外国人はベトナムで不動産を購入できるか？2026年完全ガイド

外国人がベトナムで合法的に不動産を購入できるようになったのは、2014年住宅法が2015年7月1日に施行されてからです。それ以前は、非居住者による購入は事実上不可能でした。現在の法的枠組みは機能していますが、シンガポールやオーストラリアのような完全所有権（フリーホールド）市場とは大きく異なります。

このガイドでは、購入できる不動産の種類、所有権の法的構造、30%ルール、ピンクブック（Sổ Hồng）の内容、そしてオファーから所有権移転までの実務的な手順を解説します。

外国人が購入できる不動産

2014年住宅法およびその施行令Decree 99/2015/ND-CP（Decree 30/2021により改正）に基づき、外国人が購入できるのは以下の通りです：

• 商業住宅プロジェクト内のアパート（ホーチミン市で最も多いカテゴリー）。
• 商業住宅プロジェクト内の戸建て住宅（ヴィラ、タウンハウスなど）— ただし、行政区（phường）ごとに厳しい上限あり。

外国人が購入できないもの：

• 土地の直接購入 — ベトナムの土地はすべて国家所有です。ベトナム人も外国人も「土地使用権」を取得するものであり、土地そのものを所有するわけではありません。外国人の権利はさらに制限されています。
• 商業住宅プロジェクト外の不動産（すなわち、プロジェクト用地外の個人売主による中古住宅）。
• 国防・安全保障上の制限区域内の不動産。

外国人の所有期間

• 外国人個人：所有証明書の発行日から50年間の借地権（更新可能）。更新の仕組みは法律上存在しますが、最初の更新が到来するのは2065年頃であり、実績はまだ積み上がっていません。
• 外国法人：ベトナムでの営業許可証の期間に準ずる。
• ベトナム人配偶者・二重国籍者：ベトナム国民と同等の所有権（生涯所有、相続可能）。

30%ルール（および戸建て250戸上限）

いかなるプロジェクトにおいても、外国人の総所有に関して2つの上限が適用されます：

• アパート：1棟のコンドミニアムビル内において、外国人所有の割合は最大**30%**まで。
• 戸建て住宅：1行政区（phường）あたり外国人所有の住宅は最大250戸まで。

ビルが30%の上限に達した場合、既存の外国人オーナーがベトナム人買主に売却するまで、デベロッパーは外国人への新たな販売ができません。手付金を支払う前に、必ずデベロッパーに現在の外国人クォータの状況を書面で確認してください。 売主と公証人はこれを確認する義務がありますが、確認を怠ると、後に公証人が登記を拒否する契約を締結してしまう恐れがあります。

クォータの仕組みについての詳細は、ベトナム外国人所有クォータ：30%ルールの解説をご覧ください。

ピンクブック（Sổ Hồng）

ベトナムにおける所有権証明書は、通称ピンクブック（Sổ Hồng）と呼ばれ、正式名称は「土地使用権・住宅および土地付属資産の所有権証明書」です。この一通の書類には以下が記載されます：

• 氏名・パスポート番号による所有者の特定；
• 土地使用期間（外国人の場合は50年）；
• 抵当権などの担保設定の記録；
• その後の売却・賃貸・相続移転に際して必要となる。

ピンクブックは必ずご自身の名義で取得してください。ノミニー名義は使わないでください。ベトナム人個人やペーパーカンパニーを使ったノミニー構造は非公式な助言で広く見られますが、法廷では執行不能であり、紛争の原因となることが多いです。

「外国人個人購入者」としての資格要件

法律上の要件は以下の通りです：

• 取引時点でのベトナムへの合法的な入国（有効なビザまたはビザ免除）。
• 公証済み契約書のためのパスポートおよびビザ書類。
• 在留許可、労働許可証、長期ビザの所持は不要。

90日間の電子ビザで滞在中の観光客も、署名時にビザが有効であれば技術的には資格を満たします。実際には、取引のタイムラインに対応するため、ほとんどの購入者はより長期滞在可能なビジネスビザや投資家ビザを利用しています。

購入プロセス：8つのステップ

1. 外国人クォータの確認。 デベロッパーから当該ビル・行政区の現在の30%（または250戸）の状況について書面による確認を取得する。
2. 予約・手付金の支払い。 予約手付金（通常50〜100M VND）を支払う。クォータが後に超過していると判明した場合は返金対象。
3. 売買契約（SPA）の締結。 デベロッパーとSPAに署名する。青田売りのSPAには支払いスケジュールが含まれる（通常、署名時に30%、残金は工事の進捗に応じた分割払い）。
4. 支払い。 海外の銀行口座から送金する。送金記録はすべて保管すること — ベトナム国家銀行は後の資金送還時に資金源の証明を求めます。
5. 引き渡し。 竣工後、デベロッパーが引き渡し記録を発行し、物件を引き取る。
6. 公証。 有資格の公証人が身元確認と契約条件を確認する。
7. 税務申告・登記。 登記手数料（約0.5%）および該当する場合の個人所得税を支払う。
8. ピンクブックの発行。 必要書類を土地登記所に提出する。ピンクブックは通常30〜90日後に発行される。

タイミングと費用を含む詳細なステップバイステップの解説は、ベトナム不動産購入プロセスガイド（近日公開予定）をご覧ください。

外国人向けモーゲージ（住宅ローン）

ベトナムの銀行は、一般的にベトナム不動産を担保とした非居住外国人へのローン提供は行っていません。一部の外資系銀行（HSBC、Standard Chartered、Shinhan）は、ベトナムの労働許可証を持ち安定したVND収入がある外国人に対して住宅ローンを提供しています — 通常、LTV（ローン・トゥ・バリュー）比率50〜60%、期間10〜20年。

ほとんどの外国人購入者はキャッシュで支払います。将来の売却時に資金送還の権利を確保するため、申告済みの送金チャネルを通じて資金を持ち込んでください。

ホーチミン市で外国人が実際に多く購入するエリア

駐在員・投資家の集中エリアは以下の通りです：

• 2区 / Thao Dien / An Phu（現在はThu Duc City（トゥードゥック市）の一部）— 確立された駐在員コミュニティ。
• 7区 / Phu My Hung（フーミーフン）— 計画的に開発され、英語対応が充実、外国人コミュニティが大きい。
• **Thu Duc City（トゥードゥック市）**全域 — 新しいプロジェクト、広めのユニット、フェリー・メトロへのアクセス。
• 1区 — 中心部、外国人購入可能なユニット数は少なめ、プレミアム価格帯。

エリアごとの詳細な比較は、ホーチミン市の外国人向けアパート：おすすめ地区とビルをご覧ください。

契約前に確認すべき事項

• ビルが外国人所有30%の上限に達していないこと（デベロッパーによる書面での確認）。
• プロジェクトに有効な「外国人への販売許可」が存在すること。
• ピンクブックがご自身の名義でパスポートの全詳細情報とともに発行されること。
• 支払いスケジュールが工事の進捗（青田売りの場合）または竣工（中古物件の場合）に連動していること。
• 独立した法的審査 — デベロッパーの社内顧問ではなく、ベトナムの資格を持つ弁護士を利用すること。

免責事項

本記事は一般情報であり、最終レビューは2026年6月1日です。ベトナムの不動産法は変化し続けており、Decree 30/2021によりクォートの仕組みが変更され、さらなる改正も議論中です。取引を行う前に、認定エージェントおよびベトナムの資格を持つ不動産弁護士に最新のルールを確認してください。TìmNhàGầnĐây（ティムニャーガンダイ）は法律事務所ではなく、本記事は法的アドバイスではありません。

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