外国人購入
外国人によるベトナム不動産購入：資格・制限・手続き完全ガイド2025年版
外国人は2015年からベトナムで住宅を購入できるようになりましたが、購入できるのは商業開発プロジェクト内の物件に限られ、所有期間は最長50年、1棟あたりの外国人所有割合は30%以内という上限があります。本記事では、資格要件・法的制限・費用・実践的な購入手順を網羅的に解説し、正しい判断ができるよう支援します。
外国人はベトナムで不動産を購入できるか？
結論から言えば**「はい」**ですが、いくつかの重要な条件があります。2014年住宅法（2015年7月1日施行）により、ベトナムの不動産市場は初めて外国人個人に対して正式な所有者として開放されました。現地法人や国内パートナーを必要とせず購入できるようになったのはこの時からです。2023年住宅法（2024年8月1日施行）はこの法的枠組みを維持しつつ、所有期間について一部の調整を導入しています。
ただし、「購入が認められている」ことは「あらゆる種類の不動産を購入できる」ことを意味しません。外国人が購入できるのは、デベロッパーが開発した商業住宅プロジェクト内の物件に限られます。独立した土地区画や、国防・安全保障のために指定された地域内の物件は購入できません。
最新の法令を確認するには、Thư viện Pháp luậtで直接検索できます。
外国人がベトナムで不動産を購入するための資格要件
現行規制のもと、外国人個人が以下のすべての要件を同時に満たす場合に、ベトナムでの不動産購入資格が認められます。
| 基準 | 具体的要件 |
|---|---|
| 法的地位 | ベトナムへの入国が認められた外国人個人（有効なビザ、一時滞在証、または永住証を所持していること） |
| 必要書類 | ベトナム出入国管理局の入国スタンプが押された有効なパスポート |
| 適用除外 | 国際条約に基づく外交特権・免除を享受する外国国民 |
| 居住資格 | 長期滞在は不要。有効な入国許可があれば十分 |
ベトナムで活動する外国法人（企業、投資ファンド）も、従業員の住居用として商業住宅物件を購入できますが、本記事は個人購入者に焦点を当てています。
外国人が購入できる不動産・できない不動産
購入可能な物件
- 商業開発プロジェクト内の分譲マンション（コンドミニアム）。
- 不動産デベロッパーが開発した商業プロジェクト内の独立型住宅（タウンハウス、ヴィラ）。
購入禁止の物件
- 土地区画（建物付き・なしを問わず）。
- 国防省・公安省が指定した国防・安全保障地域内の住宅用物件。
- 純粋な商業用不動産（住宅として分類されていないオフィス、ショップハウスなど）。
ホーチミン市の実態として、外国人による取引の大多数は、Thảo Điền（旧第2区、現Thủ Đức City）・Phú Mỹ Hưng（第7区）・Bình Thạnh・第1区などのエリアの分譲マンションに集中しています。条件に合うマンションはTìmNhàGầnĐâyの売買物件ページでご検索ください。
所有割合の上限と所有期間
外国人が最もよく誤解する、最重要の2点です。
所有割合の上限（クオータ）
- 分譲マンション： 1棟あたりの総戸数の最大30%。
- 独立型住宅（タウンハウス・ヴィラ）： 1つの行政区（ward）内において最大250戸。
プロジェクトが上限に達した場合、別の外国人所有者が転売するまで、新たに外国人が購入することはできません。
所有期間
- 初回所有期間は、土地使用権および所有権証明書（「sổ hồng」／ピンクブック）が発行された日から50年間です。
- 希望すればさらに50年間延長することができます（延長申請は期間満了前に提出する必要があります）。
- ベトナム国籍者と婚姻した外国人は、ベトナム国籍者と同様に無期限（安定的）所有の権利が認められ、50年の制限は適用されません。
外国人不動産所有者の権利
所有期間中、外国人所有者は以下の権利を完全に有します。
- 賃貸： 転貸して賃料収入を得ることが認められます（Airbnbなどの短期プラットフォームの利用も、宿泊事業登録に関する適用規制を遵守することを条件として可能）。
- 抵当設定： ベトナムで営業が認可されている金融機関に対して物件を担保に入れることが認められます。
- 贈与・相続： 外国人を含む他の個人への贈与または遺贈が認められます。
- 譲渡（転売）： ベトナム国籍者または資格を持つ外国人買主への売却が認められます。ただし、転売時の外国人買主が取得できる所有期間は、元の50年のうち残存する期間のみとなります。
