投資分析

ホーチミン市区別マンション賃貸利回りガイド：2024年版投資家向け完全解説

ホーチミン市（HCMC）のマンション賃貸利回りは、地区や市場セグメントによって年率3%〜6%の範囲に分布しています。タオディエン（2区）、フーミーフン（7区）、そして中心部の1区などのエリアは、駐在員専門職や高所得テナントからの安定した賃貸需要に支えられ、より高い利回りをもたらす傾向があります。

9 分で読めます·TìmNhàGầnĐây 編集部·最終確認: 10 September 2026

賃貸利回りとは何か、なぜ重要なのか？

賃貸利回りとは、マンションの価値に対する年間賃料収入の割合（パーセンテージ）のことです。投資家が資本を投入する前に、物件のパフォーマンスを評価するために使用する重要な指標です。

一般的に用いられる利回りには2種類あります：

グロス利回り（表面利回り）： （月額賃料 × 12） ÷ 購入価格 × 100 で算出。
ネット利回り（実質利回り）： （（月額賃料 × 12） − 年間諸経費） ÷ 購入価格 × 100 で算出。諸経費には管理費、維持費、個人所得税、空室期間などが含まれます。

HCMCの投資家は通常、年率4%〜6%のグロス利回りを目標としており、運営コストを差し引いた実質ネット利回りは一般的にそれより1〜1.5ポイント程度低くなります。

HCMCマンション賃貸市場の概況

HCMCはベトナム最も活発なマンション賃貸市場であり、以下の要因が需要を牽引しています：

人口の増加： 登録居住者数が9 triệu人を超え、実態として13〜14 triệu人が市内で生活していると推定されており、恒常的な賃貸需要を生み出しています。
地方出身の労働者と駐在員専門職： 他省から数十万人の労働者が流入しており、タオディエンやフーミーフンなどのエリアには大規模な外国人コミュニティが集中しています。
新規マンション供給の制限： 2022年から2024年にかけての法的・行政的な遅延が供給を絞り、賃料を押し上げています。

市場データによると、HCMCの主要立地におけるマンション賃料は年率約5%〜10%上昇しています。マクロ経済統計を参照したい方は、ベトナム統計総局をご覧ください。

区別賃貸利回り：比較表

以下の表は、主要地区のアパートメントセグメント別に推定グロス利回りをまとめたものです。数値は2024年市場における現行の購入価格と賃料に基づくものであり、あくまでも目安です。実際の結果は個別プロジェクトによって異なります。

地区	セグメント	購入価格（tỷ đồng）	賃料（triệu/月）	推定グロス利回り
1区	プレミアム	6〜15	20〜50	3.5%〜4.5%
2区（タオディエン）	プレミアム	5〜12	20〜60	4.5%〜6%
7区（フーミーフン）	アッパーミドル	4〜10	15〜40	4%〜5.5%
ビンタイン	ミドルレンジ	2.5〜5	8〜18	4%〜5%
9区（トゥードゥック市）	ミドルレンジ	2〜4	6〜12	4%〜5.5%
4区	ミドルレンジ	3〜6	10〜20	4%〜5%
6区	手頃な価格帯	1.8〜3.5	5〜10	3.5%〜4.5%
Bình Dương（ビンズオン）（境界エリア）	手頃な価格帯	1.2〜2.5	4〜8	4%〜5.5%

注意： 実際のネット利回りは、税金および運営コスト控除後、約1〜1.5ポイント低くなります。

2区（タオディエン）：賃貸投資のトップホットスポット

タオディエンは、大規模で根付いた外国人コミュニティに支えられ、HCMCで最も高いマンション賃貸利回りを誇るエリアです。韓国、日本、ヨーロッパ、アメリカからHCMCに赴任する専門職の方々に最も選ばれる居住地となっています。

主な特徴：

80〜150 m²のマンションが月額25〜60 triệu đồngで賃貸されています。
The Ascent、Masteri Thảo Điền、Gateway Thảo Điềnなどのプロジェクトは、常に90%以上の入居率を記録しています。
外国人向けの国際学校、レストラン、各種アメニティへのアクセスが良好なため、年間を通じて安定した賃貸需要があります。

タオディエンのマンションは、TìmNhàGầnĐâyの2区売買物件ページでご検索いただけます。

7区（フーミーフン）：計画的に整備された都市型タウンシップ

フーミーフンは、充実したインフラと高品質な住環境を備えたマスタープラン都市タウンシップであり、韓国人・台湾人家族および国内の専門職の方々を多く惹きつけています。

投資上のメリット：

季節変動がほぼなく、高い入居率を維持しています。
2〜3ベッドルームのマンションで月額15〜40 triệu đồngの賃料が見込めます。
国際学校・病院・ショッピングセンターを備えた自己完結型のアメニティ環境が、テナントの長期入居を促しています。

