HCMCの地区別賃貸利回り：実際に5%以上を稼げる場所

これらは表面利回り——コスト控除前の賃料収入を購入価格で割ったものです。実質利回りを算出するには、以下を差し引く必要があります。

• 管理費（サービスアパートメントの場合、年間で物件価格の1〜2%、通常のビルはそれ以下）
• 空室バッファー（外国人購入適格物件では年1ヶ月分が合理的な想定）
• 賃料収入税（簡易定額方式による個人所得税の均一税率で、表面賃料の10%）
• 仲介業者手数料（12ヶ月リースでテナント紹介の場合、通常1ヶ月分の賃料）

これらを差し引くと、上記の表面利回りはおよそ1.0〜1.5ポイント低下します。

4区とBinh Thanhがトップになる理由

HCMCのパターンは、アジアの主要都市のほとんどと一致しています：最も高い利回りは、中心部にあるが流行に乗り遅れた地区のミッドティアビルに集中しています。4区は1区と狭い運河を挟んで隣接しており、テナントは賃料を半額に抑えつつ、バイクで5分という通勤圏内でセントラルビジネスディストリクトにアクセスできます。Binh Thanhには（Vinhomes Central Parkを含む）、同じトレードオフがより大きな規模で存在します。

諦めるもの：キャピタルゲインです。同期間における4区の5年間の価格上昇率は、Thao DienやPhu My Hungと比べて約15%低くなっています。これらの上位地区の購入者は主に自己居住目的のオーナーであり、価格の下値を支えています。一方、4区の売主は投資家需要を巡って互いに競合しており、価格の上値を抑えています。

1区の利回りが低い理由

プライムエリアの1区——Vinhomes Golden RiverからVinhomes Basonにかけてのサイゴン川沿い——は、プレステージ、川沿いの眺望、CBDへの徒歩圏内という立地で取引されています。購入者層は**ハイネットワースのベトナム人および海外在住ベトナム人（Viet Kieu）**であり、物件を価値の貯蔵手段として扱います。賃料はテナント需要に連動しており、需要は実在するものの際限はなく、一方で価格はベトナム地方からの資本逃避と海外送金に連動しています。

1区の典型的な利回り2.8%は、プライムシンガポール（2.0〜2.5%）や香港（1.8〜2.2%）と同水準です。投資目的が利回りであれば、1区は適切な場所ではありません。目的がハードアセットによる資産保全であれば、1区は機能します。

Thao Dienの位置づけ

2区のThao Dienは最も人気の高い外国人居住エリアであり、賃料を上回るペースで価格が上昇しています。4.0%という数値は、The Vista、Estella、Masteri An Phuといった外国人購入適格ビルの典型的な2ベッドルームを反映しています。**川沿いの高級物件（D'Edge、The Estella Heights）では利回りは低め（約3.0〜3.5%）**となり、Xuan ThuyやNguyen Van Huong沿いのより古くInstagram映えしないビルでは高め（約5%）となります。

2026年に利回り計算を変える要因

3つの要因がこの状況を変えつつあります。

1. メトロ1号線の全線開通。 Thao Dien／An Phu路線の各駅が、Thu Ducの賃料を前年比5〜8%押し上げており、価格上昇を上回るペースで進んでいます。Thu Ducの利回りが上向くか注目してください。
2. 7区の供給過剰。 Phu My Hungは、2026〜2028年においてHCMCのサブマーケット全体で最大規模の新規発売ユニットのパイプラインを抱えています。新規供給による賃料の軟化が起きれば、上記3.5%という利回りはさらに圧縮される可能性があります。
3. AirBnB規制。 日単位の短期貸出は、多くのコンドミニアム棟で制限されており、一部では明示的に禁止されています。「AirBnBポテンシャル」を前提に引用された利回りは、30日間の長期賃貸の想定に割り引いて考えるべきです。

健全性チェックの計算式

具体的な物件について、オファーを出す前に、この5分間のチェックを行ってください。

年間賃料（VND）  ÷  希望価格（VND）  =  表面利回り

次に、賃貸検索で同じビル内の実際の募集物件2件と照らし合わせてください。売主が提示する利回りが、同ビルの実際の賃料募集情報から算出できる水準を大幅に上回っている場合、交渉すべきは賃料予測ではなく、希望価格です。

利回りが購入判断においてどう位置づけられるか

HCMCに「正しい」利回りは存在しません。あるのはあなたの投資方針に合った利回りです。

• 純粋な利回り重視の投資家（例：退職後の収入目的）。 4区、Binh Thanh、10区を検討してください。キャピタルゲインの遅さを受け入れてください。
• バランス重視（利回り＋成長）。 Thu Duc CityとPhu Nhuanが中間的なトレードオフを提供します。
• ハードアセットによる資産保全。 Thao DienとDistict 1——流動性のコストとして3〜4%の利回りを受け入れてください。
• キャピタルゲイン狙い。 メトロ2号線沿線（Tan Binh／Tan Phu）の新規開発物件——利回りはまだ確立されていませんが、バリュエーションは依然として穏やかです。

決断する前に、HCMCとハノイとダナンの比較ガイドで近隣都市との比較もご確認ください。