外国人によるベトナム不動産購入：許可される内容と知っておくべきこと

外国人はベトナムで不動産を購入できるか？

端的に言えば可能ですが、重要な法的条件と制限があります。2014年住宅法（2022年改正、さらに2023年住宅法として2025年01月01日に施行）の制定以降、ベトナムは外国人個人および外国法人に対して正式に住宅不動産市場を開放しました。これは、外国人がベトナムで不動産を所有する法的権利をほぼ持てなかった以前の時代から大きく前進したことを意味します。

ただし、「購入が許可されている」ことは「ベトナム国民のように自由に購入できる」ことと同じではありません。資金を投じる前に、その範囲・制限・手続きを明確に理解しておく必要があります。

不動産を購入できる外国人の資格は？

現行規定のもと、以下のグループが住宅不動産を所有する資格を有します。

カテゴリー	追加要件
外国人個人	ベトナムへの入国が許可されていること（有効なビザが必要。ビザ免除入国も対象）
外国投資企業	外国投資資本を有し、ベトナムで合法的に設立・運営されていること
海外在住ベトナム人（Việt kiều）	ベトナム国籍を保持しているか、ベトナム系であることの証明書を提示すること。国内のベトナム国民とほぼ同等の権利が認められる

重要なポイント：外国人はベトナムでの不動産購入資格を得るために、就労許可証や永住権は不要です。入国時の有効なパスポートと有効なビザがあれば、基本的な資格要件を満たします。

住宅法およびその施行令の全文を公開しているThư viện Pháp luậtで、詳細な法的情報をご確認いただけます。

外国人が購入できる不動産の種類は？

これが最も重要な制限です。

購入可能なもの：

• 認可された開発プロジェクト内のコンドミニアム（分譲マンション）
• 認可された商業プロジェクト内の個別住宅（タウンハウス、ヴィラ）

購入できないもの：

• 住宅用土地（外国人は土地法上の土地使用権を持てない）
• ベトナム個人名義で保有される土地に付属する住宅（プロジェクト外）
• 国防・安全保障のために指定されたエリアの不動産

実際には、Ho Chi Minh City（ホーチミン市）に住む外国人の多くは、District 1（1区）、District 2（2区／Thảo Điền・An Phú）、District 7（7区／Phú Mỹ Hưng）などの中心的な区に位置する高層コンドミニアムを選ぶことが多くなっています。これらは外国人所有が承認された商業プロジェクトにおける最も一般的な不動産タイプです。

Ho Chi Minh Cityで外国人購入者向けに公開中のプロジェクトはこちら：新規分譲プロジェクト一覧。

所有割当：外国人は何ユニットまで購入できるか？

法律により、各プロジェクト内の外国人所有割合に明確な上限が設けられています。

• コンドミニアム： 1棟のマンション内の総ユニット数の最大30%
• 個別住宅（タウンハウス、ヴィラ）： 1つの行政区内で最大250ユニット

これにより、Ho Chi Minh Cityの人気プロジェクトの中には、すでに外国人所有割当を使い切っているものもあります。購入交渉の際には、デベロッパーまたは仲介業者から、当該プロジェクトに外国人向けの空き割当が残っていることを書面で確認する必要があります。

また、外国人個人が所有できる個別住宅（タウンハウスまたはヴィラ）は1件のみです。コンドミニアムについては、プロジェクト全体の外国人所有割合が30%を超えない限り、1人が所有できるユニット数に制限はありません。

所有期間：50年—更新方法は？

これがベトナム国民が享受する不動産権と最も大きく異なる点です。

• ベトナム国民： 永続的所有（期限なしのピンクブック）
• 外国人： 住宅所有証明書（ピンクブック）の発行日から50年の期限付き所有

更新： 所有期間が満了する前に、外国人所有者は地元の土地登記機関にてさらに50年の更新申請ができます。法律は更新回数を制限しておらず、理論上は50年単位で無期限に延長することが可能です。

転売時の注意： 外国人への転売の場合、新たな買主の所有期間は既存の50年期間の残存期間に限定されます——期間はリセットされません。ただし、ベトナム国民に転売する場合、買主は永続的なピンクブックに転換することができます。

外国人の不動産購入にかかる費用と税金

Ho Chi Minh Cityで不動産を購入する際のコスト構成は、以下の主な項目から成ります。

費用項目	一般的な金額	備考
購入価格	2〜5 tỷ（中価格帯）または5 tỷ以上（プレミアム）	プロジェクトおよび区によって異なる
登録税（印紙税）	契約金額の0.5%	財務省の規定による
公証費用	政府の料金表に基づく（一般的に価格の0.05%〜0.1%）	必須
名義変更登録料	数 triệu đồng	区の土地登記所で支払い
仲介手数料	一般的に1%〜2%（仲介業者を利用する場合）	交渉可能

