外国人によるベトナムの住宅購入：規定・条件・2025年の実態

外国人はベトナムで住宅を購入できるか？

端的に言えば可能ですが、条件があります。2014年住宅法が施行され、2023年住宅法（2024年8月1日施行）に引き継がれて以来、外国の個人および法人は、外国人への販売が許可されたプロジェクト内の商業用住宅をベトナムで購入・賃貸購入・所有することができます。

この市場開放は重要な一歩であり、TP.HCMで生活・就労する多くの専門家、投資家、外国人労働者がベトナムの不動産市場に関心を寄せるきっかけとなっています。

原文の法令を参照したい場合は、Thư viện Pháp luật（法律図書館）でご確認いただけます。

外国人が住宅を購入するための条件

現行規定によると、外国の個人は以下の条件をすべて満たす必要があります：

• 有効なパスポートを保有し、ベトナムの出入国管理機関から入国許可を受けていること（ビザ、一時居住証、または居住証を保有していること）。
• 国際条約に基づく外交特権・免除の対象者でないこと。
• 商業住宅プロジェクト内の住宅を購入すること（個別の土地区画や国防・安全保障地域の住宅を除く）。

ベトナム国内で活動する外国法人（投資登録証明書または事業許可証を保有）も、従業員の住居として住宅を購入することができます。

重要注意事項： 外国人は宅地（thổ cư）や個別の土地付き住宅を土地所有の形式で購入することはできません。土地使用権は全人民所有であり、国家が管理しています。

外国人が購入できる不動産の種類

不動産の種類	購入可否	備考
商業プロジェクト内の分譲マンション	可	最も一般的
プロジェクト内の連棟住宅・ヴィラ	可	認可済みプロジェクト内に限る
個別の土地付き住宅（宅地）	不可	ベトナム人のみ対象
農地・森林地	不可	対象外
国防・安全保障地域の不動産	不可	全面禁止
コンドテル・オフィステル	プロジェクトによる	各プロジェクトの法的状況を個別に確認

TP.HCMにおける外国人コミュニティに最も人気のエリアは、Thảo Điền（旧第2区）、Phú Mỹ Hưng（第7区）、Bình Thạnhなどです。Thảo ĐiềnやPhú Mỹ Hưngで現在売り出し中の物件をご覧いただけます。

外国人の住宅所有上限

これは購入者が特に注意すべき重要なポイントです：

• マンション1棟あたりの上限： 外国人（個人・法人を合わせて）は、1棟のマンション内の総住戸数の**30%**を超えて所有することはできません。
• 個別住宅エリア（連棟住宅・ヴィラ）の上限： 1行政単位（phường・坊）あたり250戸を超えないこと。
• 個人の上限： 外国人個人はベトナム国内で住宅を1戸のみ所有できます（現行規定に基づく。2023年住宅法での確認が必要）。

この上限に達した場合、空室が残っていても外国人へのさらなる販売はできなくなります。そのため、手付金を支払う前にプロジェクトの外国人所有比率を必ず確認してください。

外国人の住宅所有期間

これはベトナム人との基本的な相違点です：

• 所有期間： 住宅所有権証明書（ソ・ホン／Sổ hồng）の交付日から50年間。
• 更新： 必要があり、更新時点での規定の条件を満たす場合は、さらに50年間の更新が可能。
• ベトナム人と婚姻した外国人： ベトナム人世帯に適用される制度に基づき、より長期的・安定的な住宅所有が認められます。

外国人の住宅所有権証明書には50年という期間が明記されますが、これは完全に正常かつ合法的なものです。

外国人向けベトナム住宅購入手続き

購入手続きの主なステップは以下のとおりです：

1. 予算と不動産の種類を決定する（ニーズに合ったものを選ぶ）。
2. プロジェクトの法的状況を確認する： 外国人への販売許可は取得済みか？現在の外国人所有比率は何％か？
3. 手付金契約を締結する（通常50 triệu〜200 triệu ドン）―物件見学・価格交渉の後。
4. 認可された公証事務所で公証された売買契約書を締結する。
5. 段階的に支払う（将来竣工プロジェクトの場合）、または一括払い（即時引渡しの場合）。
6. ソ・ホン（Sổ hồng）発行申請書類を天然資源・環境省（Sở Tài nguyên và Môi trường）に提出する。
7. 外国人名義・50年の期限付き住宅所有権証明書を受け取る。

