外国人はベトナムで不動産を購入できる？知っておくべきすべてのこと

外国人はベトナムで不動産を購入できるか？

端的に答えると：はい — ただし、いくつかの具体的な条件が伴います。2014年住宅法が施行されて以降（2023年住宅法にも引き継がれています）、外国人個人はベトナムで住宅不動産を所有することが認められています。ただし、購入資格のカテゴリー、物件の種類、所有割当枠に関する基準を満たす必要があります。これは、外国人に不動産所有権がほぼ認められていなかった2015年以前と比べると、大きな前進です。

ただし、「購入が認められている」ことは「ベトナム人市民と同じ条件で購入できる」ことと同義ではありません。資金を投じる前に、購入者がしっかりと理解しておくべき重要な制限がいくつかあります。

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外国人としてベトナムで不動産を購入できるのは誰か？

現行規制のもと、以下のグループがベトナムで住宅不動産を所有する権利を有します：

• ベトナムへの入国が認められており、外交・領事特権の適用外である外国人個人。
• ベトナムで合法的に設立・運営されている外資系企業（FDI企業）（支店および駐在員事務所は除外）。

個人に対する前提条件は、契約締結時に有効なパスポートおよび有効な入国スタンプを所持していることです。長期ビザや一時居住証は必須ではありませんが、実務上、多くの公証人や不動産会社は法的地位を確認するための追加書類を要求します。

2023年住宅法およびその施行令の参照は Thư viện Pháp luật の法的文書をご確認ください。

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外国人が購入できる不動産の種類は？

これが国内購入者との最も重要な違いです。外国人が購入できる住宅不動産の種類は以下に限られます：

物件の種類	外国人は購入できるか？
商業開発プロジェクト内のアパートメント区画	✅ 可
商業開発プロジェクト内の独立住宅（ヴィラ、タウンハウス）	✅ 可（立地条件あり）
居住用地付き独立住宅（フリーホールド）	❌ 不可
土地区画	❌ 不可
国防・安全保障区域内の物件	❌ 不可

つまり、外国人は土地を購入することができず、開発プロジェクト外の路面住宅も購入できません。最も人気が高く、法的にもわかりやすいセグメントは、明確な権利書（個別ピンクブック）が付いたプロジェクト内のアパートメント区画です。

ホーチミン市で現在売り出し中のアパートプロジェクトは物件検索ページでご覧いただけます。また、最新の新規分譲は新規分譲物件をご確認ください。

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所有割当枠と数量制限

法律は、一つのプロジェクト内における外国人の最大所有割当枠を明確に規定しています：

• アパートメント： 各棟の総区画数の最大30％。
• 独立住宅（ヴィラおよびテラスタウンハウス）： 同等規模の人口を有する一つの行政単位（坊レベル）内で最大250戸。

この上限に達すると、デベロッパーは外国人区画が再び売りに出されるまで、外国人買主との販売契約をそれ以上締結することができません。ホーチミン市の人気プロジェクトの中には、外国人所有割当枠がすぐに埋まってしまうものがあるのはこのためです。

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所有期間：50年と更新の権利

外国人は、ベトナム人市民と同様に永続的に不動産を所有することはできません。所有期間は以下のとおりです：

• 住宅所有証明書（ピンクブック／sổ hồng）が発行された日から50年間。
• 期間満了前に、所有者は管轄当局にさらに50年間の更新申請を行うことができます。
• 更新しない場合、所有権は消滅し、資産は法律の規定に従って処理されます。

実務上、これは多くの外国人購入者が懸念するポイントです。しかし、一般的な投資サイクルが5年から15年であることを考えると、50年の所有期間が実際の障壁になることはほとんどありません。それよりも重要なのは、所有期間を通じて売却・賃貸・相続の権利が完全に保護されていることを確認することです。

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外国人がベトナムで不動産を購入する際のコストと税金

外国人は国内購入者と同じ税金・費用の対象となります：

• 登録料（印紙税）： 契約価格の0.5%（アパートメント区画に適用）。
• 付加価値税（VAT）： 8〜10%（通常、デベロッパーの提示価格に含まれています）。
• 公証手数料： 司法省の手数料表に基づいて計算され、取引額に応じて通常数百万〜数千万VNDの範囲。
• 仲介手数料： 通常は取引額の1〜2%で、多くの場合は売主が負担します。
• 売却時の個人所得税： 売却価格の2%（または取得費用が証明できる場合は利益の20%）。

