ホーチミン市の区別マンション賃貸利回り：2025年版投資ガイド

賃貸利回りとは？その計算方法

賃貸利回りとは、物件価格に対する賃料収入の割合であり、通常は年率で表されます。一般的に使われる指標は以下の2つです。

表面利回り（グロス利回り）：

（月額賃料 × 12）÷ 購入価格 × 100%

実質利回り（ネット利回り）：

〔（月額賃料 × 12）－ 年間費用〕÷ 購入価格 × 100%

年間費用には、管理費、維持費、賃料収入に係る個人所得税、仲介手数料、修繕費用などが含まれます。これらの費用は通常、賃料収入の20〜30%程度を占めるため、ネット利回りはグロス利回りより1〜2ポイント程度低くなります。

より現実的な比較を行うために、投資家はネット利回りを優先的に比較することをお勧めします。特に、銀行の預金金利（ベトナム国家銀行のデータによると、通常は年率4.5%〜5.5%）と比較する際には重要な指標となります。

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区別利回りマップ：概要一覧

以下の表は、ホーチミン市の主要な区におけるセグメント別のグロス利回りの推定範囲をまとめたものです（参考目的で集計した市場データ、2025年初頭更新）。

区 / エリア	セグメント	平均購入価格	平均月額賃料	推定グロス利回り
第2区（Thảo Điền）	プレミアム	6〜12 tỷ	25〜55 triệu/月	4.5%〜6%
第7区（Phú Mỹ Hưng）	プレミアム	5〜10 tỷ	20〜45 triệu/月	4.8%〜6.5%
Bình Thạnh	ミドルレンジ	3〜5.5 tỷ	12〜22 triệu/月	4.5%〜5.5%
第1区	プレミアム	7〜15 tỷ	25〜60 triệu/月	4%〜5.5%
第4区	ミドルレンジ	3〜5 tỷ	10〜18 triệu/月	4%〜5%
第9区（Thủ Đức市）	ミドルレンジ	2〜3.5 tỷ	7〜13 triệu/月	4.2%〜5.5%
Bình Dương（境界エリア）	アフォーダブル	1.5〜2.5 tỷ	5〜9 triệu/月	4.5%〜6%
第12区	アフォーダブル	2〜3 tỷ	7〜11 triệu/月	3.8%〜5%

注記： 上記の数値はあくまで平均的な推定値であり、各物件の具体的な立地、階数、方角、家具の状態によって異なる場合があります。

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第2区・Thảo Điền：駐在員賃貸市場の中心地

Thảo Điền エリア（現在はThủ Đức市の一部、旧・第2区）は、駐在員コミュニティ、ビジネスパーソン、上級管理職からの高い住宅需要を背景に、ホーチミン市で最も魅力的な賃貸利回りを誇るエリアの一つです。

強み：

• 大規模な駐在員コミュニティが形成されており、長期的に安定した賃貸需要がある。
• プール、ジム、24時間セキュリティなど充実したアメニティを備えたプレミアムプロジェクトが多数ある。
• 国際学校（RMIT、BIS、SIS）や主要ショッピングセンターに近い。
• 70〜120 m²の2〜3ベッドルームのマンションで、グロス利回りは5%〜6%。

注意すべきリスク：

• 購入価格が高く、多額の初期資本が必要（通常6 tỷ以上）。
• 賃貸期間の切れ目に次の入居者を見つけるまで、時間がかかる場合がある。
• ベトナムに入国する外国人ビジネスパーソンの数の変動に市場が敏感に反応する。

このエリアで現在売り出し中のマンションは、第2区（Thảo Điền）検索ページでご覧いただけます。

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第7区・Phú Mỹ Hưng：模範的な計画都市

Phú Mỹ Hưng は、ホーチミン市における模範的な計画都市として長年にわたり高く評価されており、ベトナム人だけでなく外国人居住者、特に韓国人や日本人コミュニティを多く引き寄せています。

強み：

• 統合インフラ、計画的なレイアウト、高品質な生活環境。
• 駐在員ファミリーや Tân Thuận 輸出加工区のスタッフからの安定した賃貸需要。
• 80〜150 m²のマンションで推定グロス利回りは5%〜6.5%。
• 通年にわたり賃貸市場が活発で、空室率が低い。

考慮すべき点：

• Phú Mỹ Hưng 内のマンション価格は高めで、発展中のエリアと比較して値上がりペースが緩やかな傾向がある。
• 建物管理費が市内平均より高い傾向がある。

現在の価格を比較するには、第7区（Phú Mỹ Hưng）のマンション一覧をご覧ください。

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Bình Thạnh：都心部と郊外をつなぐ絶好のロケーション

Bình Thạnh は第1区のすぐ隣という好立地に位置しながら、物件価格は比較的手の届きやすい水準に抑えられており、健全な賃貸利回りを求める投資家にとって十分な余地が生まれています。

強み：

• 平均購入価格は3〜5.5 tỷと、中規模の投資予算に適している。
• 2022年〜2025年の間にミドルレンジからプレミアムまで多くの新プロジェクトが分譲された。
• CBDへの通勤者、学生、若いビジネスパーソンからの強い賃貸需要。
• 推定グロス利回りは4.5%〜5.5%。

