外国人によるベトナムの住宅購入：可否と知っておくべきこと

外国人はベトナムで住宅を購入できますか？

簡潔に答えると：可能です。ただし、多くの重要な条件が伴います。2014年住宅法（その後の改正・補足を含む）により外国人のベトナムでの住宅所有が認められて以来、不動産市場は国際的な投資家や居住者に対して大きく開かれました。ただし、外国人の所有権はベトナム国民と比べて一定の制限があります。

最新の法的枠組みを理解するには、住宅法および施行令の全文を収録しているThư viện Pháp luật（法令ライブラリー）を直接ご参照ください。

住宅購入が認められる外国人の種類

すべての外国人がベトナムで住宅を購入できるわけではありません。現行法では、主に2つのグループが規定されています。

グループ1：外国人個人

• ベトナムへの入国が許可されていること（有効なビザ、一時居住カード、または永住カードを所持）。
• 国際条約に基づく外交特権・領事免除の対象者ではないこと。

グループ2：外国法人・組織

• ベトナムで合法的に活動する外国投資資本を有する経済組織。
• 営業許可を受けた外国企業の駐在員事務所・支店。
• ベトナムで活動中の外国投資ファンド・外国銀行支店。

実践的な注意点： 外国人は入国時に有効なビザがあれば住宅購入が可能であり、長期一時居住カードや労働許可証は必須ではありません。

外国人が購入できる不動産の種類

これは最も重要なポイントです。外国人はプロジェクト外での個別所有形態による土地または土地付き住宅を購入することができません。購入が認められる範囲は以下のとおりです。

不動産の種類	購入可否	備考
商業プロジェクト内の分譲マンション	可	最も一般的
商業プロジェクト内の連棟住宅・ビラ	可	プロジェクトごとに上限あり
個別土地（土地のみ）	不可	購入不可
プロジェクト外の個別住宅	不可	購入不可
国防・安全保障地域の不動産	不可	絶対禁止

**Thảo Điền（旧第2区、現TP. Thủ Đức所属）**は、TP.HCM（ホーチミン市）の外国人コミュニティに最も人気のエリアです。現在販売中の物件はThảo Điền物件検索ページでご覧いただけます。

所有戸数の上限・制限

法律では、外国人所有比率をコントロールするための明確な上限が設けられています。

• 1棟の集合住宅内： 外国人が所有できるのは総戸数の30%以下。
• 1つの行政単位（phường相当）内： 外国人名義の個別住宅（連棟住宅・ビラ）は250戸以下。
• 特定地域： 国防・安全保障に関連する一部地域では完全に制限される場合があります。

1棟あたり30%という上限により、Quận 1（第1区）やQuận 7（Phú Mỹ Hưng）などの中心部にある大型プロジェクトでは、外国人向け「枠（room）」がすぐに埋まってしまうことが多いです。購入の際は、外国人に販売可能な残戸数をデベロッパーに直接確認してください。

所有期間と更新

外国人はベトナム国民のような永続的な所有権ではなく、期限付きの所有権となります。

• 当初の所有期間： 住宅所有権証明書（ソーホン）交付日から50年。
• 更新： 希望する場合、期限切れ前に手続きを行うことで、さらに50年の延長が可能。
• ベトナム国民との婚姻の場合： 外国要素を含む世帯向けの規定に基づき、長期的かつ安定した住宅所有が認められます。

期限終了後に更新しない場合でも、外国人は法規定に従って譲渡・贈与・相続を行う権利を有します。

TP.HCMにおける外国人向け住宅購入の手続き

外国人の住宅購入手続きは基本的にベトナム人と同様ですが、法的資格の確認のためにいくつかの追加ステップがあります。

1. 予算と希望する不動産の種類を決定する（マンション、プロジェクト内住宅）。
2. プロジェクトの外国人枠（room）の残数をデベロッパーまたは販売会社に確認する。
3. 手付金契約を締結する（通常は物件価格の5%〜10%）。公証が必要。
4. 個人書類を準備する： 有効なパスポート、ビザまたは一時居住カード。労働許可証は不要。
5. 権限を有する公証事務所で売買契約を締結する。
6. 契約で定められた支払いスケジュールに従って代金を支払う。
7. 物件の引き渡しを受け、品質を確認する。
8. Sở Tài nguyên và Môi trường（天然資源環境局）で所有権証明書（ソーホン）の発行登録を行う。

