Người mua nước ngoài

Người Nước Ngoài Mua Nhà Việt Nam: Quyền Sở Hữu, Điều Kiện và Thủ Tục 2025

Người nước ngoài được phép mua nhà tại Việt Nam theo Luật Nhà ở, nhưng phải đáp ứng điều kiện nhập cảnh hợp lệ, chỉ được sở hữu căn hộ chung cư hoặc nhà trong dự án thương mại, thời hạn sở hữu 50 năm (có gia hạn), và bị giới hạn số lượng căn hộ mua trong một tòa nhà hoặc một khu vực.

8 phút đọc·Ban biên tập TìmNhàGầnĐây·Rà soát lần cuối 23 tháng 9, 2026

Khung pháp lý: Người nước ngoài mua nhà Việt Nam được không?

Câu trả lời ngắn gọn là có, nhưng có điều kiện. Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam được quy định chính thức lần đầu trong Luật Nhà ở 2014 và được kế thừa, sửa đổi trong Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2025). Đây là bước tiến quan trọng giúp thị trường bất động sản Việt Nam minh bạch hơn và thu hút vốn đầu tư nước ngoài.

Bạn có thể tra cứu toàn văn Luật Nhà ở 2023 tại Thư viện Pháp luật để nắm rõ từng điều khoản áp dụng.

Ai được phép mua nhà tại Việt Nam?

Theo Luật Nhà ở 2023, có hai nhóm đối tượng người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

Nhóm 1: Cá nhân người nước ngoài

Được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện ưu đãi miễn trừ ngoại giao.
Không yêu cầu phải có giấy phép lao động hay thường trú, chỉ cần có hộ chiếu còn hiệu lực và đóng dấu nhập cảnh hợp lệ.

Nhóm 2: Tổ chức nước ngoài

Tổ chức nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam (có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy phép hoạt động).

Lưu ý quan trọng: Người gốc Việt mang quốc tịch nước ngoài (Việt kiều) được áp dụng chế độ pháp lý riêng, được hưởng quyền tương đương người trong nước về sở hữu nhà ở.

Loại bất động sản nào người nước ngoài được mua?

Người nước ngoài không được mua tất cả loại bất động sản. Luật quy định rõ các loại nhà ở được phép sở hữu:

Loại nhà ở	Người nước ngoài được mua không?
Căn hộ chung cư trong dự án thương mại	Có
Nhà riêng lẻ (biệt thự, nhà liền kề) trong dự án thương mại	Có
Nhà ở gắn liền với đất thổ cư riêng lẻ (ngoài dự án)	Không
Đất nền (mua đất để tự xây)	Không
Bất động sản thương mại (văn phòng, shophouse)	Không (theo Luật Nhà ở, nhưng có thể theo Luật Kinh doanh BĐS)

Thực tế, đại đa số người nước ngoài mua nhà tại TP.HCM chọn căn hộ chung cư cao cấp tại các khu vực như Thảo Điền (Quận 2 cũ, nay thuộc Thành phố Thủ Đức), Phú Mỹ Hưng (Quận 7), và trung tâm Quận 1.

Hạn mức sở hữu và giới hạn số lượng

Luật Nhà ở quy định chặt chẽ về hạn mức để bảo vệ an ninh quốc gia và quyền lợi người Việt Nam:

Trong một tòa nhà chung cư: Người nước ngoài và tổ chức nước ngoài được mua tối đa 30% tổng số căn hộ.
Trong một khu vực phường, xã: Tổng số nhà riêng lẻ người nước ngoài được sở hữu không vượt quá 250 căn.
Khu vực cấm: Các khu vực liên quan đến quốc phòng, an ninh quốc gia sẽ không được phép mua. Danh sách khu vực cấm do Bộ Quốc phòng và Bộ Công an công bố.