知っておくべき費用と税金
外国人は、商業住宅物件の購入にあたってベトナム国籍者と同一の税金・費用を負担します。
| 費用の種類 | 税率 | 負担者 |
|---|---|---|
| 消費税（VAT）（デベロッパーから新築物件を購入する場合） | 契約金額（土地価格除く）の10% | 買主 |
| 登録免許税（印紙税） | 資産価格（国定価格表に基づく）の0.5% | 買主 |
| 公証費用 | 公証費用スケジュールに基づく（通常は契約金額の0.05%〜0.1%） | 当事者間の合意による |
| 転売時の個人所得税 | 譲渡価格の2% | 売主 |
| 所有権登記・ピンクブック発行手数料 | 数百万ドン程度、地域によって異なる | 買主 |
登録免許税および関連税金の最新情報は財務省が公表しています。
銀行ローン：外国人は不動産購入のための融資を受けられるか？
これはベトナム国籍者との大きな違いです。ベトナムの商業銀行は現在、外国人への住宅ローン融資に非常に消極的です。その理由は以下のとおりです。
- 外国人買主の収入は通常海外から得られており、収入の確認が困難で、紛争が生じた場合の債権回収も難しい。
- 担保となる物件には50年の期間制限があるため、担保価値が下がる。
実態として： ベトナムで不動産を購入する外国人の大多数は自己資金（直接支払い）で購入しています。ベトナムに支店を持つ一部の外国系銀行（HSBCやStandard Charteredなど）は、独自の金利・条件のもとでケースバイケースの融資審査を行う場合があります。融資方針の最新情報はベトナム国家銀行でご確認ください。
外国人のための不動産購入プロセス
全体的なプロセスは以下の主要なステップで構成されます。
- 法的資格の確認： パスポート、ビザ、または一時滞在証が有効であることを確認します。
- プロジェクトの選定とクオータの確認： デベロッパーまたは代理人に、当該プロジェクトの外国人所有割合がまだ30%に達していないことを書面で確認します。
- 手付金の支払いと売買契約（SPA）の締結： 売買契約はベトナムの公証役場で公証を受ける必要があります。
- 段階的な支払い： 海外からベトナムの正規銀行口座を通じて送金し、すべての送金記録を保管します（将来売却時に資金を海外に送金する際に必要となります）。
- 所有権証明書の申請書類提出： デベロッパーまたは買主が自然資源環境局（Department of Natural Resources and Environment）に書類を提出します。
- ピンクブックの受領： 土地使用権および住宅所有権証明書には、50年の期間と所有者のパスポート情報が明記されます。
詳細な9ステップガイドは、記事ベトナムの不動産購入プロセスでご確認ください。
ホーチミン市における外国人に人気のエリア
ホーチミン市には、外国人居住者コミュニティに人気のエリアがいくつかあり、それぞれ独自の特色があります。
| エリア | 主な特徴 | 参考価格帯 |
|---|---|---|
| Thảo Điền（Thủ Đức City） | 大規模な外国人コミュニティ、インターナショナルスクール、高級アメニティ | 60 triệu〜120 triệu đồng/m² |
| Phú Mỹ Hưng（第7区） | 計画的な複合タウンシップ、静か、米国領事館近く | 55 triệu〜100 triệu đồng/m² |
| 第1区（シティセンター） | 中心部に位置し、交通アクセス良好 | 80 triệu〜180 triệu đồng/m² |
| Bình Thạnh | 中心部に近く、比較的手頃な価格、新規プロジェクト多数 | 45 triệu〜80 triệu đồng/m² |
Thảo Điềnのマンションは/buy?district=HCM-D2、Phú Mỹ Hưngのマンションは/buy?district=HCM-D7でご覧いただけます。
不動産購入時の実践的なアドバイス
手付金を支払う前に必ず所有割合の上限（クオータ）を確認してください。 ホーチミン市の多くのプロジェクトはすでに30%上限に達しているか、近づいています。気に入ったプロジェクトでも、外国人としては購入できない場合があります。
国際送金の記録をすべて保管してください。 売却時に資金を海外に送金する際、銀行は当初の購入資金が合法的にベトナムに送金されたことを証明する書類を要求します。