各ステップの詳細ガイドはこちら：ベトナムの不動産購入プロセス：内見から権利証まで9ステップ。

準備すべき費用・税金

購入価格のほか、外国人は以下の費用も見込んでおく必要があります。

費用の種類	一般的な金額	備考
登録税（lệ phí trước bạ）	契約価格の0.5%	ソーホン登録時に納付
契約公証手数料	契約価格の0.1%〜0.15%	公証事務所により異なる
翻訳・領事認証費用	1 triệu〜5 triệu đồng	書類により異なる
仲介手数料（該当する場合）	価格の1%〜2%	通常は売主負担
再売却時の個人所得税	譲渡価格の2%	売却時のみ発生
月次建物管理費	10,000〜30,000 đồng/m²	プロジェクトにより異なる

税金および登録税の詳細はBộ Tài chính（財務省）でご確認いただけます。

住宅購入のための銀行融資

外国人はベトナム国内で認可された金融機関から住宅購入のための融資を受けることが可能ですが、実際には容易ではありません。

• 国内の商業銀行のほとんどは、借り手にベトナムでの収入、雇用契約、および労働許可証を求めます。
• 融資比率は一般的に低く、物件価値の50%〜70%程度が一般的です。
• 一部の外国銀行（HSBC、Standard Chartered、Shinhan Bankなど）は外国人向けの専用ローン商品を提供しています。
• 住宅ローン金利は市況に応じて変動するため、現行の基準金利についてはNgân hàng Nhà nước Việt Nam（ベトナム国家銀行）をご参照ください。

現在ベトナムで住宅を購入する外国人の大半は、銀行融資を利用せず自己資金で購入しています。

TP.HCMにおける検討すべきエリア

TP.HCMは外国人コミュニティにとって最も活気ある市場です。以下は人気の高いエリアです。

• Thảo Điền（TP. Thủ Đức）： TP.HCM最大のエクスパットコミュニティ。インターナショナルスクール、西洋料理レストラン、高品質な生活施設が充実。マンション価格は面積やプロジェクトによって約3 tỷ〜20 tỷ đồng以上。Thảo Điênの物件を見る。
• Phú Mỹ Hưng（Quận 7）： 計画的に整備された落ち着いた都市区域。韓国人・日本人・台湾人の家族に特に人気。Phú Mỹ Hưngの物件を見る。
• Quận 1（中心部）： 一等地に位置し、生活施設が充実。金融中心地で働く方に最適。Quận 1の物件を見る。
• Bình Thạnh： 中心部へのアクセスが良く、価格も比較的手頃。中〜高級マンションのプロジェクトが多数。Bình Thạnhの物件を見る。

国際コミュニティに最も人気のエリアの詳細については、Thảo Điênの外国人向けガイドもご参照ください。

リスクと重要な注意点

購入前に、外国人が特に注意すべき点は以下のとおりです。

1. プロジェクトの法的状況を確認する： 建築許可の取得、将来形成住宅の販売条件の充足、およびデベロッパーの信頼性を確認してください。
2. 外国人枠（room）の残数を確認する： プロジェクトが30%のクォータに達している場合、取引が認められない可能性があります。
3. 「名義貸し」による購入を避ける： ベトナム人に名義を借りる外国人がいますが、これは法律違反であり、資産を全損するリスクがあります。
4. バイリンガル契約書を求める： 契約書は必ずベトナム語と英語（または自分が理解できる言語）の両方で作成し、適切な公証を受けてください。
5. 弁護士または独立したコンサルタントを雇う： 高額な取引の場合は特に重要であり、署名前に契約書を精査してもらってください。
6. 規定に従った送金を行う： 住宅購入資金は認可された銀行を通じて送金し、有効な証憑を保管してください。これにより、将来売却時に本国へ送金する際に手続きがスムーズになります。

公証および契約の法的要件に関する詳細はBộ Tư pháp（法務省）でご確認いただけます。