Khi hạn mức 30% một tòa nhà đã đạt đến giới hạn, người nước ngoài không thể mua thêm căn hộ trong tòa nhà đó, dù chủ sở hữu sẵn sàng bán. Đây là điểm cần kiểm tra kỹ trước khi đặt cọc.

Thời hạn sở hữu: 50 năm và quyền gia hạn

Khác với người Việt Nam sở hữu nhà ở lâu dài, người nước ngoài chỉ được sở hữu trong thời hạn 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng/sổ đỏ).

Gia hạn: Trước khi hết hạn, chủ sở hữu có thể nộp đơn xin gia hạn thêm một lần, thời hạn gia hạn tối đa là 50 năm tiếp theo.
Chuyển nhượng: Người nước ngoài có thể bán, tặng cho, hoặc để lại thừa kế căn hộ cho bất kỳ ai trong thời hạn sở hữu.
Hết hạn mà không gia hạn: Nhà nước sẽ xử lý theo quy định pháp luật tại thời điểm đó.

Đây là điểm khác biệt lớn so với sở hữu "freehold" tại Singapore hay Thái Lan, cần tính toán kỹ khi quyết định đầu tư dài hạn.

Thủ tục mua nhà cho người nước ngoài: Từng bước cụ thể

Quy trình mua nhà của người nước ngoài tại Việt Nam về cơ bản tương tự người trong nước, với một số bước bổ sung:

Chọn dự án và kiểm tra hạn mức 30% với chủ đầu tư hoặc sàn giao dịch.
Ký hợp đồng đặt cọc (thường 5% đến 10% giá trị căn hộ).
Ký Hợp đồng Mua bán (HĐMB) tại văn phòng công chứng, có mặt cả hai bên hoặc ủy quyền hợp lệ.
Thanh toán theo tiến độ như quy định trong hợp đồng (thường 3 đến 5 đợt).
Nộp thuế và lệ phí: Thuế thu nhập cá nhân của bên bán (nếu mua lại thứ cấp), lệ phí trước bạ 0,5% giá trị hợp đồng.
Nhận bàn giao nhà và kiểm tra thực tế.
Đăng ký cấp Giấy chứng nhận (sổ hồng) tại Sở Tài nguyên và Môi trường địa phương. Chủ đầu tư thường hỗ trợ bước này cho dự án sơ cấp.

Xem hướng dẫn chi tiết 9 bước tại bài Quy trình mua bất động sản tại Việt Nam.

Chi phí và thuế cần chuẩn bị

Người nước ngoài cần tính toán các chi phí phát sinh ngoài giá mua căn hộ:

Khoản chi phí	Mức phí
Lệ phí trước bạ	0,5% giá trị căn hộ ghi trên hợp đồng
Phí công chứng hợp đồng	Theo biểu phí Nhà nước (thường 0,05% đến 0,1%)
Phí dịch vụ môi giới	1% đến 2% (nếu qua môi giới)
Phí quản lý chung cư hàng tháng	5.000 đến 20.000 đồng/m²/tháng tùy dự án
Thuế thu nhập khi bán lại	2% trên giá chuyển nhượng (bên bán chịu)

Thông tin về lệ phí trước bạ và chính sách thuế được Bộ Tài chính cập nhật tại mof.gov.vn.

Thanh toán và chuyển tiền quốc tế

Đây là vấn đề nhiều người nước ngoài băn khoăn nhất. Theo quy định hiện hành:

Bắt buộc thanh toán bằng VND thông qua tài khoản ngân hàng mở tại Việt Nam.
Người nước ngoài được phép mở tài khoản ngân hàng tại Việt Nam (loại không thường trú) để chuyển tiền và thanh toán.
Khi muốn chuyển tiền về nước (sau khi bán lại hoặc nhận tiền thuê), cần có chứng từ chứng minh nguồn gốc hợp pháp và thực hiện qua ngân hàng có phép kinh doanh ngoại hối.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quản lý các quy định ngoại hối, bạn có thể tham khảo tại sbv.gov.vn.