トレンド：

• メトロ1号線（Bến Thành〜Suối Tiên）の開発や新インフラプロジェクトが、このエリアの物件価格と賃貸需要にプラスの影響を与えています。

詳細はBình Thạnh区の検索ページでご確認ください。

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第1区：最高の利回りではないが、最低のリスク

第1区はホーチミン市の金融・商業の中心地です。物件価格は市内でも最高水準に位置するため、グロス利回りは通常4%〜5.5%の範囲に収まります。

それでも魅力的な理由：

• 流動性が高く、購入・賃貸・売却がしやすい。
• 安定した賃貸需要により、空室リスクが極めて低い。
• 利回り最大化よりも資産保全戦略に向いている。
• 典型的な入居者層：企業役員や短期滞在の外国人ビジネスパーソン。

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Thủ Đức市（旧・第9区）：長期的な成長ゾーン

旧・第9区エリア（現在はThủ Đức市の一部）は、急速なインフラ整備、ホーチミン市ハイテクパーク（SHTP）、そして主要大学の集積を背景に、魅力的な投資先として台頭しています。

メリット：

• 中心部の区に比べて購入価格が低い（2ベッドルームのマンションで2〜3.5 tỷから）。
• 参入コストの低さにより、グロス利回りは4.5%〜5.5%に達する可能性がある。
• エンジニア、テクノロジーパーク従業員、大学生からの賃貸需要がある。
• インフラ投資の継続によって、中長期的なキャピタルゲインの期待がある。

リスク：

• マンションの供給量が多く、オーナー間の競争が激しい。
• 中心部の区に比べて入居者を見つけるまでに時間がかかる場合がある。

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実際の利回りを左右する主要な要因

区だけでなく、ホーチミン市のマンション賃貸利回りはさまざまな具体的要因によって決まります。

1. 広さと間取り（ベッドルーム数）： 1〜2ベッドルームのマンションは、広いユニットに比べて賃貸しやすく、購入価格が相対的に低いため、利回りが高くなる傾向がある。
2. 階数と方角： 東南向きの高層階マンションは一般的に高い賃料が見込める。
3. 家具・インテリア： 家具が充実しているマンションは早期に賃貸でき、家具なしの物件に比べて15%〜25%高い賃料を設定できる。
4. デベロッパーと建物管理： 実績あるデベロッパーによる、プロフェッショナルな管理が行き届いたプロジェクトは、長期入居者を引き付けやすい。
5. 共用アメニティ： プール、ジム、印象的なロビー、24時間セキュリティは明確な付加価値となる。
6. 交通インフラへの近さ： 地下鉄駅、バス停、主要道路への近さは賃貸需要を高める。

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ネット利回りに影響するコストと税金

多くの投資家は一部のコスト項目を見落としたり過小評価したりするため、推定利回りが実際の利回りよりも高くなってしまいがちです。以下は必ず全額を考慮に入れるべき主要なコストです。

コストの種類	一般的な水準
建物管理費	10,000〜25,000 VND/m²/月
入居者募集仲介手数料	1回の成約につき1ヶ月分の賃料相当
賃料収入に係る個人所得税	賃料収入の5%（年間100 triệu超の場合）
修繕・維持費	年間でマンション価値の1%〜2%
空室コスト	年間1〜2ヶ月の空室を想定

税務上の義務については、最新の税率・基準を確認し、法的コンプライアンスリスクを回避するために、財務省の現行規定を必ずご参照ください。

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目標に合わせた投資戦略

すべての投資家に適した単一の区やセグメントは存在しません。以下は、目的別に提案する投資戦略です。

即時の利回り最大化：

• 優先エリア：第7区（Phú Mỹ Hưng）、第2区（Thảo Điền）、Bình Thạnh。
• セグメント：1〜2ベッドルーム、50〜75 m²、フル家具付き。
• 想定入居者層：駐在員、ビジネスパーソン、若いカップル。

利回りとキャピタルゲインのバランス：

• 優先エリア：Thủ Đức市（Thủ Thiêm・An Phúエリア）、Bình Thạnh。
• 戦略：建設中の青田売りプロジェクトを購入し、引き渡し後すぐに賃貸に出す。

低リスクによる資産保全：

• 優先エリア：第1区、第3区。
• 高い流動性と安定したキャッシュフローを重視する投資家に適している。

さらに多くの選択肢を比較するには、TìmNhàGầnĐây（ティムニャーガンダイ）のマンション一覧をご覧いただくか、投資判断を下す前にホーチミン市でのマンション購入プロセスに関する詳細記事をお読みください。

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リスクと絶対に見落としてはならない注意点

ホーチミン市でのマンション賃貸は大きな可能性を秘めていますが、リスクがないわけではありません。投資家は以下の点を十分に認識しておく必要があります。

• 法的リスク： 所有権証明書（sổ hồng／ピンクブック）がないマンションや、係争中の物件は、賃貸・譲渡が非常に困難です。購入前には必ず徹底した法的デューデリジェンスを行ってください。現行の住宅法および不動産事業法については、法律図書館でご確認いただけます。
• 入居者リスク： 賃料を滞納する入居者、物件を破損させる入居者、敷金を放棄して退去する入居者。
• 供給過剰リスク： エリアによっては賃貸市場に物件が過剰供給され、賃料が下落する場合がある。
• 金利リスク： 銀行ローンを利用して購入する場合、特に金利上昇局面では利息コストが利回りを圧迫する可能性がある。
• 政策リスク： 賃貸規制、税制、所有権制限の変更が投資計画に影響を与える可能性があります。政府ポータルで最新の政策情報を随時確認してください。

また、外国人投資家は物件の所有権および賃貸権に関する固有の規定を把握しておく必要があります。詳細については、外国人向けベトナム不動産購入ガイドをご参照ください。