外国人がベトナムで不動産を購入する方法：2025年完全ガイド

外国人はベトナムで不動産を購入できるか？

結論から言えば可能です。ただし、いくつかの重要な条件が伴います。2014年住宅法の施行以来――2023年住宅法（2025年1月1日施行）においても継続されており――外国人はベトナムで居住用不動産を所有することが認められています。対象には、承認された商業開発プロジェクト内のマンション住戸や個別住宅（一戸建て）が含まれます。ただし、この所有権は、期間や購入できる不動産の種類において、ベトナム市民のものとは大きく異なります。

法的枠組みについて詳しく理解するには、法律ライブラリにある住宅法および施行規則を直接参照することができます。

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ベトナムで不動産を購入できる外国人の資格要件

ベトナムで不動産を購入できる外国人は、以下の2つのカテゴリーのいずれかに該当する必要があります。

カテゴリー1：外国人個人

• 有効なパスポートを保有していること。
• ベトナムへの入国が許可されていること（外交特権による免除対象者を除く）。
• 不動産購入の資格を得るために、就労許可証や長期一時居住カードは必要ありません。

カテゴリー2：外国法人

• ベトナムで適法に事業を行う外資系企業。
• 外国銀行、投資ファンド、および外国企業のベトナム支店。

重要事項： ベトナム市民と婚姻している外国人は、ベトナム人配偶者の名義を通じて土地使用権を含む、ベトナム市民と同等の所有権を取得できる場合があります。これは別途の法的アドバイスが必要な、独自の経路です。

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外国人が購入を許可されている不動産の種類

外国人が購入できるもの：

• 商業住宅開発プロジェクト内のマンション住戸。
• 住宅開発プロジェクト内の個別住宅（タウンハウス、ヴィラ）。

外国人が購入できないもの：

• 土地区画（単独の土地使用権）。
• プロジェクト外の居住用住宅（住宅用地に個人建築された住宅）。
• 国防・安全保障に関連する地域の不動産。

比較早見表：

不動産の種類	ベトナム市民	外国人
マンション住戸	無期限所有	最長50年（更新可能）
プロジェクト内タウンハウス・ヴィラ	無期限所有	最長50年（更新可能）
土地区画	無期限所有	購入不可
プロジェクト外の個人居住用住宅	無期限所有	購入不可

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所有割当：住戸数の上限

これは多くの外国人が見落としがちな規定です。住宅法のもと、各プロジェクトおよび各行政区域における外国人の所有上限は以下のとおりです：

• 一棟のマンションビル内： 外国人は総住戸数の**30%**を超えて所有することはできません。
• 一つの個別住宅エリア（坊または社）内： 外国人所有の住戸は250戸を超えることはできません。

プロジェクトが30%の閾値に達した場合、デベロッパーおよび関係当局は、たとえ住戸が残っていても外国人への販売を停止します。したがって、手付金を支払う前に、この割当の残数をデベロッパーに書面で確認することが不可欠です。

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所有期間と更新

外国人には、発行日から50年の期間を定めた居住用不動産所有証明書（ソーホン — 「ピンクブック」）が交付されます。期限満了時には2つの選択肢があります：

1. さらに50年の更新： 引き続きベトナムに合法的に在留する外国人としての条件を満たしながら、期限満了前に申請書を提出する。
2. 更新しない： 不動産は期限満了前に売却、贈与、または相続させることができます。ベトナム人の相続人には無期限のソーホンが発行されます。

ベトナム市民が保有する「無期限」のソーホンと比較すると、外国人のソーホンには所有期間と更新条件が明記されます。これは、不動産を銀行ローンの担保として利用する際に影響する場合があります（後述のセクションを参照）。

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不動産購入時の費用と税金

ベトナムで不動産を購入する外国人は、ベトナム人購入者と同様の税金および手数料が課されます：

費用項目	料率	備考
登録費用（印紙税）	契約金額の0.5%	マンション住戸に適用
公証費用	契約金額の0.1%〜0.3%	不動産価格により異なる
所有権登録費用	約0.15%	天然資源環境省が徴収
個人所得税（売却時）	売却価格の2%	売主負担
仲介手数料	交渉次第、通常1%〜2%	買主または売主負担

公式の税率および手数料については、財務省の情報を参照してください。

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銀行融資：外国人はローンを組めるか？

これは最も大きな課題の一つです。現在、ベトナムのほとんどの商業銀行は、居住用不動産を購入する外国人への住宅ローンを提供していません。主な理由は以下のとおりです：

• 期間限定のソーホンにより、信用リスクが高まるため。
• 外国人がベトナムに永住民票（ホーカウ）を持っていないため。
• 海外の収入を国内の銀行基準に照らして確認することが困難なため。

