Quy trình mua bất động sản tại Việt Nam: 9 bước từ xem nhà đến sổ đỏ

Mua bất động sản tại Việt Nam mất bao lâu?

Hầu hết các giao dịch hoàn tất trong 30 đến 60 ngày tính từ khi đề nghị được chấp nhận. Các giao dịch mua căn hộ hình thành trong tương lai có thể kéo dài hơn vì việc bàn giao (và do đó việc chuyển sổ đỏ) chỉ xảy ra sau khi tòa nhà hoàn công. Căn hộ và nhà tái bán đã có sổ đỏ ("sổ đỏ" / "sổ hồng") thường được thực hiện nhanh nhất.

Sơ đồ dưới đây thể hiện chín giai đoạn thực tế mà mỗi người mua đều phải trải qua. Phần còn lại của bài viết này đi sâu vào từng bước với các giấy tờ và thuật ngữ tiếng Việt bạn sẽ thường nghe thấy.

Thời gian thông thường: 30 đến 60 ngày từ khi đặt cọc đến khi sang tên sổ đỏ

Bước 1 trừ Lọc quận và ngân sách

Xác định ngân sách của bạn bằng VND (đây là đơn vị tiền tệ duy nhất được sử dụng trong hợp đồng) và chọn hai hoặc ba quận. Người mua nước ngoài thường tập trung vào Quận 2 (Thảo Điền, An Phú), Quận 7 (Phú Mỹ Hưng), Bình Thạnh (Vinhomes Central Park), hoặc Thành phố Thủ Đức, những khu vực này có nguồn cung căn hộ đủ điều kiện cho người nước ngoài phong phú nhất. Xem hướng dẫn căn hộ tại TP.HCM dành cho người nước ngoài để có bảng phân tích theo từng tòa nhà.

Bước 2 trừ Xem nhà

Hãy dự kiến xem từ ba đến tám căn trước khi đặt giá. Nhất thiết phải xem căn hộ trực tiếp; bản vẽ mặt bằng và hình ảnh phối cảnh của chủ đầu tư là chưa đủ. Những điều cần kiểm tra thực tế tại chỗ:

• Hướng (người mua Việt Nam rất chú trọng đến hướng, hướng đông và đông nam được ưa chuộng hơn).
• Tầng, thường các tầng từ tầng ba trở lên có giá cao hơn một chút.
• Hàng xóm và tình trạng hành lang, dấu hiệu cho thấy tòa nhà được quản lý tốt đến đâu.
• Đối với tòa nhà mới: thực tế bàn giao so với tài liệu quảng cáo (sàn nhà, bếp, điều hòa).

Bước 3 trừ Đặt giá

Đề nghị giá được thực hiện bằng lời qua môi giới của bạn, sau đó xác nhận bằng SMS hoặc email. Người bán tại Việt Nam kỳ vọng được thương lượng, giá niêm yết ban đầu thường cao hơn giá sàn của người bán từ 5 đến 10%. Mức giá mở đầu thông thường thấp hơn giá niêm yết từ 6 đến 8%.

Bước 4 trừ Đặt cọc

Sau khi thống nhất giá, bạn thanh toán tiền cọc (đặt cọc), thông thường từ 2 đến 10% giá trị căn hộ, kèm theo một hợp đồng đặt cọc. Đây là cam kết ràng buộc để tiến hành giao dịch.

• Nếu người mua rút lui: tiền cọc bị mất.
• Nếu người bán rút lui: người bán hoàn lại tiền cọc và bồi thường thêm một khoản tương đương (tức là bạn nhận lại 2 lần số tiền cọc).

Hợp đồng đặt cọc là nơi đầu tiên người mua nước ngoài cần dừng lại để kiểm tra kỹ: hợp đồng phải ghi rõ số hiệu căn cụ thể, giá bằng VND đã thỏa thuận, và một thời hạn hoàn thành rõ ràng (thường là 30 đến 45 ngày kể từ đó).

Bước 5 trừ Thẩm định pháp lý

Đây là bước quan trọng nhất đối với người mua nước ngoài và cũng là bước hay bị bỏ qua nhất. Cần xác minh:

1. Quyền sở hữu, căn hộ đã có sổ đỏ (hoặc sổ hồng) và tên người bán được ghi trên đó.
2. Hạn mức người nước ngoài, đối với người mua nước ngoài, tòa nhà phải nằm trong danh sách tòa nhà đủ điều kiện cho người nước ngoài của Sở Xây dựng tỉnh và hạn mức 30% mỗi tòa chưa bị lấp đầy. Hãy yêu cầu chủ đầu tư hoặc ban quản lý tòa nhà cung cấp xác nhận hạn mức bằng văn bản. Xem bài giải thích hạn mức sở hữu nước ngoài tại Việt Nam.
3. Gánh nặng pháp lý, không có thế chấp tồn đọng, không có lệnh của tòa án, không có phí quản lý chưa thanh toán.
4. Mục đích sử dụng đất, đối với biệt thự và nhà phố thương mại, cần xác nhận đất là đất ở hay đất nông nghiệp (loại này khó phát triển hoặc bán lại hơn nhiều).

