外国人購入
外国人によるベトナムの住宅購入：2024年の法的規定と実践ガイド
外国人は住宅法に基づきベトナムで住宅を購入できますが、所有期間は50年（更新可能）に限られ、土地の購入は認められず、1プロジェクト内の購入戸数や安全保障上の地域に制限があります。本記事では、資格要件・手続き・実務上の注意点を詳しく解説します。
法的枠組み：外国人はベトナムで住宅を購入できるか？
短い答えは**「できる」ですが、多くの条件が伴います。ベトナムにおける外国人個人の住宅所有権は、主に住宅法**（数次にわたる改正・補足を経たもの）およびその施行指導文書によって規定されています。全文はThư viện Pháp luật（住宅法および関連政令を網羅したポータル）でご確認いただけます。
まず最初に押さえておくべきポイント：
- 外国人が所有できるのは住宅のみ（集合住宅の区分所有、プロジェクト内の一戸建て住宅）であり、土地使用権の名義人にはなれません。
- 所有期間は50年で、希望する場合はさらに50年延長申請が可能です。
- 購入できる戸数・地域・対象者に制限があります。
住宅購入資格を有する外国人の種類
すべての外国人が住宅を購入できるわけではありません。現行規定では、主に以下の2グループが資格を有します。
グループ1：ベトナムに合法的に入国した外国人個人
- ベトナムの権限ある機関が発行した有効な入国スタンプが押された、有効なパスポートを所持していること。
- 住宅購入の資格要件として、労働許可証や長期居住許可証は必ずしも必要ではありません（ただし実務上、多くの銀行や公証人が居住状況の追加確認を求める場合があります）。
グループ2：ベトナムで活動する外国法人・企業
- ベトナムで投資登録証明書または企業登録証明書の交付を受けた外国投資企業。
- 住宅購入の目的は、通常、企業の労働者・専門家の居住用途です。
購入可能な住宅の種類・戸数の上限
住宅法は、外国人の所有比率を管理するため、明確な上限を設けています。
| 住宅の種類 | 上限 |
|---|---|
| 1棟の集合住宅内の区分住戸 | 総戸数の**30%**以内 |
| 1つの行政区（phường相当の人口規模）内の一戸建て住宅（タウンハウス・ビラ） | 250戸以内 |
| 外国人個人・法人1者あたり | 規定上1戸のみ購入可（ケースにより異なるため、権限ある機関への確認が必要） |
また、外国人は国防・安全保障に関わる地域での住宅購入は認められません。対象地域は国防省および公安省が指定し、一般的には沿岸部・国境付近・軍事基地周辺の敏感な地域が該当します。
所有期間と更新の権利
これはベトナム国籍市民の住宅所有権との最大の相違点です。
- 初回所有： Giấy chứng nhận（いわゆる「sổ hồng（ソーホン）」）の交付日から50年。
- 更新： 期限満了前に、引き続き居住を希望する場合はさらに50年の延長申請が可能です。
- 更新を希望しない場合： 売却・贈与・相続（ベトナム国籍者または資格を有する外国法人を含む）が可能です。
所有期間中、外国人は国内市民と同等の使用権を有します。具体的には、転貸、担保設定（ベトナムで営業許可を受けた信用機関において）、改修・修繕（建物の規定の範囲内）が認められています。
外国人向けベトナム住宅購入の手続き
手続きの主なステップは以下のとおりです。
-
外国人への販売が認められたプロジェクトの確認。 ディベロッパーは、Sở Xây dựng（建設局）から販売許可プロジェクトリストに関する確認文書を取得している必要があります。いかなる書類にも署名する前に、ディベロッパーに当該文書の提示を求めてください。
-
手付契約（Hợp đồng đặt cọc）の締結（ある場合）。法的理由により取引が実行できない場合の手付返還条件を契約書に明記するよう注意してください。
-
公証事務所での売買契約（HĐ MB）の締結。 契約は法的効力を持つためにベトナム国内での公証が必須です。公証要件についてはベトナム司法省（Bộ Tư pháp）をご参照ください。
-
税金および登記手数料（lệ phí trước bạ）の納付。 登記手数料は購入者負担で、集合住宅の場合は通常、契約金額の0.5%です。詳細な手数料体系は財務省（Bộ Tài chính）でご確認ください。
