外国人在越南购房：2025年法规、条件与实操指南

外国人可以在越南购房吗？

简短的回答是可以，但附有条件。自2014年《住房法》生效，并由2023年《住房法》（自2024年8月1日起生效）继承以来，外国个人和组织被允许在越南购买、租购和拥有商业住宅项目中的房屋，前提是该项目已获准向外国人销售。

这是一项重要的开放举措，吸引了大批在胡志明市生活和工作的专业人士、投资者及外籍劳工关注越南房地产市场。

如需查阅原始法律文本，可访问法律图书馆。

外国人购房的资格条件

根据现行规定，外国个人需满足以下全部条件：

• 持有效护照，并获得越南出入境管理机关的入境许可（持签证、临时居留卡或居留证）。
• 不属于享有外交豁免特权的人员（依据国际公约）。
• 在商业住宅项目内购房（不适用于独立地块或位于国防、安全区域内的住房）。

在越南经营的外国组织（持有投资登记证或经营许可证）也可购房，用于为本单位员工提供住所。

重要提示： 外国人不得以土地所有权形式购买宅基地或独立住宅用地。土地使用权仍属全民所有，由国家统一管理。

外国人可购买的房产类型

房产类型	是否允许？	备注
商业项目中的公寓	是	最为普遍
项目内的联排别墅、独栋别墅	是	须在已获批项目内
独立住宅用地（宅基地）	否	仅适用于越南公民
农业用地、林地	否	不适用
国防、安全区域内的房产	否	完全禁止
Condotel、officetel	视项目而定	须逐项核查法律状态

胡志明市 Thảo Điền（原第2郡）、Phú Mỹ Hưng（第7郡）及 Bình Thạnh 等区域的公寓市场，是外籍人士最热门的置业选择。您可浏览 Thảo Điền 在售公寓 或 Phú Mỹ Hưng 在售公寓。

外国人购房的所有权配额

这是购房者须特别关注的要点：

• 单栋公寓楼配额： 外国人（个人及组织合计）在同一栋公寓楼内持有的房屋数量不得超过总套数的 30%。
• 独立住宅区域配额（联排别墅、独栋别墅）： 在同一行政级别的坊（phường）内不得超过 250套。
• 个人配额： 每位外国个人在越南仅可拥有 一套 住房（依据现行规定，需结合2023年《住房法》再次确认）。

一旦配额用尽，即使项目仍有空余房源，也无法再向外国人出售。因此，在支付定金前，务必确认该项目当前的外籍持有比例。

外国人的房屋所有权期限

这是与越南公民的根本区别：

• 所有权期限： 自取得房屋所有权证书（红本/粉红本，Sổ hồng）之日起 50年。
• 续期： 如有需要且满足续期时的规定条件，可再续期 50年。
• 与越南公民结婚的外国人： 可享有更长期稳定的住房所有权，适用越南家庭户的相关制度。

外国人的房屋所有权证书将明确注明50年期限，这是完全正常且合法的。

外国人在越南购房的操作流程

以下是购房的主要步骤：

1. 确定预算和房产类型，明确自身需求。
2. 核查项目法律状态： 该项目是否已获准向外国人销售？当前外籍持有比例是多少？
3. 签署定金合同（通常为5000万至2亿越南盾），在看房并完成价格谈判后签署。
4. 在持牌公证处签署经公证的买卖合同。
5. 按进度付款（适用于期房项目）或一次性付清（现房交付）。
6. 向自然资源与环境局提交申请，申请办理粉红本（Sổ hồng）。
7. 取得房屋所有权证书，证书上注明外国人姓名及50年期限。

详细流程请参阅文章：越南房产购买流程：从看房到取得红本的9个步骤。

外国人购房的税费

完成购房交易时产生的费用包括：

费用项目	适用标准	由谁支付
增值税（VAT）	10%（新房项目）	买方（通常已计入售价）
契税	合同价值的0.5%	买方
合同公证费	按国家收费标准	双方协商
房屋所有权证书办理费	按当地规定	买方
转售时的个人所得税	转让价格的2%	卖方

有关契税及相关税种的信息，可访问越南财政部查询。

外国人可以在越南申请银行贷款购房吗？

这是许多人关心的实际问题：

• 目前，大多数国内商业银行不向外国人提供在越南购房的抵押贷款，原因在于土地法律限制及所有权期限问题。
• 部分在越南设有分支机构的国际银行可能有专属产品，但条件通常非常严格。
• 最常见的方式： 外国人通常以现金支付（通过合法银行渠道将外汇汇入越南）或按项目进度付款。
• 外汇政策和汇款事宜须遵守越南国家银行的相关规定。

外籍人士在胡志明市的热门置业区域

胡志明市是外籍购房者最活跃的市场，以下几个区域尤为突出：

• Thảo Điền（Thu Đức市，原第2郡）： 胡志明市最大的外籍人士聚居社区，高端公寓众多，国际学校、外国餐厅配套齐全。公寓价格约从40亿至超过200亿越南盾不等，因面积和项目而异。
• Phú Mỹ Hưng（第7郡）： 规划完善的城市综合区，韩国、日本家庭聚居。公寓价格约从30亿至150亿越南盾。
• Bình Thạnh： 毗邻市中心，中高档公寓项目众多，配套设施齐全。查看项目请访问 Bình Thạnh。
• 第1郡： 核心地段，适合短租投资者或需临近办公区的买家。查看项目请访问 第1郡。

外国人购房的风险与重要注意事项

在付款之前，请务必了解以下常见风险：

• 项目尚未取得向外国人销售的资质： 并非所有项目都已获批。需取得开发商的书面确认，并在胡志明市建设厅核实。
• 30%配额已满： 若项目配额已用尽，所签合同将无法为外国人办理粉红本登记。
• 合同语言不当或缺乏保护性条款： 建议聘请独立律师（最好熟悉越南法律）审查合同。
• 期房项目的法律风险： 需核查施工进度、开发商财务实力及银行保函情况。
• 政策可能发生变化： 2023年《住房法》仍较新。请持续关注越南建设部的最新动态。

更多专为外籍人士提供的指南，请参阅：Thảo Điền 外籍人士生活指南。