ホーチミン市の区別マンション賃貸利回り：2025年投資ガイド

賃貸利回りとは何か、なぜ重要なのか？

賃貸利回りとは、物件価格に対する年間賃料収入の割合です。投資家が資金を投じる前に、マンションがどれだけ収益性を持つかを評価するための基本指標です。

明確に区別すべき2種類の利回りがあります。

• 表面利回り（グロス利回り）：（月額賃料 × 12）÷ 購入価格 × 100 で計算されます。仲介業者が最もよく引用する数字であり、運営コストは考慮されていません。
• 実質利回り（ネット利回り）：（（月額賃料 × 12）－ 年間コスト）÷ 購入価格 × 100 で計算されます。この数字が実際の利益をより正確に反映します。

年間コストには通常、建物管理費、賃料収入税（現行では年間収入が100 triệu đồngを超える場合に、売上総額に対して5%のVATと5%の個人所得税が適用）、家具メンテナンス費、入居者募集仲介手数料、その他諸経費が含まれます。実質利回りは一般的に表面利回りより1〜1.5ポイント程度低くなります。

賃貸収入税の最新規定については、財務省（Ministry of Finance）またはThư Viện Pháp Luậtをご参照ください。

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ホーチミン市マンション賃貸市場の概況

ホーチミン市はベトナム最大の都市圏であり、人口900万人以上（統計総局（General Statistics Office）のデータによる）に加え、国内移住者や外国人プロフェッショナルが数十万人規模で流入しています。特に交通インフラが整備され、インターナショナルスクールやビジネスセンターへのアクセスが良好なエリアでは、マンション賃貸需要が引き続き高水準を維持しています。

ホーチミン市のマンション賃貸市場は、明確に3つの層に区分されています。

セグメント	一般的な広さ	月額賃料	主な入居者
手頃な価格帯	40〜60 m²	6〜12 triệu đồng	労働者、学生
中価格帯	60〜90 m²	12〜25 triệu đồng	国内のプロフェッショナル
プレミアム	90〜150 m²	25〜80 triệu đồng	外国人プロフェッショナル、駐在員

一般的に、中価格帯と手頃な価格帯は表面利回りが高く（通常5%〜7%）、プレミアムセグメントは購入価格の上昇が賃料上昇を上回るため、利回りは通常3%〜5%にとどまります。

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2区とThu Duc City（トゥードゥック市）：駐在員向け投資家のパラダイス

Thảo Điền（タオディエン）エリア（現在はThu Duc Cityの一部）は、外国人テナントをターゲットとする投資家にとって第一の選択肢です。大規模な駐在員コミュニティ、インターナショナルスクール（BIS、ISHCMC、Lycée Français）への近さ、そして充実したサービス生態系が明確な競争優位となっています。

推定表面利回り： 年率4.5%〜6.5%。

市場の特徴：

• マンション売却価格：m²あたり60〜120 triệu đồng（プレミアム物件はm²あたり150 triệu đồngを超える場合もあり）。
• 2ベッドルームマンションの賃料：月額18〜45 triệu đồng。
• 高い入居率。フルファニッシュのマンションでは通常85%以上。
• 転売時の流動性も良好。

ただし、取得価格が高いため、実際の実質利回りは3.5%〜5%にとどまることが多いです。投資家は長期的なキャピタルゲインの可能性も考慮すべきです。

2区の検索ページでThảo Điềnの売買マンションをご覧ください。

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7区とPhú Mỹ Hưng（フーミーフン）：安定性と持続的なキャッシュフロー

Phú Mỹ Hưngは長らく「街の中の街」と称され、優れた都市計画、充実したインフラ、高品質な住宅コミュニティで知られています。工業団地へのアクセスの良さとアジア系アメニティの豊富さから、韓国人、日本人、台湾人のプロフェッショナルに特に人気があります。

推定表面利回り： 年率4%〜6%。

市場の特徴：

• 売却価格：m²あたり50〜100 triệu đồng。
• 2ベッドルームマンションの賃料：月額15〜35 triệu đồng。
• 季節変動が少ない安定した賃貸市場。
• 長期契約（1〜2年）を好むアジア系駐在員テナントの割合が高い。