Khuyến nghị: Nên mở tài khoản tại ngân hàng lớn như Vietcombank, HSBC hoặc Standard Chartered để thuận tiện giao dịch quốc tế.

Những khu vực người nước ngoài ưa chuộng tại TP.HCM

TP.HCM là thị trường bất động sản sôi động nhất Việt Nam với cộng đồng người nước ngoài lớn. Các khu vực phổ biến nhất:

Thảo Điền (Thành phố Thủ Đức): Khu expat nổi tiếng nhất, nhiều trường quốc tế, nhà hàng và tiện ích ngoại. Xem thêm tại Hướng dẫn Thảo Điền cho người nước ngoài. Tìm bất động sản tại đây: mua nhà Thảo Điền.
Phú Mỹ Hưng (Quận 7): Khu đô thị quy hoạch bài bản, cộng đồng người Hàn Quốc và Nhật Bản đông đúc, môi trường sống yên tĩnh và an toàn. Xem nhà tại Quận 7.
Quận 1 và Bình Thạnh: Trung tâm thành phố, tiện ích đầy đủ, phù hợp cho người làm việc tại khu vực CBD. Xem bất động sản Quận 1 hoặc Bình Thạnh.

Rủi ro cần lưu ý và cách hạn chế

Trước khi ký hợp đồng, người nước ngoài cần đặc biệt lưu ý một số rủi ro phổ biến:

Mua "nhờ" người Việt đứng tên: Một số người nước ngoài nhờ bạn bè hoặc đối tác Việt đứng tên thay để tránh hạn chế pháp lý. Hình thức này tiềm ẩn rủi ro pháp lý rất cao, có thể mất tài sản nếu quan hệ rạn nứt hoặc người đứng tên qua đời.
Dự án chưa đủ điều kiện bán hàng: Cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản chấp thuận của Sở Xây dựng về đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai. Tham khảo chính sách tại xaydung.gov.vn.
Hạn mức 30% đã đầy: Kiểm tra tỷ lệ người nước ngoài đang sở hữu trong tòa nhà trước khi đặt cọc.
Hợp đồng bằng tiếng Việt: Hợp đồng mua bán pháp lý là tiếng Việt. Nên thuê luật sư hoặc phiên dịch viên chuyên ngành bất động sản để đọc kỹ từng điều khoản.
Pháp lý dự án chưa hoàn chỉnh: Một số dự án chậm ra sổ hồng cho người nước ngoài do vướng mắc pháp lý. Hãy ưu tiên dự án của chủ đầu tư uy tín có lịch sử bàn giao tốt.

Chia sẻ

WhatsApp Zalo

Câu hỏi thường gặp

Người nước ngoài cần giấy tờ gì để mua nhà tại Việt Nam?

Chỉ cần hộ chiếu còn hiệu lực với dấu nhập cảnh hợp lệ vào Việt Nam. Không cần giấy phép lao động hay thẻ thường trú. Tổ chức nước ngoài cần có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy phép hoạt động tại Việt Nam.

Người nước ngoài có được đứng tên sổ hồng không?

Có. Người nước ngoài đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) đứng tên trực tiếp, với thời hạn sở hữu 50 năm và được gia hạn thêm một lần tối đa 50 năm.

Một tòa nhà cho phép người nước ngoài mua tối đa bao nhiêu căn hộ?

Tối đa 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Đối với nhà riêng lẻ, không quá 250 căn trong một đơn vị hành chính cấp phường, xã.

Người nước ngoài có thể cho thuê hoặc bán lại căn hộ không?

Có. Trong thời hạn sở hữu, người nước ngoài có đầy đủ quyền cho thuê, bán lại, tặng cho hoặc để lại thừa kế căn hộ, tương tự quyền của chủ sở hữu người Việt Nam.

Người Việt kiều (gốc Việt mang quốc tịch nước ngoài) có được mua nhà như người Việt trong nước không?

