外国人購入
外国人によるベトナム不動産購入：条件・権利・法的注意事項 2025年版
外国人は住宅法に基づきベトナムで不動産を購入できますが、所有期間は50年（更新可能）に限定され、土地の購入は不可、1棟あたりの区分所有戸数に上限があり、合法的な入国要件を満たす必要があります。本記事では知っておくべき規定をすべて解説します。
外国人はベトナムで不動産を購入できるか？
簡単に答えると**「できます」**が、多くの条件と重要な制限が伴います。2014年住宅法の施行、そして2023年住宅法（2025年1月1日より施行）への継承により、外国人個人および外国法人は、期限付きの形でベトナムにおける住宅所有が認められています。
これは2015年以前と比べると大きな開放であり、それ以前は外国人がベトナムで合法的に住宅を所有することはほぼ不可能でした。ただし、現行の法的枠組みはベトナム人市民の所有権とは依然として多くの点で異なっており、購入前にしっかり把握しておく必要があります。
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不動産購入が認められる外国人の対象者
2023年住宅法によると、以下の対象者がベトナムでの住宅所有権を持つことができます。
外国人個人：
- ベトナムへの入国が許可されている外国人個人（有効なビザを持つ者、またはビザ免除対象者）。
- 労働許可証や一時居住カードは必須ではありませんが、合法的に入国していることが条件です。
外国法人：
- ベトナムの投資法規に基づき活動中の外国直接投資（FDI）企業。
- ベトナムに置かれた外国企業の支店・駐在員事務所。
対象に含まれない者：
- ベトナムへ未入国の外国人、または入国禁止処分を受けている者。
- 有効なパスポート・身分証明書を持たない個人。
注意：ベトナム国籍を保持しているまたはベトナム国籍を残した海外在住ベトナム人（越僑／Việt kiều）は、国内市民と同等の所有権が認められます。外国籍を持つ越僑には外国人向け規定が適用されます。
外国人が購入できる不動産の種類
外国人が購入できるのは住宅のみであり、土地使用権の取得はできません。詳細は以下の通りです。
| 不動産の種類 | 購入可否 | 備考 |
|---|---|---|
| 区分マンション（chung cư） | 可 | 外国人に最も一般的 |
| 一戸建て住宅（ビラ・タウンハウス） | 可 | 外国人への販売が認可されたプロジェクト内に限る |
| 土地（đất nền） | 不可 | 外国人は土地使用権の譲渡を受けられない |
| 商業用不動産・オフィス | 直接購入は不可 | FDI企業を通じた投資は可能 |
| コンドテル・オフィステル | 各地方の規定による | 法的書類の詳細確認が必要 |
TP.HCM（ホーチミン市）では、Quận 2（Thảo Điền）、Quận 7（Phú Mỹ Hưng）、Bình Thạnh などの地区にある高層マンションプロジェクトの多くに外国人向け枠が設けられています。物件一覧は/buy?district=HCM-D2または/buy?district=HCM-D7からご確認ください。
所有戸数の上限：30%ルールと250戸規定
これは外国人が契約前に最も注意して確認すべき重要な規定です。
マンション（区分所有）の場合：
- 1棟のマンションにおいて外国人が所有できる戸数の合計は、そのマンションの総戸数の**30%**を超えてはなりません。
一戸建て住宅（ビラ・タウンハウス）の場合：
- 一戸建て住宅の総数が2,500戸未満の地区において、外国人の所有は250戸を超えてはなりません。
- 同一地区に複数のプロジェクトがある場合、合算して250戸の上限が適用されます。
実態として： TP.HCM の多くのプロジェクト、特に Thảo Điền や Phú Mỹ Hưng では外国人向け枠がすでに埋まっているケースがあります。手付金を支払う前に、デベロッパーに「外国人枠（quota ngoại）」の残数を必ず確認してください。
所有期間：50年と更新の権利
ベトナム人市民が永続的に住宅を所有できるのとは異なり、外国人の所有には期限が設けられています。
- 当初の所有期間： 所有権証明書（いわゆる「ピンク・ブック」／sổ hồng）の発行日から50年間。
- 更新： 期限前に申請することで、さらに50年の延長が可能。
- 更新回数： 現行法では更新回数に上限はありません。
期限切れ後に更新しない場合：
