Đầu tư & lợi nhuận
Lợi suất cho thuê tại TP.HCM theo quận: nơi nhà đầu tư thực sự kiếm được 5% trở lên
Lợi suất cho thuê gộp tại TP.HCM dao động từ khoảng 2,8% ở phân khúc cao cấp Quận 1 đến trên 6% tại các tòa nhà tầm trung ở Quận 4 và Bình Thạnh. Sự đánh đổi luôn nhất quán: các quận có lợi suất cao nhất thường tăng giá vốn chậm hơn, còn các quận có lợi suất thấp nhất lại có thị trường bán lại bền vững nhất. Bài hướng dẫn này so sánh tám quận được giao dịch nhiều nhất và cho thấy mức lợi suất thực tế ở mỗi quận là bao nhiêu.
Tại sao lợi suất cho thuê quan trọng hơn giá niêm yết
Thị trường căn hộ TP.HCM không mang lại lợi suất như những gì môi giới đôi khi trích dẫn trong tài liệu tiếp thị. Con số trung thực cho một tòa nhà đủ điều kiện sở hữu bởi người nước ngoài điển hình vào năm 2026 là 3,5% đến 5,5% lợi suất gộp, trước phí quản lý, tỷ lệ bỏ trống, chi phí sửa chữa và thuế thu nhập. Biểu đồ dưới đây cho thấy phạm vi đó phân bổ theo từng quận như thế nào.
Đây là lợi suất gộp, thu nhập cho thuê trước chi phí, chia cho giá mua. Để tính lợi suất ròng, bạn cần trừ đi:
- Phí quản lý (1 đến 2% giá trị mỗi năm đối với căn hộ dịch vụ, thấp hơn đối với tòa nhà thông thường).
- Dự phòng bỏ trống (một tháng mỗi năm là giả định hợp lý cho các tòa nhà đủ điều kiện sở hữu bởi người nước ngoài).
- Thuế thu nhập từ cho thuê (10% trên tổng thu nhập theo mức thuế khoán thu nhập cá nhân đơn giản hóa).
- Hoa hồng môi giới cho thuê (thường bằng một tháng tiền thuê khi tìm được khách thuê theo hợp đồng 12 tháng).
Sau khi trừ các khoản trên, lợi suất gộp nêu trên sẽ giảm khoảng 1,0 đến 1,5 điểm phần trăm.
Tại sao Quận 4 và Bình Thạnh dẫn đầu bảng
Xu hướng trên toàn TP.HCM phản ánh hầu hết các thành phố lớn ở châu Á: lợi suất cao nhất nằm ở các tòa nhà tầm trung tại các quận trung tâm nhưng chưa được ưa chuộng. Quận 4 nằm ngay bên kia một con kênh nhỏ so với Quận 1, nên người thuê có thể di chuyển bằng xe máy khoảng năm phút đến khu trung tâm thương mại với mức giá thuê chỉ bằng một nửa. Bình Thạnh, nơi có tổ hợp Vinhomes Central Park, mang lại sự đánh đổi tương tự nhưng ở quy mô lớn hơn.
Điều bạn phải chấp nhận: tăng trưởng giá vốn. Mức tăng giá trong năm năm tại Quận 4 thấp hơn khoảng 15% so với Thảo Điền hay Phú Mỹ Hưng trong cùng giai đoạn. Người mua ở các quận cao cấp hơn chủ yếu là người mua để ở, điều này tạo sàn cho giá; còn người bán ở Quận 4 cạnh tranh nhau để thu hút nhu cầu từ nhà đầu tư, điều này lại tạo trần cho giá.
Tại sao Quận 1 có lợi suất thấp như vậy
Quận 1 cao cấp, dải ven sông Sài Gòn từ Vinhomes Golden River lên phía bắc đến Vinhomes Bason, được giao dịch dựa trên uy tín, tầm nhìn ra sông và khả năng đi bộ đến CBD. Nhóm người mua là người Việt có tài sản lớn và Việt kiều coi căn hộ như một kênh lưu trữ giá trị. Giá thuê theo nhu cầu của người thuê, vốn có thực nhưng không phải vô hạn, trong khi giá bán lại theo dòng vốn từ các tỉnh thành khác và kiều hối từ nước ngoài.
Lợi suất điển hình ở Quận 1 là 2,8%, tương đương với khu vực cao cấp ở Singapore (2,0 đến 2,5%) và Hong Kong (1,8 đến 2,2%). Nếu luận điểm đầu tư của bạn là lợi suất, Quận 1 không phải nơi phù hợp. Nếu luận điểm của bạn là bảo toàn vốn trong tài sản thực, thì nó lại hoàn toàn phù hợp.