Có. Người gốc Việt mang quốc tịch nước ngoài được hưởng quyền sở hữu nhà ở tương đương người Việt Nam trong nước, bao gồm sở hữu lâu dài và không bị giới hạn 30% trong một tòa nhà, với điều kiện có giấy tờ chứng minh gốc Việt hợp lệ.

Người nước ngoài có thể vay ngân hàng tại Việt Nam để mua nhà không?

Một số ngân hàng thương mại tại Việt Nam có sản phẩm vay mua nhà cho người nước ngoài, nhưng điều kiện thường chặt hơn người trong nước (cần chứng minh thu nhập, hợp đồng lao động, thời hạn visa dài). Phần lớn người nước ngoài thanh toán bằng vốn tự có hoặc vay từ ngân hàng nước ngoài.

Sau 50 năm hết hạn sở hữu thì căn hộ sẽ ra sao?

Chủ sở hữu có thể nộp đơn xin gia hạn thêm một lần tối đa 50 năm trước khi hết hạn. Nếu không gia hạn, xử lý theo quy định pháp luật tại thời điểm đó. Trên thực tế, quy trình gia hạn được thiết kế để tạo điều kiện cho chủ sở hữu tiếp tục sử dụng tài sản.

Cần hỗ trợ từ môi giới bất động sản?

Xem danh bạ môi giới tại TP.HCM, hoặc để chúng tôi kết nối bạn với môi giới chuyên hỗ trợ người mua nước ngoài.

Xem môi giới Xem tin đăng tại TP.HCM

Bài viết liên quan

Người nước ngoài có thể mua bất động sản tại Việt Nam không? Hướng dẫn toàn diện 2026

Có, người nước ngoài hoàn toàn có thể mua căn hộ và nhà ở tại Việt Nam theo quy định pháp luật, nhưng kèm theo những hạn chế quan trọng. Bạn được cấp quyền thuê đất 50 năm (có thể gia hạn), không phải quyền sở hữu đất lâu dài như ở các thị trường freehold. Tỷ lệ sở hữu nước ngoài tối đa là 30% trên mỗi tòa nhà chung cư và tối đa 250 căn nhà trên mỗi phường đối với nhà ở riêng lẻ. Tên của bạn, không phải tên người đứng hộ, sẽ được ghi trên Sổ Hồng.

Hướng dẫn cho người nước ngoài về Thảo Điền: Khu phố nước ngoài phổ biến nhất tại TP.HCM

Thảo Điền là một phường ven sông thuộc Quận 2 (nay là một phần của Thành phố Thủ Đức), đã là khu vực sinh sống chủ yếu của người nước ngoài tại TP.HCM suốt hai thập kỷ qua. Căn hộ 2 phòng ngủ trong các tòa nhà đủ điều kiện cho người nước ngoài thường được giao dịch ở mức 70 đến 110M VND mỗi mét vuông. Khu vực tập trung quanh các tuyến đường Xuân Thủy, Thảo Điền và Quốc Hương, với sông Sài Gòn bao quanh ba phía và các ga Metro Tuyến 1 tại An Phú và Thảo Điền hiện đã đi vào hoạt động.

Quy trình mua bất động sản tại Việt Nam: 9 bước từ xem nhà đến sổ đỏ

Mua bất động sản tại Việt Nam mất từ 30 đến 60 ngày tính từ khi chấp nhận đề nghị đến khi sang tên. Quy trình áp dụng tương tự cho người trong nước và người nước ngoài, với hai bước kiểm tra thêm dành cho người nước ngoài: tòa nhà phải nằm trong danh sách đủ điều kiện cho người nước ngoài mua, và hạn mức 30% mỗi tòa chưa được lấp đầy. Hướng dẫn này đi qua từng bước, các giấy tờ cần thiết ở mỗi giai đoạn, và các chi phí bạn thực sự phải trả.