一点注意すべきは、Phú Mỹ Hưng内の一部プロジェクトが供給飽和に近づいており、短期的には賃料への競争圧力が高まる可能性があることです。投資家はブランド力が強く、アメニティが優れたプロジェクトを選ぶことで優位性を維持すべきです。

7区の検索ページでPhú Mỹ Hưngのマンションをご覧ください。

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Bình Thạnh（ビンタイン）：競争力ある利回りを持つ割安なバッファーゾーン

Bình Thạnhは中心部の1区とThảo Điềnエリアの間に位置し、両方の活動拠点の恩恵を受けています。急速に改善されている交通インフラ（メトロ1号線に近接）、充実したサービス生態系、そして2区よりも明らかに低い売却価格が主な強みです。

推定表面利回り： 年率5%〜7%。

市場の特徴：

• 売却価格：m²あたり40〜75 triệu đồng。
• 2ベッドルームマンションの賃料：月額12〜22 triệu đồng。
• 国内のプロフェッショナル、オフィスワーカー、若い家族など、多様なテナント層。
• 実際の実質利回りは約3.5%〜5.5%。

Bình Thạnhは、手頃な取得価格と長期的な資産価値上昇ポテンシャルの間で良いバランスを保っており、特にメトロ1号線が全線開通した後に大きな恩恵が期待できます。

Bình Thạnhの検索ページでBình Thạnhのマンションをさらに探してみてください。

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1区：期待より低い利回りを持つ名声あるセンター

1区はホーチミン市の商業・金融の中心地です。そのブランド力にもかかわらず、マンション価格がすでに非常に高い水準に押し上げられているため、賃貸利回りは最高ではありません。

推定表面利回り： 年率3%〜4.5%。

市場の特徴：

• 売却価格：m²あたり80〜200 triệu đồng（一部の高級プロジェクトはこれを超える）。
• 2ベッドルームマンションの賃料：月額20〜60 triệu đồng。
• 土地供給が限られているため新規物件は希少であり、長期的なキャピタルゲインの優位性がある。

1区を選ぶ投資家は、キャッシュフローの最適化よりも資産保全と価格上昇を優先する傾向があります。高い賃貸利回りを主な目標とするなら、適した区ではありません。

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郊外エリア：大きなポテンシャルと検討すべきリスク

Bình Dương（ホーチミン市隣接）、9区（現Thu Duc Cityの一部）、12区、Tân Phú（タンフー）、Bình Tân（ビンタン）などのエリアは、依然として低い売却価格により、数字上は魅力的な表面利回りが得られることから注目を集めています。

エリア	売却価格（triệu/m²）	2BR月額賃料	推定表面利回り
9区（Thu Duc City）	30〜55	8〜15 triệu	5%〜7%
12区	25〜45	6〜12 triệu	5%〜7%
Tân Phú	28〜50	7〜13 triệu	5%〜6.5%
Bình Tân	22〜40	5〜10 triệu	4.5%〜6%

郊外エリアで念頭に置くべきリスク：

• 周辺アメニティが不十分なマンションでは、空室率が高くなる傾向がある。
• 転売時の流動性は一般的に中心部より低い。
• 一部のプロジェクトではインフラが不十分で、長期的な賃貸性に影響する。

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区別賃貸利回りの比較まとめ

以下の表は、ホーチミン市の各エリアにおける推定表面賃貸利回りをまとめたものです（数字はあくまで目安であり、実際の結果は具体的なプロジェクトや市場タイミングによって異なります）。

エリア	推定表面利回り	強み	留意点
Thảo Điền（Thu Duc City）	4.5%〜6.5%	駐在員需要が高く、流動性も良好	取得価格が高い
Phú Mỹ Hưng（7区）	4%〜6%	安定、長期テナント	供給が豊富
Bình Thạnh	5%〜7%	手頃な価格、好立地	競争激化
1区	3%〜4.5%	ブランド力、強いキャピタルゲイン	キャッシュフロー利回りが低い
9区（Thu Duc City）	5%〜7%	低購入価格	空室リスク
12区、Tân Phú	5%〜7%	低取得コスト	流動性が限定的