- 所有者は、所有資格を有する対象者に住宅を売却または贈与しなければなりません。
- 対応しない場合は、国の規定に従い処分が行われます。
婚姻に関する注意： 外国人がベトナム人と結婚した場合、住宅をベトナム人名義にすれば永続的所有権を享受できますが、これには別途の法的リスクが伴うため、弁護士への相談が必要です。
詳細は法律図書館（Thư viện Pháp luật）の2023年住宅法もご参照ください。
外国人がベトナムで不動産を購入する際の手続き
外国人の購入手続きは国内購入者とほぼ同様ですが、いくつかの追加ステップがあります。
- 法的資格の確認： パスポートの有効期限、ビザ・一時居住カードの有効性を確認する。
- プロジェクトの確認： 当該プロジェクトが外国人への販売許可を受けているか確認する（デベロッパーが建設局からの確認書を提供）。
- 枠の確認： その建物で30%の外国人枠がまだ埋まっていないことを確認する。
- 手付金契約の締結： 通常、ベトナム語と英語のバイリンガル形式で作成される。
- 売買契約（HĐMB）の締結： 公証事務所で公証を受ける。
- 支払い： 契約で定められたスケジュールに従い、ベトナム国内の銀行口座を通じて支払う。
- 所有権証明書の申請： デベロッパーまたは購入者が土地登記事務所（Văn phòng Đăng ký đất đai）に書類を提出する。
- 所有権証明書（sổ hồng）の受領： 50年の所有期限が明記されたものを受け取る。
詳細な手順は/knowledge/vietnam-property-buying-processをご覧ください。
知っておくべき費用と税金
購入価格のほかに、外国人は以下の費用も考慮する必要があります。
| 費用の種類 | 適用率 | 備考 |
|---|---|---|
| 付加価値税（VAT） | 住宅価格の10%（商業住宅の場合） | 通常、販売価格に含まれる |
| 登録免許税（印紙税） | 住宅価格の0.5% | 所有権証明書登録時に納付 |
| 契約公証料 | 公証費用表に基づく（通常、契約額の0.1%～0.15%） | |
| 所有権証明書発行手数料 | 数十万ドン（VND） | 地域により異なる |
| 仲介手数料 | 要交渉、通常1%～2% | 新規プロジェクトでは通常、売主側が負担 |
| 売却時の個人所得税 | 譲渡価格の2% | 売却時に適用 |
登録免許税・税金に関する規定は財務省（Bộ Tài chính）もご参照ください。
支払いと送金：外国為替規制
外国人がベトナムで不動産の代金を支払う際の注意事項：
- 支払いはベトナム国内の銀行口座を通じた**ベトナムドン（VND）**で行わなければなりません。
- 外貨をベトナムに送金し、認可を受けた商業銀行でVNDに両替して支払うことは認められています。
- 売却時または所有終了時には、税金（個人所得税）の納付後に得られた資金を国外に送金することが認められていますが、資金の出所を証明する書類が必要です。
- 現金による外貨支払いや高額現金取引は禁止されています。
外国為替規制の詳細はベトナム国家銀行（Ngân hàng Nhà nước Việt Nam）をご確認ください。
購入制限エリア：どこでも買えるわけではない
多くの外国人が見落としがちな非常に重要なポイントがあります。法律により、外国人は国防・国家安全保障に影響を与えるエリアでの住宅所有が禁止されています。
制限エリアのリストは国防省と公安省が協力して定め、公表されています。TP.HCM の実情では、国境付近の一部地域、軍事基地周辺、または特定の地区がこれに該当します。
確認方法： デベロッパーに対し、プロジェクトが制限エリア外であり外国人への販売が認可されていることを示す、建設局（Sở Xây dựng）または省・市人民委員会（UBND cấp tỉnh）の確認書類を提供してもらってください。これはプロジェクトの法的書類として必須の条件です。
外国人としてベトナムで不動産を購入するメリットとデメリット
メリット：
- TP.HCM の不動産市場は長期的な価格上昇のポテンシャルがあり、特に中心地区や新興都市エリアでその傾向が顕著です。
- 生活費や不動産価格は、シンガポール・バンコク・クアラルンプールと比べてまだ大幅に低水準です。
- TP.HCM のマンション賃貸利回りは年間4%～6%で推移しており、外国人投資家にとって魅力的です。
- 手続きは改善が進んでおり、多くの高級プロジェクトがバイリンガル対応サービスを提供しています。
デメリット：