-
区・郡の土地登記事務所へのGiấy chứng nhận（sổ hồng）交付申請書類の提出。
-
sổ hồng（住宅所有権および土地使用権証明書）の受領。 外国人の場合、sổ hồngには所有期間50年が明記されます。
住宅購入時の税金および諸費用
外国人はベトナム人とほぼ同様の費用を負担します。詳細は以下のとおりです。
| 費用の種類 | 一般的な金額 |
|---|---|
| 付加価値税（VAT） | 10%（新規プロジェクトの販売価格に含まれることが多い） |
| 登記手数料（lệ phí trước bạ） | 契約金額の0.5%（集合住宅）、1%（土地付き住宅） |
| 公証手数料 | 国定料金表に基づき、数百万〜数千万 VND程度 |
| sổ hồng交付登記手数料 | 地域により異なるが、通常100万VND未満 |
| 仲介手数料（ある場合） | 通常、取引金額の1%〜2% |
不動産を売却する場合、外国人は不動産譲渡に係る個人所得税（TNCN）として、譲渡価格の2%または利益の25%（現行規定のうち有利な方を選択）を納付する必要があります。
外国人はベトナムの銀行で住宅ローンを組めるか？
多くの方が気になるポイントです。法的には、外国人はベトナムで営業許可を受けた信用機関に住宅を担保として設定できます。ただし実務上は：
- 国内の市中銀行の多くは、リスク管理の困難さ（借入人がベトナムを離れる可能性）から、外国人への住宅ローンに対して非常に慎重か、拒否する傾向にあります。
- 外資系銀行やベトナムに支店を置く国際銀行の一部は、ベトナムから安定した収入を得ている外国人顧客に対して、より柔軟に対応できる場合があります。
- 融資方針や金利は頻繁に変更されるため、最新情報はベトナム国家銀行（Ngân hàng Nhà nước Việt Nam）でご確認ください。
実際のところ、ベトナムにおける外国人の取引の大部分は自己資金で決済されています。
TP.HCM（ホーチミン市）で外国人に人気のエリア
TP.HCMは外国人住宅購入市場において最も活況を呈しています。注目エリアをご紹介します。
Thảo Điền（旧第2区、現TP. Thủ Đức）： 「外国人街」として知られ、外国人コミュニティが多く集まり、インターナショナルスクール・レストラン・高級アメニティが充実しています。区分住戸の価格は広さとプロジェクトにより通常4〜12 tỷ VNDです。Thảo Điềnエリアの販売中プロジェクトを見る。
Phú Mỹ Hưng（第7区）： 計画的に整備された都市開発区で、現代的なインフラを誇り、韓国・日本・台湾系コミュニティが多く居住。インターナショナルスクールが充実しており、子育て世帯に最適です。Phú Mỹ Hưng、第7区の住宅を探す。
Bình Thạnh： 中心部へのアクセスが良く、中〜高級の集合住宅プロジェクトが多数あり、Thủ ĐứcやQuận 1（第1区）と比べて競争力のある価格帯です。Bình Thạnhのプロジェクトを見る。
第1区（Quận 1）： 商業・オフィス・アメニティが集中する中心地。価格は高めですが流動性が高く、投資家向きです。詳しくはこちら。
よくあるリスクとその回避策
法的枠組みは以前より明確になっていますが、外国人は依然として以下のリスクに注意が必要です。
リスク1：外国人への販売が許可されていないプロジェクトの住宅購入 回避策：ディベロッパーに対し、地元のSở Xây dựng（建設局）による承認文書の提示を求めること。
リスク2：30%の上限を超えたプロジェクト 回避策：手付を支払う前に、Sở Xây dựng（建設局）で既販売リストを確認すること。
リスク3：ベトナム人名義を借りる契約（委任契約）の利用 これは法律で保護されない取り決めであり、紛争が発生した場合、外国人は資産を全額失う可能性があります。この方法は絶対に行わないでください。
リスク4：ベトナム語の契約条項を十分に理解していない 回避策：署名前に、信頼できるバイリンガルの法律家または法的コンサルティングサービスを雇うこと。
