外国人可以在越南买房吗？2026年完整指南

自2014年《住房法》于2015年7月1日正式生效起，外国人便可在越南合法购置房产。在此之前，非居民购房渠道几乎完全关闭——如今相关法律框架已具可操作性，但与新加坡或澳大利亚等永久产权市场相比，仍存在较大差异。

本指南涵盖：您可购买的房产类型、产权法律架构、30%外籍比例规定、粉红本（Sổ Hồng）的含义，以及从签约到过户的实操流程。

外国人可以购买的房产类型

根据2014年《住房法》及其实施细则Decree 99/2015/ND-CP（经Decree 30/2021修订），外国人可购买：

• 公寓：商业住宅项目中的公寓（胡志明市最主要的购房类别）。
• 独立住宅（别墅、联排别墅）：商业住宅项目内的独立住宅——但受严格的每坊套数上限约束。

外国人不可购买：

• 直接购买土地——越南所有土地均为国家所有。越南人与外国人所获得的均为"土地使用权"，而非土地本身；外国人的土地使用权范围更为有限。
• 商业住宅项目之外的房产（即个人卖家出售的非项目用地上的二手房）。
• 位于国防或安全限制区域内的房产。

外国人可拥有多长时间的产权？

• 外籍个人：自产权证书签发之日起50年租赁权，可续期。续期机制已有法律规定，但首批续期须待2065年前后才会到期，实际操作记录尚在积累中。
• 外籍机构：产权期限与其在越南的营业执照有效期一致。
• 越南籍配偶 / 双重国籍人士：享有与越南公民同等的产权（永久持有，可继承）。

30%外籍比例规定（及独立住宅250套上限）

针对任一项目中外籍业主总量，适用以下两项上限规定：

• 公寓：任意一栋公寓楼中，外籍业主持有单位最多不超过总套数的30%。
• 独立住宅：每个行政坊（phường）内，外籍业主持有独立住宅最多不超过250套。

一旦某栋楼达到30%上限，开发商将无法继续向外籍买家出售，直至现有外籍业主将房产转售给越南本地买家。在支付定金前，务必向开发商确认当前外籍配额状态（书面形式）。 卖方及公证人有义务核实这一信息——若跳过核查，合同签署后可能被公证人拒绝登记。

如需深入了解配额机制，请参阅越南外籍所有权配额：30%规定详解。

粉红本（Sổ Hồng）

越南的房产产权证书俗称粉红本（Sổ Hồng），正式名称为"土地使用权及房屋和地上附着资产所有权证书"。这份证书：

• 载明您（业主）的姓名及护照号码；
• 记录土地使用期限（外籍人士为50年）；
• 记录任何抵押担保信息；
• 是后续出售、出租或继承转让的必备文件。

请务必以您本人名义获取粉红本——切勿使用代名人。借助越南个人或空壳公司进行代名人安排的做法在非正式建议中较为常见，但在法律上不受保护，且是纠纷频发的根源。

谁符合"外籍个人买家"资格？

法律要求：

• 交易时持有合法入境资格（有效签证或免签证明）。
• 公证合同须提供护照及签证文件。
• 无需居留资格、工作许可或长期签证。

持90天电子签证的游客，只要签证在签约时仍有效，理论上符合购房资格。实际操作中，大多数买家会使用较长期限的商务或投资签证，以便应对整体流程所需的时间。

购房流程八步骤

1. 确认外籍配额。 向开发商获取书面确认，了解该楼栋/行政坊当前的30%（或250套）配额状态。
2. 预约 & 支付定金。 支付预订定金（通常为50–100M VND）。如事后发现配额已超限，定金可退还。
3. 签署购房合同（SPA）。 与开发商签署购房合同。期房合同包含付款计划（通常签约时支付30%，余款按施工进度分期支付）。
4. 付款。 从您的境外银行账户汇款。保留每一笔转账记录——越南国家银行要求提供资金来源证明，以便日后汇出款项。
5. 交房。 项目竣工后，开发商出具交房记录，您正式接收房产。
6. 公证。 持牌公证人核实身份及合同条款。
7. 纳税及登记。 缴纳登记费（约0.5%）及适用的个人所得税。
8. 领取粉红本。 向土地登记处提交材料。粉红本通常在30–90天后签发。

完整的分步流程（含时间节点与费用说明），请参阅我们的越南购房流程指南（即将上线）。

外籍人士的按揭贷款

越南本地银行通常不向非居民外籍人士提供以越南房产为抵押的贷款。少数外资银行（HSBC、Standard Chartered、Shinhan）向持有越南工作许可且有稳定越南盾收入的外籍人士提供按揭——通常贷款价值比（LTV）为50–60%，贷款期限10–20年。

大多数外籍买家以全款购房。请通过申报汇款渠道汇入资金，以保障日后出售时的资金汇出权利。

外籍人士在胡志明市的主要购房区域

外籍人士及投资者高度集中于以下区域：

• 第2郡 / Thao Dien / An Phu（现属Thu Duc City）——成熟的外籍人士聚居区。
• 第7郡 / Phu My Hung——规划完善，英语友好，外籍社群庞大。
• Thu Duc City全域——新兴项目，户型较大，可通过渡轮/地铁出行。
• 第1郡——市中心地段，可供外籍购买的单位较少，价格较高。

如需按区域深入比较，请参阅胡志明市外籍人士购房指南：最佳区域与楼盘。

签约前必须核实的事项

• 楼栋尚未达到30%外籍比例上限（须获开发商书面确认）。
• 项目持有有效的"对外销售许可"资质。
• 粉红本将以您本人名义登记，并载明完整护照信息。
• 付款计划与施工进度挂钩（期房）或与竣工状态挂钩（二手房）。
• 聘请独立法律顾问——请委托持有越南执业资格的律师，而非仅依赖开发商的内部法律团队。

免责声明

本文为一般性资讯，最近审阅日期为2026年6月1日。越南房产法律持续演变——Decree 30/2021已对配额机制作出修订，更多修正案正在讨论中。在进行任何交易前，请向经认证的经纪人及持有越南资质的房产律师确认现行规定。TìmNhàGầnĐây不是律师事务所，本文不构成法律建议。

需要帮助？浏览我们认证的胡志明市经纪人——他们每周均处理外籍买家交易。