留意すべきリスク：

フーミーフンでの新規供給はかなり限られており、高い購入価格が利回りを圧縮する可能性があります。
一部の築年数の古いマンションは、Nam Sài Gòn（南サイゴン）エリア全体の新規プロジェクトとの競争激化に直面しています。

TìmNhàGầnĐâyの7区ページでマンションをご覧ください。

ビンタイン：都心に近い安定した利回り

ビンタインは1区に隣接しており、交通アクセスが良好なため、中心業務地区に勤務するテナントに理想的なエリアです。2.5〜5 tỷ đồngのミドルレンジ予算を持つ投資家にとって魅力的な選択肢です。

強み：

購入価格は1区・2区より20%〜30%低いにもかかわらず、賃料水準は競争力を保っています。
多くのプロジェクトがメトロ1号線（Bến Thành〜Suối Tiên）の沿線に位置しており、メトロの完全開業後のキャピタルゲインが期待されています。
ベトナムの若い専門職層や節約志向の外国人テナントのセグメントに適しています。

購入価格を比較し、潜在的な利回りを試算するには、ビンタインのマンション一覧をご覧ください。

トゥードゥック（旧9区）：長期的な成長機会

トゥードゥック市（2区・9区・12区の合併により誕生）は、多数の大学、ハイテクパーク、大型インフラ投資が進む急成長エリアです。

投資家がトゥードゥックに注目する理由：

旧9区エリアのマンション購入価格は2〜4 tỷ đồngと低水準にとどまっており、少ない資本で市場参入が可能です。
HCMCハイテクパークで働く学生・エンジニア・知識労働者からの賃貸需要があります。
革新的な都市開発マスタープランに牽引され、今後5〜10年にわたる強い資産価値上昇ポテンシャルがあります。

リスク：

郊外のプロジェクトでは、特に祝祭日や学期の休暇期間中に空室率が高まる可能性があります。
一部のサブエリアでは交通インフラがまだ整備途中です。

ネット利回りに影響するコスト

多くの新規投資家はグロス利回りのみを計算し、実際の運営コストを見落とすことで、非現実的な期待を抱いてしまいます。以下は考慮すべき主なコストです：

コストの種類	年間目安
マンション管理費	0.5〜1 triệu đồng/m²/年
定期メンテナンス・修繕費	年間賃料収入の1%〜2%
賃料収入にかかる個人所得税	収入の5%（年間100 triệu超の場合）
テナント募集のための仲介手数料	1回の賃貸につき賃料1ヶ月分相当
空室損失（目安）	年間の5%〜10%
物件保険料	マンション価値の0.1%〜0.3%/年

賃貸物件の税制については、最新の税率や課税基準をベトナム財務省でご確認ください。

賃貸利回りを最大化する戦略

可能な限り高い利回りを実現するために、投資家は以下の戦略を活用すべきです：

1. ターゲットテナント層に合ったサイズを選ぶ： 50〜75 m²（1〜2ベッドルーム）のマンションは、賃料対購入価格の比率がより有利なため、大型物件よりも高いグロス利回りを生み出す傾向があります。

2. プロの賃貸管理サービス付きプロジェクトを優先する： VinhomesやCapitalandなど多くのデベロッパーが賃貸管理サービスを提供しており、空室期間の短縮と安定収入の確保に役立ちます。

3. 最初から競争力のある賃料を設定する： 市場相場より10%〜15%高い賃料設定は、長期の空室につながり、実質利回りを大きく損ないます。

4. 質の高い家具・内装に投資する： 完全かつ良質な家具付きのマンションは、特に外国人テナントに対して、家具なし物件より15%〜25%高い賃料を実現できます。

5. インフラ整備計画を注視する： 新しいメトロ路線、環状道路、橋梁は、将来の賃料水準と転売価値に大きな影響を与えます。公式の計画情報はベトナム建設省でご確認いただけます。

