外国人購入
外国人によるベトナム不動産購入：購入できる物件と資格要件の完全ガイド
住宅法に基づき、外国人はベトナムで不動産を購入することが認められていますが、購入できるのは商業住宅プロジェクト内の物件に限られ、単独の土地区画は対象外です。所有権は50年間（更新可能）に制限されており、一つのプロジェクト内で外国人が所有できる住戸数にも上限があります。本記事では、ホーチミン市における資格要件・手続き・実務上の注意点を詳しく解説します。
法的根拠：外国人の不動産購入を認める法律
2015年以降、住宅法第65/2014/QH13号により、外国人がベトナムで住宅用不動産を所有する道が正式に開かれました。2023年には国会が住宅法第27/2023/QH15号（2024年8月1日施行）を可決し、資格要件および手続きに一部調整を加えながらも、この権利が引き続き維持されています。全文はトゥービエン・ファップ・ルアット（法律図書館）でご覧いただけます。
また、不動産事業法第29/2023/QH15号およびその施行令により、外国人が関与する住宅用不動産取引に関する詳細なルールが定められています。
購入資格：満たすべき要件
すべての外国人が自動的に不動産を購入できるわけではありません。現行規定において、購入資格を有する者は以下の通りです：
- 外国人個人：ベトナムへの入国が認められている者（入国スタンプが押された有効なパスポートを保有）。長期一時滞在許可証または永住許可証は必須ではありません。
- 外国直接投資企業（FDI企業）：ベトナムで投資登録証明書の交付を受けており、従業員のために住宅を購入しようとする企業。
- 海外在住ベトナム人（Việt kiều）：ベトナム国籍またはベトナム系であることを証明する書類を保有している場合、国内市民と同等の不動産所有権を持ちます。
購入できない条件：
- 安全保障規制により入国禁止または制限されている外国人。
- 入国許可が下りていない、または国外追放された個人。
外国人が購入できる不動産の種類
これは多くの外国人が誤解しやすい非常に重要なポイントです：
| 不動産の種類 | 外国人の購入可否 |
|---|---|
| 商業住宅プロジェクト内のアパート住戸 | 可 |
| プロジェクト内の一戸建て住宅（タウンハウス・ビラ） | 可（数量制限あり） |
| 土地区画（土地使用権） | 不可 |
| プロジェクト外の単独路面住宅 | 不可 |
| リゾート・ホスピタリティ物件（コンドテル、オフィステル） | 明確な所有権規定なし；法的リスク高 |
要約すると、外国人が購入できるのは、商業住宅プロジェクト内において開発業者が合法的に販売を許可されている住宅用不動産のみです。土地使用権を単独で保有することは認められていません。
数量制限：30%および250戸の「クオータ」
法律は2種類の制限を設けています：
- 集合住宅棟ごとの上限： 外国人は、一棟の集合住宅における総住戸数の**30%**を超えて所有することはできません。
- 行政区（phường）ごとの上限： 一つの行政区（phường）において、外国人が所有できる一戸建て住宅（タウンハウス・ビラ）の総数は250戸を超えてはなりません。
- 安全保障・国防地区の制限： 国防省および公安省が指定した国家安全保障または国防上の敏感エリアでは、外国人は不動産を購入できません。
ホーチミン市でアパートの購入を検討する際は、手付金を支払う前に、必ず開発業者または販売代理店に各プロジェクトの残余外国人クオータについて確認してください。最新のクオータ情報はホーチミン市の新規分譲プロジェクトをご参照ください。
所有期間：50年間と更新の権利
ベトナム国民（永続的な所有権を享受）とは異なり、外国人が住宅用不動産を所有できる期間は、土地使用権・住宅所有証明書（「ピンクブック」／sổ hồng）の発行日から50年間に限られます。期間満了時：
- 所有者が希望し、更新時点で適用される法的条件を満たす場合、さらに50年間の更新が可能です。
- 更新されない場合、当事者間の合意または適用法に従って処理されます。
外国人購入者のベトナム国籍配偶者は、永続的な形で所有権を保有することができます。これは国際結婚家庭が広く採用している選択肢です。
ホーチミン市における外国人の実際の購入手続き
主な手順は以下の通りです：
- 予算に合った、外国人クオータが残っているプロジェクトを探す。
- 自身の法的資格を確認する（有効なパスポートおよびビザ／一時滞在許可証）。
- 開発業者または売主と手付金契約を締結する（事前に弁護士に確認を依頼すること）。
- 売買契約を締結する（ベトナム語版が正本；バイリンガル版のコピーを要求することも可能）。
- 契約書に定められた支払いスケジュールに従って、段階的に支払いを行う。
- 公証役場で契約書を公証する（必須）。
- 土地登記局に所有権移転申請書を提出する。
- 外国人名義で発行された土地使用権・住宅所有証明書（sổ hồng）を受け取る。
各ステップの詳細については、ベトナムの不動産購入手続きをご参照ください。
不動産購入時のコストと税金
外国人にはベトナム国民と同じ費用が適用されます：
| 費用の種類 | 適用税率・料金 |
|---|---|
| 登録税（印紙税） | アパート価値（または国が定める評価額のうち適用される方）の0.5% |
| 契約公証費用 | 手数料表に基づく；通常数百万〜数千万ドン程度 |
| 所有権移転登記費用 | 数十万〜数百万ドン程度 |
| 転売時の個人所得税 | 譲渡価格の2%（物件を後日売却する場合に支払い義務が生じる） |
| 仲介手数料 | 通常、取引金額の1%〜2%（交渉可能） |