売却時、外国人は譲渡価格の**個人所得税2%**を納付する必要があります（元の購入費用が確認できる場合は純利益の25%）。詳細な税情報は財務省でご確認いただけます。

外国人向け不動産購入の手順（ステップごとの解説）

外国人としてベトナムで不動産を購入するプロセスは、以下の主要なステップから成ります。

1. 資格確認： パスポートとビザが有効であることを確認し、プロジェクトに外国人向けの空き割当が残っていることを確認する。
2. 手付金の支払い： 手付金契約書に署名する（一般的に物件価格の5%〜10%）。ベトナム人弁護士による契約書の確認を強く推奨します。
3. 売買契約書への署名： 認可された公証役場での公証が必須。契約書は理解できる言語に翻訳されていなければなりません。
4. 分割払いの実施： 一般的に工事の進捗に応じた複数回の分割払い（青田売り物件の場合）、または一括払い（完成物件の場合）で構成されます。
5. 物件の引き渡しを受ける： ユニットの現地検査を実施し、引き渡し確認書に署名する。
6. 所有証明書（ピンクブック）の申請： 区または村の土地登記所に申請書類を提出する。処理には通常30〜60営業日かかります。

詳細な9ステップガイドはこちら：/knowledge/quy-trinh-mua-can-ho-tphcm-9-buoc-tu-xem-nha-den-sang-ten。

外国人はベトナムの銀行から住宅ローンを利用できるか？

実務上、多くの購入者が抱く疑問です。答えは場合によるですが、ベトナム人借入者に比べて条件は大幅に厳しくなります。

• ベトナムの商業銀行の大多数は、ベトナム国内で安定した収入（長期雇用契約と有効な就労許可証）のない外国人への融資を行いません。
• 残存有効期間が少なくとも1年以上の就労許可証を保持し、銀行口座明細で収入を証明できる場合、融資を検討する銀行もあります。
• ローン・トゥ・バリュー比率（融資割合）は通常より低く、物件価格の最大50%〜70%（ベトナム人借入者の70%〜80%と比較して）です。
• ローン期間は一般的に物件の50年所有期間の残存期間を超えることはできません。

実際には、ベトナムで不動産を購入する外国人の大多数は自己資金（銀行融資なし）で購入しており、特に投資目的または長期自己使用目的の購入者に多く見られます。金利や融資方針の最新情報はベトナム国家銀行でご確認いただけます。

Ho Chi Minh Cityで外国人に最適なエリアは？

Ho Chi Minh Cityには、充実した国際水準のアメニティを備え、外国人コミュニティに特に人気のエリアがいくつかあります。

Thảo Điền（District 2 / Thủ Đức City）： Ho Chi Minh Cityで最大の「外国人居住区」として広く知られています。多くの国際学校・レストラン・輸入品スーパーマーケットが集まっています。マンション価格はプロジェクトによって4 tỷから15 tỷ以上の幅があります。Thảo Điềnのプロジェクトを探す。

Phú Mỹ Hưng（District 7）： 計画的に整備された静かな都市型タウンシップで、韓国人および日本人コミュニティが多く居住しています。小さなお子さんを持つファミリーに最適です。Phú Mỹ Hưngのプロジェクトを探す。

District 1（市内中心部）： オフィスや中心部のアメニティへのアクセスに優れた一等地。価格は高く、プレミアムマンションは一般的に6 tỷから20 tỷの範囲です。District 1のプロジェクトを探す。

Bình Thạnh： 価格と立地のバランスが取れた選択肢——市内中心部に近い一方、より手頃な価格帯です。Bình Thạnhのプロジェクトを探す。

主な法的リスクと注意事項

法律が門戸を開いたとはいえ、外国人購入者が特に注意を払うべきリスクがいくつかあります。

プロジェクトの法的状況に関するリスク：

• 外国人への不動産販売について、管轄する国家機関から正式に承認・許可されたプロジェクトのみで購入してください。必ずデベロッパーから書面による確認を求めてください。

契約上のリスク：

• 売買契約書には、買主に不利で十分に説明されていない条項が含まれている場合があります。署名前に、デベロッパーの弁護士ではなく、独立した弁護士（第三者）に契約書を確認してもらうことをお勧めします。

政策変更リスク：

• ベトナムの不動産に関する法的枠組みは比較的頻繁に変更されます。特に2025年01月01日に施行された2023年住宅法および2024年土地法以降の最新規定を、取引前に必ず確認してください。

流動性リスク：

• ベトナムにおける外国人所有マンションの中古市場は、一般市場に比べて限定的です。売却が必要になった際、適切な買主を見つけるのに相当な時間がかかる可能性があります。

外国人向け不動産市場の動向に関するより詳細な分析はVnExpressでお読みいただけます。