ不動産弁護士に最新のルールをご確認ください。TìmNhàGầnĐâyは法律事務所ではなく、本記事は法律上のアドバイスではありません。

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