リスク5：外国人投資家が出口戦略を計画していない 購入者の制限により、外国人所有物件の二次市場は限定的になる場合があります。投資計画を立てる際は、ベトナム人への売却シナリオも考慮しておくべきです。
市場動向と政策の展望
World Bankのデータによると、ベトナムは安定した経済成長率と上昇を続ける都市化率を維持しており、不動産市場の強固な土台を形成しています。過去10年間でベトナムに居住・就労する外国人の数も大幅に増加し、賃貸だけでなく住宅所有ニーズも高まっています。
政策面では、住宅法および不動産事業法（改正版）が引き続き改定され、市場の透明化と外国人投資家にとってより有利な環境整備が進んでいます。住宅政策の最新情報は建設省（Bộ Xây dựng）でご確認いただけます。
購入を決断する前に賃貸を検討している方は、TP.HCMの賃貸物件一覧を参考に、市場の実態をご確認ください。
よくある質問
外国人がベトナムで住宅を購入するために必要な書類は何ですか？
有効な入国スタンプが押された有効なパスポートが必要です。外国法人の場合は、ベトナムでの投資登録証明書または企業登録証明書も必要です。公証人や融資支援機関によっては、居住状況に関する追加書類を求める場合があります。
外国人がベトナムで住宅を購入した場合、何年間所有できますか？
Giấy chứng nhận（sổ hồng）の交付日から50年間です。その後、希望する場合はさらに50年の延長申請が可能です。所有期間中は、売却・転貸・贈与・相続も可能です。
外国人はベトナムで土地を購入できますか？
できません。外国人が所有できるのは住宅のみ（集合住宅の区分住戸、プロジェクト内の一戸建て住宅）であり、ベトナムの現行法上、土地使用権の名義人になることはできません。
1つの集合住宅プロジェクトにおける外国人の所有比率の上限はどのくらいですか？
1棟の集合住宅の総戸数の最大30%です。一戸建て住宅の場合は、行政区（phường）相当の規模の1つのエリアで250戸を超えることはできません。
外国人は購入した住宅をベトナムで転貸できますか？
できます。所有期間中、外国人は住宅を転貸する権利、ベトナムで営業許可を受けた信用機関への担保設定の権利、およびその他の法律上の権利を行使することができます。
ベトナムで住宅を購入するために労働許可証や長期ビザは必要ですか？
法的には、ベトナムへの合法的な入国のみで足ります。ただし実務上、一部の公証人や融資支援機関が安定した居住状況の証明を追加で求める場合があります。
TP.HCM（ホーチミン市）で外国人が住宅を購入するのに最も適したエリアはどこですか？
最も人気の高い3エリアは、大規模な外国人コミュニティを擁するThảo Điền（TP. Thủ Đức）、整備されたインフラと多くの外国人ファミリーが暮らすPhú Mỹ Hưng（第7区）、そして利便性の高い中心地の第1区（Quận 1）です。
不動産エージェントの助けが必要ですか？
ホーチミン市のエージェント一覧を見るか、外国人買い手に対応するエージェントをお繋ぎします。
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はい — 外国人はベトナムでアパートや住宅を合法的に購入できますが、重要な制限があります。取得できるのは50年間の借地権（更新可能）であり、土地の完全所有権ではありません。コンドミニアム1棟あたり外国人所有の上限は30%、1行政区（phường）あたりの戸建て住宅は250戸が上限です。ピンクブック（Sổ Hồng）にはノミニー名義ではなく、ご自身の名前が記載されます。
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ベトナムはコンドミニアム（集合住宅）1棟あたりの外国人所有を全戸数の30%まで、また行政区（phường／坊）あたり250戸の一戸建て住宅までに制限しています。このクォータはプロジェクトごとに随時更新される累計値であり、外国人がベトナム人に売却すれば新たな外国人枠が生まれます。手付金を支払う前に、必ずデベロッパーから現在のクォータについて書面による確認を取得してください。