- 所有期間は50年に限定されており、ベトナム人市民のような永続的所有ではありません。
- 土地（đất nền）の購入はできず、選択できる不動産の種類が限られます。
- 30%の上限枠により、魅力的なプロジェクトでも外国人枠が残っていない場合があります。
- 法的書類における言語の壁があり、信頼できる弁護士や専門コンサルタントが必要です。
- ベトナムの銀行からの融資を受けることが難しく（一部の銀行では外国人向けローンプランがあるものの、条件はより厳格です）、アクセスに制限があります。
市場分析・投資利回りの詳細は/knowledge/hcmc-rental-yields-by-districtをご覧ください。
TP.HCM で不動産を購入する際の実践的アドバイス
TP.HCM で初めて物件購入を検討している外国人の方に向けた、今すぐ実践すべきポイントです。
- 独立した弁護士を雇う（デベロッパーの弁護士ではなく）、プロジェクトの法的書類全体を精査してもらう。
- 実績のある信頼性の高いデベロッパーのプロジェクトを優先する。外国人向け販売の経験があり、バイリンガル対応サポートを提供しているものを選ぶ。
- プロジェクトのsổ hồng（所有権証明書）のサンプルを確認し、50年の所有期限が正確かつ完全に記載されていることを確認する。
- 早めにベトナム国内の銀行口座を開設する（VCB・Techcombank・HSBC Vietnam は一般的に外国人顧客への対応が充実しています）。
- 外国人枠（quota ngoại）の残数を確認するまで手付金を支払わない。
- 居住エリアをよく調べる： Thảo Điền（Quận 2）と Phú Mỹ Hưng（Quận 7）は TP.HCM の外国人コミュニティに最も人気のあるエリアで、インターナショナルスクール、病院、生活利便施設が充実しています。
TìmNhàGầnĐây の不動産購入ページで価格やプロジェクトを比較しながら、ご希望に合う物件をお探しください。
よくある質問
外国人がベトナムで不動産を購入するために、一時居住カードや労働許可証は必要ですか？
必須ではありません。外国人は、ベトナムへの合法的な入国（ビザの所持またはビザ免除）が条件となります。2023年住宅法に基づき、一時居住カードや労働許可証は購入要件に含まれていません。
外国人はどのくらいの期間、住宅を所有できますか？更新はできますか？
所有期間は所有権証明書（sổ hồng）の発行日から50年間です。期限が切れる前に申請することで、さらに50年の延長が可能です。現行法では更新回数に上限は設けられていません。
1棟のマンションで外国人が購入できる戸数はいくつですか？
1棟のマンションにおいて外国人が所有できる区分所有戸数の合計は、そのマンションの総戸数の30%を超えることはできません。一戸建て住宅の場合、2,500戸未満の行政エリアにおける上限は250戸となります。
外国人はベトナムで土地（đất nền）を購入できますか？
できません。外国人が購入できるのは住宅（区分マンション、ビラ、プロジェクト内のタウンハウス）のみであり、現行規定では土地使用権の譲渡を受けることは認められていません。
物件を売却した際、外国人は代金を国外に送金できますか？
できます。税務上の義務（譲渡価格の2%の個人所得税）を完了した後、外国人は認可を受けた商業銀行を通じて、資金の正当性を証明する書類を揃えた上で売却代金を国外に送金することができます。
外国人はベトナムの銀行から住宅購入のためのローンを組めますか？
一部のベトナム商業銀行（HSBC Vietnam、Techcombank など）が外国人向けローンプランを提供していますが、ベトナム人向けと比べて条件は厳しく、通常、長期労働契約およびベトナム国内で証明可能な収入が求められます。
コンドテル（condotel）やオフィステル（officetel）は通常のマンションと同じ規定が適用されますか？
コンドテルとオフィステルは通常の住宅マンションよりも複雑な法的枠組みを持ち、一般的なマンションと同様のsổ hồngが発行されない場合があります。外国人は購入前に、各プロジェクトの土地利用区分と法的適格性を十分に確認する必要があります。
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ホーチミン市のエージェント一覧を見るか、外国人買い手に対応するエージェントをお繋ぎします。
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