独立した弁護士または法律アドバイザーを起用してください。 売買契約書はベトナム語で作成されます。認定翻訳および、手付金違約条項・引渡しスケジュール・保証に関する条項を審査できる法律の専門家が必要です。
「名義貸し」の取り決めには十分注意してください。 法的制限を回避するために、ベトナム国籍者に名義を持ってもらう外国人もいますが、これは法的リスクが非常に高い行為です。そのような信託的な取り決めは無効と判断される可能性があり、外国人買主はすべての権利と資金を失う恐れがあります。
中古市場での購入には徹底的なデューデリジェンスが必要です。 他の外国人所有者から購入する場合、取得できる所有期間は当初の50年のうち残存する期間のみであり、新たな50年が付与されるわけではありません。
まとめ：外国人にとってベトナムでの不動産購入は価値があるか？
ホーチミン市でThảo ĐiềnやPhú Mỹ Hưngなどのエリアに長期的に在住・勤務する外国人にとって、以下の条件を満たす場合、不動産購入は堅実な財務上の判断となり得ます。
- 5年以上の滞在を予定している。
- 購入費用が自己資金の範囲内に収まる（住宅ローンの取得は非常に困難なため）。
- 所有割合の制限・所有期間・法的プロセスに関する制約を完全に理解している。
長期的な計画が不確かな場合は、賃貸の方が柔軟性の高い選択肢です。賃貸市場の詳細はTìmNhàGầnĐâyの賃貸物件ページでご確認ください。
外国人の住宅所有に関する最新政策は、建設省がxaydung.gov.vnで更新しています。
よくある質問
外国人がベトナムで不動産を購入するために永住権は必要ですか？
いいえ。有効なパスポートとベトナムへの入国許可（有効なビザまたは一時滞在証）があれば、商業住宅物件の購入資格を満たすために十分です。
50年の所有期間が終了した場合、物件は誰のものになりますか？
外国人所有者は期間満了前にさらに50年間の延長申請を行うことができます。延長を申請せず、かつ物件を売却しない場合、物件は所有期間が終了した資産に関する法律に従って処理されます。通常は国家に移転され、所有者には残存する資産価値に対する補償が支払われます。
外国人はベトナムで土地区画を購入できますか？
いいえ。外国人は土地区画や独立した土地使用権を購入することは認められていません。購入できるのは、不動産デベロッパーが開発したプロジェクト内の商業住宅物件（分譲マンション、またはタウンハウス・ヴィラ）のみです。
30%のクオータは実際にはどのように機能しますか？
30%の上限は、プロジェクトが複数棟から構成される場合でも、プロジェクト全体ではなく、1棟（ブロック）あたりの総戸数を基準に計算されます。購入の際は、特定の棟がまだクオータに達していないことをデベロッパーに書面で確認してもらうべきです。
ベトナム国籍者と婚姻した外国人は無期限に不動産を所有できますか？
はい。ベトナム国籍者と法的に婚姻しており、ベトナム人配偶者と共同で物件を所有する外国人には、無期限（安定的）所有を示すピンクブックが発行されます。50年の制限は適用されません。
物件を売却した際、外国人は売却代金を海外に送金できますか？
はい、ただし外国為替規制を遵守する必要があります。銀行は、当初の購入資金が合法的にベトナムに送金されたことを証明する書類を要求します。このため、最初から送金記録を完全に保管しておくことが重要です。
外国人は物件を売却する際に個人所得税を支払う必要がありますか？
はい。不動産譲渡に対する個人所得税は実際の譲渡価格の2%であり、売主（外国国籍者）が負担します。これはベトナム国籍者と同じ扱いです。
不動産エージェントの助けが必要ですか？
ホーチミン市のエージェント一覧を見るか、外国人買い手に対応するエージェントをお繋ぎします。
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はい — 外国人はベトナムでアパートや住宅を合法的に購入できますが、重要な制限があります。取得できるのは50年間の借地権（更新可能）であり、土地の完全所有権ではありません。コンドミニアム1棟あたり外国人所有の上限は30%、1行政区（phường）あたりの戸建て住宅は250戸が上限です。ピンクブック（Sổ Hồng）にはノミニー名義ではなく、ご自身の名前が記載されます。
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