税金・費用に関する詳細は財政省をご参照ください。

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ホーチミン市における外国人向け実践的な不動産購入プロセス

外国人購入者が通常経験する主なステップは以下のとおりです：

1. 法的資格要件に沿って予算と物件タイプを決定する。
2. 外国人所有割当枠が残っており、完全な法的書類（区画ごとの個別ピンクブック）が揃っているプロジェクトを探す。
3. 割当枠を確認する： デベロッパーまたは仲介業者に、当該棟で外国人にすでに販売された区画数を書面で確認するよう依頼する。
4. 申込書（デポジット契約）に署名し、予約金（通常5,000万〜1億VND）を支払う。
5. 公証人事務所で売買契約を公証する — ベトナム語が読めない場合は認定通訳者が必要です。
6. 工事スケジュールに従って分割払いを行う（青田売りプロジェクトの場合）、または一括払いする（完成引渡しプロジェクトの場合）。
7. 物件を引き渡してもらい、品質検査を実施する。
8. 天然資源環境局にて所有証明書（ピンクブック／sổ hồng）の登録申請を行う。

9ステップの完全ガイドはベトナム不動産購入プロセスでご確認ください。

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ホーチミン市における外国人に人気のエリア

ホーチミン市は外国人購入者にとって最も活発な市場です。人気エリアの一部を紹介します：

• Thảo Điền（第2区／Thủ Đức市）： 大きな外国人コミュニティ、多くのインターナショナルスクール、充実したプレミアムアメニティ。物件一覧はThảo Điềnでご覧ください。
• Phú Mỹ Hưng（第7区）： 計画的な都市型タウンシップ、高い安全性、近代的なインフラ。物件一覧はPhú Mỹ Hưngでご覧ください。
• 第1区： 中央ビジネス地区、オフィスに近接、市内最高値ですが優れた流動性を持ちます。物件一覧は第1区でご覧ください。
• Bình Thạnh： 急速に発展中で中心部より手頃な価格、新規プロジェクトが多数。物件一覧はBình Thạnhでご覧ください。

詳細なエリアガイドは外国人向けThảo Điềnガイドでご覧ください。

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外国人はベトナムで銀行ローンを組めるか？

よくある質問で、答えは理論上は「はい」— ただし国内購入者と比べてかなり難しいです：

• Techcombank、VPBank、Shinhan Bank Vietnamなど一部の主要商業銀行が外国人購入者向けの住宅ローンプログラムを提供しています。
• 一般的な要件：ベトナムでの長期雇用契約、労働許可証、一時居住証、証明可能な収入。
• ローン・トゥ・バリュー比率は一般的に低め（物件価格の50〜70%、ベトナム人購入者の70〜80%と比較して）。
• 現在の金利はおおよそ年率8〜11%で、銀行およびローン期間によって異なります。

ベトナムで不動産を購入する外国人の多数派は、為替リスクや複雑な手続きを避けるために自己資金を利用しています。融資政策の情報はベトナム国家銀行をご参照ください。

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ベトナムで不動産を購入する際に注意すべきリスク

法的枠組みは継続的に改善されていますが、外国人購入者は以下のリスクに引き続き注意が必要です：

• 販売条件を満たしていないプロジェクト： 建設許可証と建設局からの販売資格通知を慎重に確認してください。
• 割当枠が既に満杯だが仲介業者が開示していない： デベロッパーが署名した書面による割当枠確認書を必ず取得してください。
• 不利な標準契約： ペナルティ条項、引渡しスケジュール、ピンクブック発行のコミットメントを慎重に読んでください。
• 土地の法的リスク： 一部のプロジェクトは土地手続きを完了しておらず、ピンクブックの発行が数年遅れる場合があります。
• 為替変動リスク： 取引はVNDで行われますが、資金源が外貨の場合、売却時の海外送金規制に十分注意してください。

包括的な法的情報は建設省を、実務的な記事はVnExpressをご参照ください。