Bước 6 trừ Hợp đồng mua bán (HĐMB)

Hợp đồng mua bán được gọi là hợp đồng mua bán, thường viết tắt là HĐMB. Hợp đồng được ký bởi cả hai bên trước mặt công chứng viên. Người mua nước ngoài có thể ký trực tiếp hoặc thông qua giấy ủy quyền đã được công chứng.

HĐMB cũng sẽ quy định lịch thanh toán các khoản còn lại (tiền cọc được trừ vào tổng giá trị; số dư thường được thanh toán tại thời điểm công chứng hoặc ngay trước đó).

Bước 7 trừ Thuế và phí chuyển nhượng

Khoản thu	Bên chịu phí	Mức phí
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng	Người bán (theo mặc định, đôi khi được thỏa thuận để người mua chịu)	2% giá trị hợp đồng
Lệ phí trước bạ	Người mua	0.5% giá trị hợp đồng
Phí công chứng	Hai bên chia hoặc người mua chịu	~0.1% giá trị hợp đồng, có mức trần
Hoa hồng môi giới	Người bán (thông thường)	1 đến 2%

Người mua nước ngoài nên dự tính tổng chi phí giao dịch vào khoảng 2.5 đến 3.5% cộng thêm vào giá mua. Luôn xác nhận trong HĐMB ai là người chịu khoản phí nào, thông lệ tại Việt Nam có thể khác nhau nhiều hơn so với các thị trường khác.

Bước 8 trừ Công chứng

Bạn và người bán gặp nhau tại văn phòng công chứng. Công chứng viên kiểm tra giấy tờ tùy thân, sổ đỏ và HĐMB, sau đó đóng dấu hợp đồng. Đây là thời điểm số tiền còn lại của giá mua thường được chuyển qua tài khoản ngân hàng tại Việt Nam, với sự chứng kiến của công chứng viên.

Người mua nước ngoài cần mang theo:

• Hộ chiếu còn hiệu lực có đóng dấu thị thực Việt Nam hoặc thẻ cư trú.
• Tài liệu chứng minh nguồn gốc tài chính (bảng sao kê ngân hàng cho thấy tiền đã được chuyển vào Việt Nam dưới tên bạn là minh chứng tốt nhất).
• HĐMB đã ký.

Bước 9 trừ Sang tên sổ đỏ

Sau khi công chứng, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh. Cơ quan này thu hồi sổ đỏ của người bán và cấp sổ mới mang tên bạn. Thông thường quá trình này mất 2 đến 4 tuần.

Người mua nước ngoài nhận được sổ đỏ giống như người mua trong nước, với hai điểm khác biệt thực tế:

• Sổ đỏ có ghi chú rằng bạn sở hữu theo chế độ người mua nước ngoài thời hạn 50 năm (có thể gia hạn một lần theo đơn đề nghị).
• Bạn có thể bán, tặng, hoặc thừa kế căn hộ, nhưng không thể sử dụng tòa nhà cho mục đích cho thuê thương mại mà không có giấy phép riêng.

Những sai lầm phổ biến và cách tránh

• Thanh toán ngoài hệ thống ngân hàng. Luôn chuyển tiền qua ngân hàng tại Việt Nam với hồ sơ giấy tờ rõ ràng. Các khoản thanh toán bằng tiền mặt trên 20 triệu VND không có giá trị pháp lý trước tòa.
• Bỏ qua kiểm tra hạn mức. Mỗi năm có một số người mua nước ngoài rơi vào tình huống đã đặt cọc nhưng không thể hoàn tất giao dịch vì hạn mức 30% của tòa nhà đã đầy tại thời điểm ký.
• Thỏa thuận giảm giá bằng lời sau khi đặt cọc. Mọi thay đổi đều phải được ghi thành văn bản dưới dạng phụ lục của HĐMB.
• Tin vào một nguồn duy nhất về tình trạng đất. Đối với bất động sản có đất, hãy đối chiếu sổ đỏ với văn phòng quy hoạch của ủy ban nhân dân xã, phường sở tại.

Sau khi nhận chìa khóa

Thiết lập lịch nhắc hàng quý để:

• Nộp phí quản lý theo hóa đơn của chủ đầu tư.
• Nộp thuế bất động sản hàng năm nhỏ (~0.03% giá trị định giá chính thức).
• Khai thuế thu nhập từ cho thuê hàng năm nếu bạn cho thuê căn hộ (10% tổng thu nhập cho thuê theo mức thuế chuẩn).

Để có hướng dẫn chuyên sâu hơn về việc nên cho thuê căn hộ ngắn hạn hay dài hạn, xem lợi suất cho thuê tại TP.HCM theo quận.