Người nước ngoài có thể mua bất động sản tại Việt Nam không? Hướng dẫn toàn diện 2026

Người nước ngoài đã có thể mua bất động sản tại Việt Nam một cách hợp pháp kể từ khi Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực vào ngày 1 tháng 7 năm 2015. Trước đó, việc mua bất động sản gần như bị đóng cửa hoàn toàn với người không cư trú, hiện nay, khung pháp lý đã có thể áp dụng được nhưng khác biệt rất lớn so với các thị trường sở hữu lâu dài như Singapore hay Australia.

Hướng dẫn này trình bày những loại bất động sản bạn có thể mua, cấu trúc pháp lý của quyền sở hữu, quy tắc 30%, Sổ Hồng là gì, và các bước thực tế từ khi đặt cọc đến khi sang tên.

Người nước ngoài CÓ THỂ mua gì

Theo Luật Nhà ở 2014 và Nghị định hướng dẫn thi hành 99/2015/NĐ-CP (được cập nhật bởi Nghị định 30/2021), người nước ngoài có thể mua:

• Căn hộ chung cư trong các dự án nhà ở thương mại (loại hình chiếm ưu thế tại TP.HCM).
• Nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) trong các dự án nhà ở thương mại, nhưng bị giới hạn số lượng theo từng phường.

Những gì người nước ngoài không thể mua:

• Đất trực tiếp, toàn bộ đất đai tại Việt Nam thuộc sở hữu nhà nước. Cả người Việt lẫn người nước ngoài đều chỉ được cấp "quyền sử dụng đất", không phải quyền sở hữu đất. Quyền của người nước ngoài bị hạn chế hơn.
• Bất động sản ngoài các dự án nhà ở thương mại (tức là nhà ở bán lại từ cá nhân trên đất không thuộc dự án).
• Bất động sản tại các khu vực bị hạn chế vì lý do quốc phòng hoặc an ninh.

Người nước ngoài được sở hữu trong bao lâu?

• Cá nhân nước ngoài: quyền thuê đất 50 năm tính từ ngày cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, có thể gia hạn. Cơ chế gia hạn đã được quy định trong luật nhưng làn sóng gia hạn đầu tiên chỉ đến hạn vào khoảng năm 2065, nên tiền lệ thực tế vẫn đang trong quá trình hình thành.
• Tổ chức nước ngoài: thời hạn tương ứng với giấy phép hoạt động tại Việt Nam.
• Vợ/chồng là người Việt Nam hoặc công dân hai quốc tịch: quyền sở hữu tương đương công dân Việt Nam (trọn đời, có thể chuyển thừa kế).

Quy tắc 30% (và giới hạn 250 căn nhà riêng lẻ)

Hai mức giới hạn áp dụng cho tổng tỷ lệ sở hữu nước ngoài trong bất kỳ dự án nào:

• Căn hộ chung cư: tối đa 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà chung cư có thể thuộc sở hữu nước ngoài tại cùng một thời điểm.
• Nhà ở riêng lẻ: tối đa 250 căn nhà trên mỗi phường có thể thuộc sở hữu nước ngoài.

Khi một tòa nhà đã đạt mức trần 30%, chủ đầu tư không được bán thêm căn hộ cho người nước ngoài cho đến khi có chủ sở hữu nước ngoài hiện tại bán lại cho người mua Việt Nam. Hãy luôn hỏi chủ đầu tư về tình trạng hạn mức nước ngoài hiện tại trước khi đặt cọc. Bên bán và công chứng viên có nghĩa vụ xác minh điều này, nếu bỏ qua bước kiểm tra, bạn có thể ký hợp đồng mà công chứng viên sau đó từ chối chứng nhận.

Để tìm hiểu sâu hơn về cơ chế hạn mức, xem Hạn mức sở hữu nước ngoài tại Việt Nam: giải thích quy tắc 30%.

Sổ Hồng

Giấy chứng nhận quyền sở hữu tại Việt Nam thường được gọi là Sổ Hồng, tên chính thức là "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất". Tài liệu duy nhất này:

• Xác định danh tính của bạn (chủ sở hữu) bằng họ tên đầy đủ và số hộ chiếu;
• Ghi nhận thời hạn sử dụng đất (50 năm đối với người nước ngoài);
• Ghi nhận các khoản thế chấp (nếu có);
• Là điều kiện bắt buộc cho bất kỳ giao dịch mua bán, cho thuê hoặc chuyển thừa kế nào về sau.

Hãy đứng tên Sổ Hồng bằng chính tên của bạn, tuyệt đối không dùng tên người đứng hộ. Cấu trúc nhờ người Việt Nam đứng tên hoặc dùng công ty vỏ bọc khá phổ biến trong các lời khuyên không chính thức nhưng không thể thực thi trên tòa án và thường là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp.

Ai đủ điều kiện là "cá nhân nước ngoài mua nhà"?

Luật quy định:

• Nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam (có visa hợp lệ hoặc được miễn visa) tại thời điểm thực hiện giao dịch.
• Hộ chiếu và giấy tờ visa cho hợp đồng công chứng.
• Không yêu cầu có nơi cư trú, giấy phép lao động hay visa dài hạn.

Khách du lịch dùng e-visa 90 ngày về mặt kỹ thuật vẫn đủ điều kiện nếu visa còn hiệu lực khi ký hợp đồng. Trên thực tế, hầu hết người mua dùng visa công tác hoặc visa đầu tư dài hạn hơn để xử lý các mốc thời gian của giao dịch.

