胡志明市各郡公寓租金收益率：2025年投資指南

什麼是租金收益率？如何計算？

租金收益率是租金收入與房產價值的比率，通常以年化方式表示。常用的指標有兩種：

毛收益率：

（月租金 × 12）÷ 購買價格 × 100%

淨收益率：

[(月租金 × 12) 減去年度支出] ÷ 購買價格 × 100%

年度支出包括：管理費、維修費、租金收入個人所得稅、仲介費及零星維修費用。這些支出通常佔租金收入的20%至30%，因此淨收益率通常比毛收益率低1至2個百分點。

投資者應優先比較淨收益率，以獲得更貼近現實的投資圖像——尤其是在與銀行存款利率（根據越南國家銀行數據，通常為每年4.5%至5.5%）進行比較時。

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各郡收益率地圖：快速總覽

下表彙整了胡志明市主要各郡不同房型的估算毛收益率區間（市場參考數據，更新至2025年初）：

郡／區域	房型定位	平均購買價格	平均月租金	估算毛收益率
第二郡（Thảo Điền）	高端	6至12 tỷ	25至55 triệu/月	4.5%至6%
第七郡（Phú Mỹ Hưng）	高端	5至10 tỷ	20至45 triệu/月	4.8%至6.5%
平盛郡（Bình Thạnh）	中端	3至5.5 tỷ	12至22 triệu/月	4.5%至5.5%
第一郡	高端	7至15 tỷ	25至60 triệu/月	4%至5.5%
第四郡	中端	3至5 tỷ	10至18 triệu/月	4%至5%
第九郡（Thu Đức市）	中端	2至3.5 tỷ	7至13 triệu/月	4.2%至5.5%
平陽省（Bình Dương）邊界地區	經濟型	1.5至2.5 tỷ	5至9 triệu/月	4.5%至6%
第十二郡	經濟型	2至3 tỷ	7至11 triệu/月	3.8%至5%

注意： 以上數字為平均估算值，實際情況可能因個別公寓的具體位置、樓層、朝向及裝潢狀況而有所差異。

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第二郡與Thảo Điền：外籍租客聚集重鎮

Thảo Điền（現屬Thủ Đức市，前身為第二郡）是胡志明市租金收益率最具吸引力的地區之一，主要受惠於外籍社群、專業人士及高階主管對住宅的強勁需求。

優勢：

• 外籍社群龐大，長期租屋需求穩定。
• 眾多高端項目提供完善設施，如游泳池、健身房及24小時保全。
• 鄰近國際學校（RMIT、BIS、SIS）及主要購物中心。
• 70至120 m²的2至3房公寓毛收益率介於5%至6%。

需注意的風險：

• 購買價格偏高，需要相當大的前期資金（通常從6 tỷ起）。
• 租約到期後，尋找新租客可能需要一段時間。
• 市場對外籍專業人士進入越南的人數波動較為敏感。

瀏覽目前在售公寓，請前往第二郡（Thảo Điền）搜尋頁面。

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第七郡與Phú Mỹ Hưng：典範都市新城

Phú Mỹ Hưng長期被視為胡志明市的都市開發典範，吸引越南本地及外籍居民——尤其是韓國及日本社群。

優勢：

• 基礎設施完善、規劃有序，居住環境品質優良。
• 外籍專業家庭及Tân Thuận出口加工區員工的租屋需求穩定。
• 80至150 m²公寓估算毛收益率為5%至6.5%。
• 全年租賃市場活絡，空置率低。

需考量的因素：

• Phú Mỹ Hưng內公寓價格偏高，與開發中地區相比，增值速度相對較慢。
• 大樓管理費通常高於市區平均水準。

瀏覽第七郡（Phú Mỹ Hưng）公寓列表以比較當前價格。

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平盛郡（Bình Thạnh）：市中心與郊區之間的黃金地帶

Bình Thạnh（平盛郡）緊鄰第一郡，地理位置優越，且房產價格相對較易入手，為尋求健康租金收益率的投資者創造了穩健的空間。

優勢：

• 平均購買價格為3至5.5 tỷ，適合中等規模的投資預算。
• 2022年至2025年間推出多個中高端新項目。
• CBD通勤族、學生及年輕專業人士的租屋需求旺盛。
• 估算毛收益率為4.5%至5.5%。

