胡志明市各郡公寓租金收益率：2025年投資指南

什麼是租金收益率？為何如此重要？

租金收益率（rental yield）是衡量租金收入相對於不動產價值的指標，是投資人評估出租資產效益最基本的標準。

毛租金收益率（Gross Yield）計算公式：

毛收益率（%）＝（每月租金 × 12）÷ 購買價格 × 100

淨租金收益率（Net Yield）計算公式：

淨收益率（%）＝（（租金 × 12）減去年度費用）÷ 購買價格 × 100

年度費用通常包括：公寓管理費、出租個人所得稅、維修費、空置期間損失及仲介費用。在胡志明市的實際情況中，此類費用通常佔毛租金收入的20%至30%。

有經驗的投資人往往會將淨收益率與銀行定期存款利率（目前約為4.5%至5.5%/年）進行比較，以決定是否值得投資出租不動產。

---

胡志明市公寓租賃市場總覽

胡志明市是越南規模最大、最活躍的公寓租賃市場，租客需求來自多個族群：

• 外籍專業人士（expat）： 主要集中於第2郡、第7郡、Bình Thạnh。每月租金預算通常為1,500萬至5,000萬越南盾。
• 收入較高的本地上班族： 優先選擇靠近市中心的郡區，中階市場每月租金約800萬至1,500萬越南盾。
• 學生及普通勞工： 尋求迷你公寓或平價公寓，主要集中於郊區，如Bình Dương、第12郡、Bình Chánh。

根據市場數據，胡志明市出租公寓的整體供應量在2020年至2024年間持續增加，然而受都市化快速推進影響，租賃需求依然穩定。人口與都市化相關數據可參閱越南統計總局。

---

評估方法與資料來源

本文各項收益率數據係依據以下資料綜合整理：

1. 各郡平均公寓售價（依實際交易資料及掛牌資訊）
2. 市場掛牌之實際租金行情
3. 依各市場區間估計5%至15%的空置率進行調整

重要提醒： 實際收益率可能因樓層、朝向、設施、裝潢狀況、管委會信譽及交易時間點而有所不同。以下數字僅供參考，代表各區域的平均水準。

---

各郡租金收益率：彙總表

下表比較胡志明市各重點郡區的公寓估算毛租金收益率（中高階公寓，常見面積為50至90 m²）：

郡區／地區	平均售價（tỷ/戶）	平均租金（triệu/月）	估算毛收益率
第1郡（市中心）	5.5至12	18至40	3.5%至4.5%
第2郡，Thảo Điền	4至9	18至45	5%至7%
第3郡	5至10	15至30	3.5%至4%
第4郡	3.5至6	10至18	3.5%至4.5%
第7郡，Phú Mỹ Hưng	3.5至8	15至35	4.5%至6%
Bình Thạnh	3至6.5	12至25	4.5%至6%
Phú Nhuận	4至7	12至20	3.5%至4.5%
Tân Bình	2.8至5	8至15	3.5%至4.5%
Gò Vấp	2.2至4	7至12	4%至5%
Bình Chánh（郊區）	1.5至3	5至9	4%至5%
Thủ Đức（Thủ Đức市）	2.5至5	8至16	4%至5.5%

---

亮點區域：Thảo Điền 與第2郡

Thảo Điền 地區隸屬 Thủ Đức 市（前身為第2郡），是胡志明市的「外籍人士聚居地」，為全市租金收益率最高的地區，尤其在高端公寓與外籍人士別墅市場表現突出。

Thảo Điền 為何位居收益率榜首？

• 來自韓國、日本、歐洲及美國的外籍專業人士大量聚居
• 毗鄰多所國際學校（BIS、ISHCMC、Saigon Star）
• 基礎設施完善，國際餐廳與服務林立
• 全年租賃需求穩定，空置率低

Thảo Điền 一套面積約80 m²的2房公寓，每月租金可達2,500萬至4,000萬越南盾，而購買價格約為50億至80億越南盾，毛收益率可達5%至7%。

瀏覽該地區目前出租中的公寓：Thảo Điền 出租公寓

---

第7郡與 Phú Mỹ Hưng：收益率穩定，風險較低

Phú Mỹ Hưng 是胡志明市規劃最完善的都市區，吸引韓國社群、商界人士及高收入家庭租住。此處租金收益率介於4.5%至6%之間，雖低於 Thảo Điền，但以下優勢可作補償：

• 空置率低於全市平均水準
• 租客社群穩定，流動性低
• 綠化環境良好，設有國際學校（Korean International School、Saigon South International School）
• 售價長期相對穩定