Thảo Điền phù hợp với nhà đầu tư như thế nào
Thảo Điền tại Quận 2 là khu dân cư expatriate được yêu thích nhất, và điều đó đẩy giá tăng nhanh hơn giá thuê. Con số 4,0% phản ánh mức điển hình của căn hộ 2 phòng ngủ trong một tòa nhà đủ điều kiện sở hữu bởi người nước ngoài như The Vista, Estella hay Masteri An Phu. Con số này thấp hơn (khoảng 3,0 đến 3,5%) đối với các tòa nhà sang trọng ven sông (D'Edge, The Estella Heights), và cao hơn (khoảng 5%) đối với các tòa nhà cũ hơn, ít nổi bật hơn trên đường Xuân Thủy hay Nguyễn Văn Hưởng.
Những yếu tố thay đổi phép tính lợi suất vào năm 2026
Ba yếu tố đang làm thay đổi bảng xếp hạng:
- Tuyến Metro số 1 đi vào hoạt động hoàn toàn. Các ga trên tuyến Thảo Điền và An Phú hiện đang thúc đẩy giá thuê tại Thủ Đức tăng 5 đến 8% mỗi năm, nhanh hơn tốc độ tăng giá. Hãy theo dõi lợi suất tại Thủ Đức tiếp tục cải thiện.
- Nguồn cung dư thừa tại Quận 7. Phú Mỹ Hưng có số lượng dự án mở bán mới lớn nhất trong các tiểu thị trường TP.HCM giai đoạn 2026 đến 2028. Mức lợi suất 3,5% giả định ở trên có thể bị thu hẹp thêm nếu giá thuê giảm do nguồn cung mới.
- Quy định về AirBnB. Cho thuê ngắn hạn theo ngày hiện bị hạn chế tại nhiều tòa chung cư và bị cấm rõ ràng ở một số nơi. Lợi suất được trích dẫn dựa trên "tiềm năng AirBnB" cần được quy về giả định cho thuê 30 ngày.
Công thức kiểm tra thực tế
Đối với bất kỳ căn hộ cụ thể nào, trước khi đặt cọc, hãy thực hiện bước kiểm tra năm phút này:
Tiền thuê hàng năm (VND) ÷ Giá chào bán (VND) = Lợi suất gộp
Sau đó đối chiếu với hai tin đăng thực tế trong cùng tòa nhà trên trang tìm kiếm cho thuê của chúng tôi. Nếu người bán đang trích dẫn lợi suất cao hơn nhiều so với mức giá thuê thực tế trong cùng tòa nhà có thể hỗ trợ, thì giá chào bán mới là phần cần thương lượng, chứ không phải dự báo tiền thuê.
Lợi suất phù hợp với quyết định mua nhà như thế nào
Không có mức lợi suất "đúng" cho TP.HCM. Chỉ có mức lợi suất phù hợp với luận điểm đầu tư của bạn:
- Nhà đầu tư thuần túy vì lợi suất (ví dụ: người nghỉ hưu cần thu nhập thụ động). Hãy xem xét Quận 4, Bình Thạnh, Quận 10. Chấp nhận tăng trưởng giá vốn chậm hơn.
- Cân bằng (lợi suất kết hợp tăng trưởng). TP. Thủ Đức và Phú Nhuận mang lại sự đánh đổi ở mức trung bình.
- Bảo toàn vốn trong tài sản thực. Thảo Điền và Quận 1 trừ chấp nhận mức lợi suất 3 đến 4% như chi phí của tính thanh khoản.
- Đặt cược vào tăng trưởng giá vốn. Các dự án mới dọc hành lang Tuyến Metro số 2 (Tân Bình và Tân Phú) trừ lợi suất chưa được xác lập rõ ràng nhưng định giá vẫn còn ở mức vừa phải.
Hãy so sánh với các thành phố lân cận trong hướng dẫn TP.HCM so với Hà Nội so với Đà Nẵng của chúng tôi trước khi đưa ra quyết định.
Câu hỏi thường gặp
Lợi suất cho thuê gộp thực tế tại TP.HCM năm 2026 là bao nhiêu?
Đối với căn hộ đủ điều kiện sở hữu bởi người nước ngoài, lợi suất gộp dao động từ 3,5% đến 5,5%. Các tòa nhà tầm trung ở Quận 4 và Bình Thạnh đạt mức cao hơn (5 đến 6%), còn Quận 1 cao cấp và Phú Mỹ Hưng ở mức thấp hơn (2,8 đến 3,5%). Sau khi trừ chi phí và thuế, lợi suất ròng thường thấp hơn lợi suất gộp từ 1,0 đến 1,5 điểm phần trăm.