趨勢：

• 地鐵1號線（Bến Thành至Suối Tiên）的建設及新基礎設施項目，正對該地區的房價及租屋需求產生正面影響。

了解更多請前往平盛郡搜尋頁面。

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第一郡：收益率未必最高，但風險最低

第一郡是胡志明市的金融與商業核心。此區房產價格位居全市最高之列，因此毛租金收益率通常落在4%至5.5%的區間。

為何仍具吸引力：

• 流動性高——買賣、出租及轉手均相對容易。
• 持續強勁的租屋需求使空置風險極低。
• 更適合以「資本保值」為目標，而非追求收益率最大化。
• 典型租客類型：企業高階主管及短期外派商務人士。

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Thủ Đức市（前第九郡）：長期成長潛力區

前第九郡（現屬Thủ Đức市）正逐漸成為具吸引力的投資目的地，主要受惠於快速的基礎設施建設、胡志明市高科技園區（SHTP）及大批主要大學的聚集效應。

優勢：

• 購買價格低於市中心各郡（2房公寓從2至3.5 tỷ起）。
• 由於進場成本較低，毛收益率有望達到4.5%至5.5%。
• 工程師、科技園區員工及大學生的租屋需求穩定。
• 隨著基礎設施投資持續推進，具備中長期資本增值潛力。

風險：

• 公寓供給量大，業主之間競爭激烈。
• 尋找租客所需時間可能比市中心各郡更長。

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決定實際收益率的關鍵因素

除地區因素外，胡志明市公寓租金收益率還取決於多項具體因素：

1. 面積與房間數： 1至2房公寓通常比大坪數單位帶來更高的收益率，因為更易出租且相對購買價格較低。
2. 樓層與朝向： 面向東南的高樓層公寓通常可租得更高租金。
3. 裝潢與傢俱： 全套傢俱且裝潢精良的公寓出租速度更快，租金可較無傢俱單位高出15%至25%。
4. 開發商與大樓管理： 知名開發商打造、並由專業物業管理團隊營運的項目，更能吸引長期租客。
5. 社區設施： 游泳池、健身房、氣派大廳及24小時保全等設施，是明顯的附加價值。
6. 鄰近交通設施： 靠近地鐵站、公車站及主要道路可提升租屋需求。

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計入淨收益率的成本與稅費

許多投資者忽略或低估了某些費用項目，導致估算收益率高於實際入袋金額。以下是必須完整納入計算的常見費用：

費用類型	一般水準
大樓管理費	10,000至25,000 VND/m²/月
尋租仲介費	每次出租相當於1個月租金
租金收入個人所得稅	租金收入的5%（超過100 triệu/年時適用）
維修與保養費	每年房產價值的1%至2%
空置成本	估算每年空置1至2個月

關於稅務義務，投資者應參閱財政部的現行規定，以獲取最新稅率及門檻資訊，並避免任何法律合規風險。

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依目標量身訂製的投資策略

沒有任何單一地區或房型適合所有投資者。以下依不同投資目標提供建議策略：

追求立即最大化收益率：

• 優先地區：第七郡（Phú Mỹ Hưng）、第二郡（Thảo Điền）、平盛郡（Bình Thạnh）。
• 房型：1至2房公寓，50至75 m²，附全套傢俱。
• 目標租客：外籍人士、專業人士、年輕夫妻。

兼顧收益率與資本增值：

• 優先地區：Thủ Đức市（Thủ Thiêm及An Phú一帶）、平盛郡（Bình Thạnh）。
• 策略：購買在建預售項目，於交屋後立即出租。

低風險資本保值：

• 優先地區：第一郡、第三郡。
• 適合優先考量高流動性與穩定現金流的投資者。

如需比較更多選項，您可瀏覽TìmNhàGầnĐây公寓列表，或在做決定前閱讀胡志明市購屋流程詳解。

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風險與絕對不可忽視的事項

在胡志明市出租公寓雖潛力十足，但並非全無風險。投資者必須充分了解以下幾點：

• 法律風險： 沒有所有權憑證（sổ hồng／粉紅本）或涉及糾紛的公寓，非常難以出租或過戶。購買前務必進行徹底的法律盡職調查；請參閱法律圖書館查詢現行《住房法》及《房地產業務法》。
• 租客風險： 租客拖欠租金、損壞房產或棄置押金等情形。
• 供過於求風險： 部分地區同時有過多公寓在租賃市場上流通，導致租金下跌。
• 利率風險： 若使用銀行貸款融資購屋，利息成本可能侵蝕收益率——尤其在利率上升時期。
• 政策風險： 租賃法規、稅務規定或所有權限制的變動，均可能影響您的投資計畫。請隨時關注政府入口網站的政策動態。

此外，外籍投資者應熟悉適用於房產所有權及租賃權的具體規定；詳情請參閱外國人在越南購屋指南。