詳細な手続きについては、ベトナム不動産購入プロセス：物件見学からソ・ドー取得まで9ステップの記事もご参照ください。

外国人が住宅を購入する際の税金と諸費用

取引完了時に発生する費用は以下のとおりです：

費用項目	適用税率・金額	負担者
付加価値税（VAT）	10%（新規プロジェクト）	購入者（通常は販売価格に含まれる）
登録免許税	契約価格の0.5%	購入者
契約公証手数料	国定の料金表に基づく	双方の合意による
所有権証明書発行手数料	地方規定による	購入者
売却時の個人所得税	譲渡価格の2%	売却者

登録免許税および関連税に関する情報はBộ Tài chính（財務省）でご確認いただけます。

外国人はベトナムで住宅ローンを組めるか？

多くの方から寄せられる実務的な質問です：

• 現状では、国内の商業銀行のほとんどは、外国人がベトナムで住宅を購入する際の住宅ローン（担保融資）を提供していません。これは土地に関する法的制約や所有期間に起因するものです。
• ベトナムに支店を持つ一部の外資系銀行が独自の商品を用意している場合がありますが、条件は通常非常に厳しいです。
• 最も一般的な方法： 外国人は現金払い（合法的な銀行経由での外貨送金）またはプロジェクトの進捗に応じた分割払いが一般的です。
• 外国為替・送金に関する規制はNgân hàng Nhà nước Việt Nam（ベトナム国家銀行）の定めに従う必要があります。

TP.HCMで外国人に人気のエリア

TP.HCMは外国人購入者にとって最も活況な市場であり、注目のエリアは以下のとおりです：

• Thảo Điền（TP. Thủ Đức、旧第2区）： TP.HCM最大の外国人（エクスパット）コミュニティがあり、高級マンション、インターナショナルスクール、外国料理のレストランが充実。マンション価格はエリアや物件によって約4 tỷ〜20 tỷ ドン以上。
• Phú Mỹ Hưng（第7区）： 整然と計画された都市エリアで、韓国人・日本人家族が多く居住。マンション価格は約3 tỷ〜15 tỷ ドン。
• Bình Thạnh： 市内中心部に近く、中・高級マンションプロジェクトが多く、生活利便施設も充実。Bình Thạnhのプロジェクトを見る。
• 第1区（Quận 1）： 中心地に位置し、短期賃貸投資家やオフィス近くへのアクセスを重視する方に適しています。第1区のプロジェクトを見る。

外国人が住宅を購入する際のリスクと重要な注意点

購入前に、一般的なリスクをしっかり把握しておく必要があります：

• 外国人への販売許可が未取得のプロジェクト： すべてのプロジェクトが許可を受けているわけではありません。ディベロッパーからの確認書類を入手し、Sở Xây dựng（建設局）でも確認が必要です。
• 30%の上限がすでに埋まっている： プロジェクトが上限に達している場合、締結した契約書では外国人名義のソ・ホンを取得できません。
• 不適切な言語・不十分な保護条項を含む契約書： ベトナム法に精通した独立した弁護士を雇い、契約書を精査してもらうことを強くお勧めします。
• 将来竣工プロジェクトの法的リスク： 建設の進捗状況、ディベロッパーの財務能力、および銀行保証を確認してください。
• 政策変更の可能性： 2023年住宅法はまだ新しい法律です。Bộ Xây dựng（建設省）のニュースを定期的にチェックして最新情報を把握してください。

エクスパットコミュニティ向けの専用ガイドはThảo Điền 外国人向けガイドもあわせてご参照ください。