Quận nào tại TP.HCM có lợi suất cho thuê cao nhất?
Quận 4 dẫn đầu với lợi suất gộp khoảng 6%, nhờ vị trí trung tâm với mức giá thấp hơn Quận 1. Bình Thạnh xếp thứ hai với khoảng 5,5%. Cả hai đều đánh đổi tăng trưởng giá vốn để lấy thu nhập cho thuê.
AirBnB còn khả thi tại TP.HCM không?
Hình thức này đang bị hạn chế. Nhiều tòa chung cư (bao gồm phần lớn quỹ căn hộ đủ điều kiện nước ngoài ở Thảo Điền và Quận 7) cấm cho thuê ngắn hạn trong nội quy quản lý. Các thành phố cũng đang siết chặt quy định trong giai đoạn 2025 đến 2026. Hãy tính toán lợi suất theo hình thức cho thuê dài hạn (12 tháng) thay vì dự báo cho thuê ngắn hạn.
Thu nhập cho thuê của chủ sở hữu người nước ngoài bị đánh thuế như thế nào?
Theo mức thuế khoán đơn giản hóa, thu nhập cho thuê nhà ở chịu mức thuế tổng hợp 10% trên tổng thu nhập (5% VAT cộng 5% thuế thu nhập cá nhân). Ngưỡng miễn thuế là 100 triệu VND/năm tổng thu nhập cho thuê; dưới mức đó không phải nộp thuế. Luôn nhờ đại lý quản lý của bạn khai và nộp tờ khai thuế.
Việc khai trương Tuyến Metro số 1 có ảnh hưởng đến lợi suất cho thuê không?
Có, ảnh hưởng rõ rệt. Các tòa nhà trong phạm vi 10 phút đi bộ đến ga đang hoạt động ghi nhận mức tăng giá thuê 5 đến 8% mỗi năm (nhanh hơn tốc độ tăng giá), qua đó nâng cao lợi suất. Tác động mạnh nhất ở TP. Thủ Đức và An Phú, ít hơn ở Thảo Điền (vốn đã bão hòa người thuê nước ngoài).
Cần hỗ trợ từ môi giới bất động sản?
Xem danh bạ môi giới tại TP.HCM, hoặc để chúng tôi kết nối bạn với môi giới chuyên hỗ trợ người mua nước ngoài.
Bài viết liên quan
Căn hộ tại TP.HCM cho người nước ngoài: các quận và tòa nhà tốt nhất
Người nước ngoài mua nhà tại TP.HCM thường tập trung ở bốn khu vực: Thảo Điền (nay thuộc TP. Thủ Đức), Phú Mỹ Hưng tại Quận 7, trung tâm Quận 1 và các dự án ven sông mới dọc sông Sài Gòn. Mỗi khu vực phù hợp với một phong cách sống và ngân sách khác nhau. Giá căn hộ 2 phòng ngủ tại các tòa nhà được người nước ngoài ưa chuộng thường dao động từ 3 đến 7 tỷ VND.
TP.HCM so với Hà Nội so với Đà Nẵng: nên mua bất động sản ở thành phố nào tại Việt Nam?
TP.HCM là thị trường có chiều sâu nhất với thanh khoản tốt nhất nhưng giá vào thị trường cao nhất. Hà Nội rẻ hơn khoảng 25 đến 30% so với căn hộ tương đương, tốc độ bán lại chậm hơn và có vị trí trung tâm về mặt chính trị. Đà Nẵng là thành phố rẻ nhất trong ba thành phố với tiềm năng lợi suất cao nhất, nhưng thị trường gắn chặt hơn với du lịch quốc tế. Thành phố phù hợp với bạn phụ thuộc vào việc bạn ưu tiên thanh khoản, tăng trưởng vốn hay lợi suất hơn.
Hướng dẫn cho người nước ngoài về Thảo Điền: Khu phố nước ngoài phổ biến nhất tại TP.HCM
Thảo Điền là một phường ven sông thuộc Quận 2 (nay là một phần của Thành phố Thủ Đức), đã là khu vực sinh sống chủ yếu của người nước ngoài tại TP.HCM suốt hai thập kỷ qua. Căn hộ 2 phòng ngủ trong các tòa nhà đủ điều kiện cho người nước ngoài thường được giao dịch ở mức 70 đến 110M VND mỗi mét vuông. Khu vực tập trung quanh các tuyến đường Xuân Thủy, Thảo Điền và Quốc Hương, với sông Sài Gòn bao quanh ba phía và các ga Metro Tuyến 1 tại An Phú và Thảo Điền hiện đã đi vào hoạt động.