HCMCの賃貸物件投資で注意すべきリスク

賃貸投資にはリスクが伴います。投資家は以下のリスクを把握し、対策を講じる必要があります：

法的リスク： 一部のプロジェクトはまだピンクブック（sổ hồng＝所有権証明書）が取得されておらず、正式な賃貸や投資家の法的権利に影響を及ぼす可能性があります。法的デューデリジェンスの手順については、HCMCマンション購入プロセスの記事をご参照ください。
市場リスク： 新規マンション供給の急増が、特定エリアの賃料を押し下げる可能性があります。
テナントリスク： 契約違反・賃料未払い・物件破損を起こすテナントへの対策として、明確な賃貸借契約と適切な保証金が不可欠です。
金利リスク： 借入を活用している場合、住宅ローン金利の上昇がネット利回りを圧迫します。基準金利はベトナム国家銀行でご確認ください。
政策リスク： 外国人の不動産所有規制や不動産課税に関する法改正が、テナント層や資産価値に影響を及ぼす可能性があります。

比較：長期賃貸 vs 短期賃貸（Airbnb）

多くの投資家が2つのモデルを検討します：

評価項目	長期賃貸	短期賃貸（Airbnb）
潜在的利回り	年率4%〜6%	年率6%〜10%（高入居率の場合）
キャッシュフローの安定性	高い	低〜中程度
運営コスト	低い	高い（清掃・予約管理など）
法的リスク	低い	中〜高（規制が整備途中）
管理の手間	少ない	多い
適した投資家タイプ	パッシブ投資家	アクティブ投資家、または管理パートナーがいる投資家

管理に時間を割けない投資家は、タオディエン・フーミーフン・ビンタインなど安定した需要があるエリアでの長期賃貸モデルが適しています。現在の市場価格感をつかむために、HCMCの賃貸マンション一覧もご参照ください。

まとめ：あなたの戦略に合う地区はどこか？

すべての投資家に共通する「最良の地区」は存在しません。HCMCのマンション賃貸利回りは、利用可能な資本、リスク許容度、そして各投資家の長期的な目標によって異なるからです：

大きな資本で安定性と資産価値を求める場合： 2区（タオディエン）または7区（フーミーフン）が最有力の選択肢です。
ミドルレンジの資本で利回りと利便性のバランスを取りたい場合： ビンタインまたは4区が適しています。
少ない資本で成長ポテンシャルと引き換えに高めのリスクを受け入れられる場合： トゥードゥック（旧9区エリア）を真剣に検討する価値があります。

投資判断を下す前に、より包括的な財務的視点を得るために、HCMCで購入するか賃貸するかの記事で購入と賃貸の比較検討についてさらに詳しくご覧ください。

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よくある質問

HCMCのマンション賃貸利回りの平均はどのくらいですか？

地区やセグメントによって異なりますが、平均グロス利回りは年率4%〜6%の範囲です。管理費、維持費、税金、空室期間を差し引いた実質ネット利回りは、一般的に3%〜4.5%の範囲になります。

HCMCで最もマンション賃貸利回りが高い地区はどこですか？

2区（特にタオディエンエリア）は、外国人コミュニティや高所得専門職からの強い賃貸需要に支えられ、4.5%〜6%のグロス利回りで常に最高水準を記録しています。

HCMCのマンション賃料収入にかかる所得税はどのくらいですか？

賃料収入が年間100 triệu đồngを超える場合、家主は総収入の5%の個人所得税を納付する必要があります。詳細については、財務省のウェブサイト（mof.gov.vn）をご参照ください。

賃貸利回りが最も良いマンションのサイズはどのくらいですか？

50〜75 m²（1〜2ベッドルーム）のマンションは、賃料対購入価格の比率が高く、潜在テナント層も広いため、大型物件よりも高いグロス利回りをもたらす傾向があります。

より高い収益のためには長期賃貸とAirbnbのどちらを選ぶべきですか？

Airbnbは高い利回りポテンシャル（6%〜10%）がありますが、アクティブな管理が必要で法的リスクも高くなります。長期賃貸はより安定しており、タオディエンやフーミーフンなどのエリアにおけるパッシブ投資家に適しています。

トゥードゥックエリアの賃貸マンションへの投資は価値がありますか？

はい、特に長期的なキャピタルゲインを狙うミドルレンジの投資家に適しています。購入価格は2〜4 tỷ đồng、グロス利回りは4%〜5.5%が達成可能ですが、中心部の地区と比較して高い空室率リスクを受け入れる必要があります。

外国人はHCMCでマンションを購入して賃貸に出せますか？

はい、外国人は現行法の枠組みの中でベトナムでマンションを購入し、賃貸に出すことが認められています。ただし、一つのプロジェクト内で外国人が所有できる戸数に上限があり、所有権は50年間（更新可能）となっています。関連する法的規制の詳細については、ベトナム法律図書館（thuvienphapluat.vn）をご参照ください。

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