Quy trình mua nhà gồm tám bước

1. Xác nhận hạn mức nước ngoài. Lấy xác nhận bằng văn bản từ chủ đầu tư về tình trạng 30% (hoặc 250 căn) hiện tại của tòa nhà/phường.
2. Đặt chỗ và đặt cọc. Nộp tiền đặt cọc giữ chỗ (thường từ 50 đến 100 triệu VND). Được hoàn lại nếu hạn mức sau đó bị phát hiện đã vượt mức.
3. Hợp đồng mua bán (HĐMB). Ký HĐMB với chủ đầu tư. HĐMB nhà hình thành trong tương lai bao gồm lịch thanh toán (thường 30% khi ký, phần còn lại theo từng đợt gắn với tiến độ xây dựng).
4. Thanh toán. Chuyển khoản từ tài khoản ngân hàng nước ngoài của bạn. Lưu giữ toàn bộ chứng từ chuyển tiền, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam yêu cầu bằng chứng nguồn gốc tiền khi bạn chuyển tiền về nước sau này.
5. Bàn giao nhà. Khi hoàn thành, chủ đầu tư lập biên bản bàn giao và bạn nhận nhà.
6. Công chứng. Công chứng viên có chứng chỉ hành nghề xác minh danh tính và nội dung hợp đồng.
7. Kê khai thuế và đăng ký. Nộp phí trước bạ (khoảng 0,5%) và thuế thu nhập cá nhân nếu có phát sinh.
8. Cấp Sổ Hồng. Nộp hồ sơ lên Văn phòng Đăng ký đất đai. Sổ Hồng thường được cấp sau 30 đến 90 ngày.

Hướng dẫn chi tiết từng bước bao gồm thời gian và phí tổn có trên Hướng dẫn quy trình mua bất động sản tại Việt Nam (sắp ra mắt).

Vay thế chấp cho người nước ngoài

Các ngân hàng Việt Nam thường không cho người nước ngoài không cư trú vay có thế chấp bằng bất động sản tại Việt Nam. Một số ngân hàng có vốn nước ngoài (HSBC, Standard Chartered, Shinhan) có cho người nước ngoài có giấy phép lao động tại Việt Nam và thu nhập ổn định bằng VND vay thế chấp, thường ở mức 50 đến 60% LTV, thời hạn 10 đến 20 năm.

Phần lớn người mua nước ngoài thanh toán bằng tiền mặt. Hãy chuyển tiền vào thông qua các kênh kiều hối đã khai báo để bảo toàn quyền chuyển tiền về nước khi bạn bán tài sản sau này.

Người nước ngoài thường mua ở đâu tại TP.HCM

Sự tập trung của cộng đồng người nước ngoài và nhà đầu tư chủ yếu ở:

• Quận 2 / Thảo Điền / An Phú (nay thuộc Thành phố Thủ Đức) trừ khu vực sinh sống truyền thống của cộng đồng người nước ngoài.
• Quận 7 / Phú Mỹ Hưng, quy hoạch bài bản, thân thiện với tiếng Anh, cộng đồng người nước ngoài đông đảo.
• Thành phố Thủ Đức nói chung, dự án mới hơn, căn hộ rộng hơn, có phà và metro kết nối.
• Quận 1, trung tâm, nguồn cung căn hộ đủ điều kiện cho người nước ngoài ít hơn, giá ở mức cao cấp.

Xem Căn hộ tại TP.HCM cho người nước ngoài: các quận và tòa nhà tốt nhất để so sánh chi tiết từng khu vực.

Những gì cần kiểm tra trước khi ký bất cứ điều gì

• Tòa nhà chưa đạt mức trần 30% sở hữu nước ngoài (cần xác nhận bằng văn bản từ chủ đầu tư).
• Dự án có "phép bán nhà cho người nước ngoài" hợp lệ.
• Sổ Hồng sẽ được cấp đúng tên của bạn kèm đầy đủ thông tin hộ chiếu.
• Lịch thanh toán gắn với tiến độ xây dựng (đối với nhà hình thành trong tương lai) hoặc với thời điểm hoàn công (đối với nhà bàn giao ngay).
• Thẩm định pháp lý độc lập, hãy dùng luật sư có chứng chỉ hành nghề tại Việt Nam, không chỉ dựa vào bộ phận pháp chế nội bộ của chủ đầu tư.

Tuyên bố miễn trách nhiệm

Bài viết này mang tính thông tin tổng quát, được xem xét lần cuối vào ngày 1 tháng 6 năm 2026. Pháp luật về bất động sản tại Việt Nam tiếp tục được điều chỉnh, Nghị định 30/2021 đã thay đổi cơ chế hạn mức và các sửa đổi tiếp theo đang được thảo luận. Trước khi thực hiện giao dịch, hãy xác nhận các quy định hiện hành với một đại lý được xác minh và một luật sư bất động sản có chứng chỉ hành nghề tại Việt Nam. TìmNhàGầnĐây không phải là công ty luật và đây không phải là tư vấn pháp lý.

Cần hỗ trợ? Xem danh sách đại lý TP.HCM được xác minh của chúng tôi trừ họ xử lý các giao dịch cho người mua nước ngoài hằng tuần.