一般的な代替手段：

• 母国の銀行から借り入れ、ベトナムに送金する。
• デベロッパーとの直接分割払いプランを利用する（通常2〜4年、優遇金利適用）。
• ベトナムで事業を行う一部の合弁銀行または外国銀行が、独自の条件のもとで融資を検討する場合があります。

外国為替信用政策および国際送金規制については、ベトナム国家銀行のウェブサイトをご確認ください。

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外国人のための不動産購入プロセス：6つの重要ステップ

1. プロジェクトの適格性を確認する： プロジェクトが外国人への販売について承認されており、30%の割当を超えていないことを確認する。
2. 手付金契約を締結する： 通常、住戸価格の10%〜30%。弁護士に返金条件を慎重に確認してもらう。
3. ベトナムへ資金を送金する： 将来の売却時に資金を国外送金できるよう、透明性を確保するために公式銀行口座を通じて行う必要があります。
4. 売買契約を締結する： 認定公証役場での公証が義務付けられています。
5. 所有証明書（ソーホン）の登録申請： デベロッパーまたは購入者が天然資源環境省に申請書を提出する。
6. ソーホンの受領と住戸の引き渡し： 処理期間は通常30〜90営業日です。

各ステップの詳細については、記事ベトナムの不動産購入プロセス：内覧から権利書まで9ステップをご覧ください。

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ホーチミン市における外国人に人気のエリア

ホーチミン市（TP.HCM）はベトナムで最も活発な不動産市場であり、国内最大の外国人コミュニティが集まっています。外国人に特に人気の高いエリアをご紹介します：

Thảo Điền（旧2区、現TP. Thủ Đứcの一部）： ホーチミン市の「外国人居住区」とも呼ばれるThảo Điềnは、国際的な生活利便施設、バイリンガルスクール、レストラン、外国人向けスーパーマーケットが充実しています。TìmNhàGầnĐâyでThảo Điềnのマンションを探す。エリアの詳細はThảo Điền 外国人居住ガイドでご確認ください。

Phú Mỹ Hưng（7区）： 計画的に整備されたタウンシップで、高級マンションやプロジェクト内ヴィラが豊富にあり、静かで安全な住環境が魅力です。Phú Mỹ Hưngの物件を見る。

1区（シティセンター）： 中心的な金融街で働く方に最適で、サービスアパートメントや高級コンドミニアムの供給が充実しています。1区の物件一覧を見る。

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不動産購入時に避けるべきリスク

外国人がベトナムで不動産を購入する際によく直面するリスクは以下のとおりです：

• 外国人販売がまだ承認されていないプロジェクトを購入する： デベロッパーに対し、プロジェクトが外国人への販売について承認されており、残余割当が十分であることを書面で確認するよう常に求めてください。
• ベトナム人名義人を通じて所有権を持つ： この方法は非常に大きな法的リスクを伴います。法律上、不動産は権利書に記名された人物のものであり、実際に購入代金を支払った外国人のものではありません。
• 公式チャンネル以外で資金を送金する： 正当な資金送金の有効な証拠がなければ、将来の売却収益を国外送金しようとする際に深刻な困難に直面する可能性があります。
• プロジェクトのデューデリジェンスを省略する： 手付金を支払う前に、プロジェクトの土地使用証明書（ソーど）、建設許可証、およびプロジェクトが銀行に担保設定されていないかを必ず確認してください。
• 更新ルールを誤解する： 50年の期間は法的書類に明記されていますが、50年後に不動産の実際の価値がゼロになるという意味ではありません。所有期間中はいつでも不動産を売却する権利が完全に認められています。

最新の不動産市場の動向や分析については、VnExpress 不動産の記事をご参照ください。

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売却・相続に関するよくある質問

売却： 外国人はベトナム市民および他の外国人（適用される割当の範囲内）の両方に不動産を転売することが認められています。売却時、売主は売却価格の2%の個人所得税を納付する義務があります。すべての納税義務を果たした後、売却収益は銀行を通じて海外に送金することができます。

相続： 外国人は遺言または法定相続によりベトナムの不動産を相続人に遺すことができます。相続人がベトナム市民の場合、無期限のソーホンが発行されます。相続人も外国人の場合、現行の規定に従い所有期間が引き続き適用されます。

賃貸： 適法にベトナムで不動産を所有する外国人は、当該不動産を賃貸に出すことが認められていますが、現地の税務当局に賃貸収入を申告し、法律に基づく賃貸収入税を納付する必要があります。