The Panorama 或 Midtown 一套80至100 m²的2房公寓，每月租金可達1,800萬至2,800萬越南盾。瀏覽 Phú Mỹ Hưng 可購買公寓：購買第7郡公寓

---

Bình Thạnh：收益率佳，地段優越

Bình Thạnh 因地處第1郡市中心與 Thảo Điền 之間的交通樞紐，正崛起為極具吸引力的投資選擇。Vinhomes Central Park、Masteri Thảo Điền（位於邊界附近）、Saigon Royal 及 The Sun Avenue 等項目提供優質供應。

Bình Thạnh 的優勢：

• 購買價格較第1郡、第2郡低20%至30%
• 因緊鄰市中心，租金維持高水準
• 交通便利（Sài Gòn 橋、Điện Biên Phủ 路、一號地鐵線）
• 年輕社群活躍，辦公室族群租賃需求大

估算毛收益率可達4.5%至6%，相較整體市場水準相當具吸引力。探索 Bình Thạnh 各公寓項目：購買 Bình Thạnh 公寓

---

第1郡：市中心繁華地段，收益率未必最高

許多投資人誤以為購買第1郡公寓因地處市中心而能獲得最高收益率。實際情況恰恰相反：第1郡購買價格極高（每戶55億至120億越南盾），而租金並未同比例上漲，因為租客也會與其他設施相當但租金更低的區域比較。

第1郡的毛收益率通常僅達3.5%至4.5%，低於 Thảo Điền 或 Bình Thạnh。然而，第1郡的優勢在於長期資產增值潛力及有需要時的高流動性。

結論： 第1郡更適合「資產累積」的長期投資策略，而非「最大化現金流」的策略。

---

投資人計算收益率時常忽略的費用

為準確計算淨收益率，投資人需扣除以下費用：

費用類型	估算金額
出租個人所得稅	收入的5%（若年收入超過1億越南盾）
公寓管理費	每月500,000至2,000,000越南盾
維修保養費	每年公寓價值的1%至2%
空置期間損失	平均每年1至2個月
出租仲介費	每次簽訂新合約相當於1個月租金
銀行貸款利息（如有）	每年8%至10%，依貸款期限而定

如需進一步了解不動產出租稅務規定，可查閱越南財政部或法律圖書館。

扣除上述費用後，實際淨收益率通常比毛收益率低1.5%至2.5%。舉例而言，Thảo Điền 一套毛收益率6%的公寓，其實際淨收益率通常約為3.5%至4.5%。

---

依投資目標選擇適合郡區的策略

並無任何一個郡區是「最適合所有投資人」的選擇，應依據目標與資金狀況作出決定：

若目標是最大化現金流（cash flow）：

• 優先考慮：Thảo Điền（舊第2郡）、Bình Thạnh
• 市場區間：1至2房公寓，售價3至6 tỷ，附完整裝潢

若目標是長期安全穩定：

• 優先考慮：第7郡（Phú Mỹ Hưng）、第1郡
• 市場區間：高端公寓，社區穩定

若預算有限（低於3 tỷ）：

• 優先考慮：Gò Vấp、Tân Bình、Thủ Đức 市（距市中心較遠）
• 市場區間：中階公寓，套房或1房

若鎖定外籍租客：

• 優先考慮：Thảo Điền、Thảo Điền Pearl、Estella Heights、Masteri An Phú
• 需求條件：高端裝潢、專業管理、設施齊全

如需參考外籍人士在越南購買及出租不動產的相關規定，請閱讀：外籍人士在越南購房：法律規定與實務指南。

---

2025年及未來租賃市場趨勢與展望

胡志明市公寓租賃市場正受到多項總體與個體經濟因素影響：

市場支撐因素：

• 流入胡志明市的外資（FDI）保持穩定，帶動外籍專業人士的租賃需求
• 一號地鐵線（Bến Thành 至 Suối Tiên）已正式通車，沿 Thủ Đức 市廊道創造新的價值帶
• 都市化速度持續加快，詳見世界銀行對越南的預測報告
• 2025年起生效的修訂版《住宅法》與《不動產經營法》提供更清晰的法律框架

須注意的風險：

• 2025年至2027年間新推公寓供應量可能形成競爭壓力
• 購屋貸款利率仍處於高位，影響使用財務槓桿的投資人之淨收益率
• 部分郊區新案因基礎設施尚未完善，空置率仍偏高

最新市場動態可追蹤VnExpress 不動產頻道及Tuổi Trẻ。