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投資家が見落としがちな隠れコスト

実際の実質利回りは、多くのコスト項目が見落とされがちなため、表面利回りより大幅に低くなることが多いです。

1. 建物管理・運営費： 通常は月額1〜3 triệu đồng（プロジェクトによる）。空室期間中はオーナー負担となることが多い。
2. 賃料収入税： 現行規定では、賃料収入が年間100 triệu đồngを超える場合、オーナーは売上総額に対して5%のVATと5%の個人所得税を納付する必要がある。
3. メンテナンス・修繕費： 家具は経年劣化するため、平均して家具価値の年間1%〜2%程度。
4. 入居者募集仲介手数料： 新規テナント募集のたびに、通常は賃料1ヶ月分相当。
5. 入居者交代時の空室期間： しっかりとしたテナント維持戦略がない場合、平均年間1〜2ヶ月の空室。
6. 新テナントへの引き渡し時の内装・家具アップグレード費用。

これらすべての項目を考慮すると、ホーチミン市の多くのマンションの実際の実質利回りは、広告表示の表面利回りより大幅に低い3%〜5%程度に落ち着くことが多いです。

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賃貸利回りを最適化するための戦略

ホーチミン市における賃貸投資の効果を最大化するために、投資家は以下の戦略を検討すべきです。

物件選定について：

• 2ベッドルームマンション（60〜80 m²）を優先する：このセグメントは賃貸流動性が最も高く、国内テナントと駐在員テナントの両方に適している。
• 大学や先端技術パーク周辺でないエリアでの1ベッドルームマンションは避ける。市場が狭い。
• フルファニッシュのマンションは、家具なし物件より15%〜20%高い賃料を設定でき、成約も早い傾向がある。

運営管理について：

• 直接管理する時間がない場合は、専門の不動産管理会社に委託する（手数料は通常、賃料収入の8%〜10%）。
• 年間賃料上昇条項を含む長期契約（1〜2年）を締結して、キャッシュフローを安定させる。
• 予期しない追加コストを最小化するために、管理組合がしっかりしたプロジェクトを選ぶ。

財務構造について：

• 銀行レバレッジを活用する場合、現行の事業融資金利（ベトナム国家銀行（State Bank of Vietnam）の情報によれば年率約9%〜12%）を実際の実質利回りと慎重に比較検討し、マイナスキャッシュフローを回避する必要がある。
• 財務安全性を維持するために、ローン対物件価格比率（LTV）は物件価格の50%を超えないようにすること。

また、投資時の法的リスクを回避するために、ホーチミン市でのマンション購入プロセスについても詳しく学ぶことをお勧めします。

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市場トレンドと見通し：2025年〜2027年

今後の期間において、ホーチミン市のマンション賃貸利回りに影響を与えるいくつかの重要なトレンドがあります。

プラスの要因：

• メトロ1号線（Bến Thành〜Suối Tiên）が2024年末に商業運行を開始し、特にBình ThạnhとThu Duc Cityを中心に、メトロ沿線での賃料上昇の波が生まれています。
• 経済成長と継続的なFDI誘致が、外国人プロフェッショナルからの賃貸需要を押し上げ続けています。
• 現在施行中の不動産事業法2023および住宅法2023が、より透明な法的環境を生み出し、長期投資を促進しています。

監視すべきリスク：

• 一部エリアでの新規マンション供給増が、賃料に下落圧力をかける可能性がある。
• 融資金利の変動がレバレッジコストに影響する。
• 短期賃貸（Airbnb）に対する規制強化が、日貸し戦略に影響を与える可能性がある。

主要都市間の比較の視点に関心のある投資家は、投資判断を行う前にホーチミン市 vs. ハノイ vs. ダナンの記事で幅広い視野を得ることができます。また、英語での賃貸市場に関する情報については、VnExpressのニュースもご参考ください。

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