税金・費用に関する詳細は、財務省をご参照ください。
外国人は銀行ローンで不動産を購入できるか？
多くの方が抱く疑問です。現状は以下の通りです：
- ベトナムの商業銀行の大多数は、外国人が住宅用不動産を購入する際に特化した標準的な住宅ローン商品を提供していません。
- 一部の合弁銀行やベトナムで営業する外国系銀行は、より厳しい条件（ベトナム国内での安定した収入、長期雇用契約など）を設けた上で融資を検討する場合があります。
- 実際には、ほとんどの外国人は自己資金を使用するか、海外から送金することで不動産を購入しています。
与信および外国為替政策については、ベトナム国家銀行をご参照ください。
ホーチミン市における外国人に人気のエリア
ホーチミン市は外国人の購入・賃貸を引き寄せる主要市場です。注目エリアは以下の通りです：
- Thảo Điền（旧2区、現トゥードゥック市）： 大規模な外国人コミュニティ、多数の国際学校、プレミアムアパートおよびビラが充実。Thảo Điềnの物件を見る。
- Phú Mỹ Hưng（7区）： 近代的な生活環境を備えた計画的なタウンシップ。韓国人・日本人ファミリーに人気。Phú Mỹ Hưngの物件を見る。
- 1区（シティセンター）： 一等地、高めの価格設定、賃貸投資に適した立地。1区の物件を見る。
- Bình Thạnh： 利便性の高い交通アクセス、より手頃な価格、急速に発展中。Bình Thạnhの物件を見る。
各エリアの詳細は、Thảo Điền在住外国人ガイドをご覧ください。
知っておくべきリスクと自衛策
外国人としてベトナムで不動産を購入する際には、事前に把握しておくべきリスクがあります：
- プロジェクトのクオータ超過： 一部のプロジェクトはすでに30%の外国人所有クオータに達しているにもかかわらず、仲介業者によって販売が続けられています。利用可能なクオータについて、必ず開発業者から書面による確認を取得してください。
- コンドテルおよびオフィステル： これらの物件種別にはsổ hồng発行に関する安定した法的枠組みがまだなく、法的地位も争われ続けています。購入を避けるか、事前に弁護士に相談することをお勧めします。
- 名義貸し（ノミニー所有）： ベトナム国民にあなたの代わりに名義を保有させることは違法であり、資産を失う極めて高いリスクを伴います。
- 不明確な契約書： 必ずバイリンガル版の契約書を要求し、署名前に（開発業者側ではなく）独立した弁護士に確認を依頼してください。
- プロジェクトの法的状況の確認： 開発業者がプレビルド（青田売り）販売に必要なすべての承認（法律が定める銀行保証を含む）を取得していることを確認してください。
最新の市場ニュースは、VnExpress 不動産をご覧ください。
よくある質問
外国人はベトナムで土地を購入できますか？
いいえ。外国人は土地使用権を保有することが認められていません。購入できるのは、外国人への販売が許可されている商業住宅プロジェクト内の住宅用不動産（アパート、タウンハウス、ビラ）のみです。
外国人はベトナムで何年間不動産を所有できますか？
所有期間は、土地使用権・住宅所有証明書（sổ hồng）の発行日から50年間です。期間満了時には、適用される法的条件を満たす場合に限り、さらに50年間の更新が可能です。
30%クオータ制限とは何ですか？
一棟の集合住宅において、外国人が所有できる住戸数の合計は、その棟の総住戸数の30%を超えてはなりません。この上限に達すると、その棟の外国人クオータは終了し、それ以上の住戸を外国人に販売することはできなくなります。
ベトナムで不動産を購入するために、外国人はどのようなビザが必要ですか？
特定のビザの種類は必要ありません。有効なパスポートとベトナムへの入国許可（入国スタンプにより証明）があれば十分です。一時滞在許可証または永住許可証は必須ではありません。
ベトナム国籍の配偶者が代わりに名義を保有することはできますか？
はい。国際結婚家庭において、ベトナム国籍の配偶者はベトナム国民に適用されるルールに基づき、永続的な形で所有権を保有することができます。これは合法かつ広く活用されている選択肢です。
コンドテルは外国人にとって良い選択肢ですか？
現時点ではお勧めできません。コンドテルおよびオフィステルには長期所有に関する明確な法的枠組みがなく、これらの物件種別に対するsổ hồngの発行は依然として多くの問題を抱えています。外国人は、明確かつ確立された法的地位を持つプロジェクト内の標準的なアパートまたは一戸建て住宅を優先されることをお勧めします。
外国人はベトナムで不動産を賃借できますか？
はい、もちろんです。購入に適用される制限はなく、外国人はあらゆる種類の住宅用不動産を賃借することができます。ポータルサイトでThảo Điềnの賃貸アパートをお探しください。
不動産エージェントの助けが必要ですか？
ホーチミン市のエージェント一覧を見るか、外国人買い手に対応するエージェントをお繋ぎします。
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はい — 外国人はベトナムでアパートや住宅を合法的に購入できますが、重要な制限があります。取得できるのは50年間の借地権（更新可能）であり、土地の完全所有権ではありません。コンドミニアム1棟あたり外国人所有の上限は30%、1行政区（phường）あたりの戸建て住宅は250戸が上限です。ピンクブック（Sổ Hồng）にはノミニー名義ではなく、ご自身の名前が記載されます。
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