外国人在越南购房：2025年规定、条件与操作指南

外国人可以在越南购房吗？

简而言之，答案是可以，但须满足一定条件。自2014年《住房法》生效（并在2023年《住房法》中持续更新）以来，外国个人和组织在法律框架内被允许在越南拥有住房。与2015年之前外国人购房权利受到严格限制的时期相比，这是一项重大突破。

但需注意，外国人在越南拥有住房不同于土地所有权。外国人只能拥有房屋（附着于土地的建筑物），不能登记土地使用权。这是开始购房前必须清楚了解的基本区别。

如需查阅完整法律文本，可访问越南法律图书馆，查询《住房法》及相关实施细则。

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哪些外国人可以在越南购房？

根据2023年《住房法》，以下两类外国主体可在越南拥有住房：

外国个人：

• 依法获准入境越南的外国个人（持有效签证、临时居留卡或永久居留卡）。
• 无需持有劳动许可证或户籍。

外国组织：

• 依据越南法律在越南开展活动的外资企业或组织（持有投资许可证或企业注册证书）。
• 外交、领事机构适用专项规定。

注意： 定居海外的越南人（越侨）适用单独规定，享有比纯外籍人士更多的权利，包括不限购房数量以及更长的所有权期限。

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外国人可以购买哪些类型的房产？

并非所有类型的房产外国人都可以购买。以下为汇总表格：

房产类型	外国人可购买？
商品住宅公寓（商业项目）	可以
独栋住房（项目内街屋、别墅）	可以（按区域限制数量）
住宅用地（土地使用权）	不可以
农业用地、林业用地	不可以
度假型房产（condotel、officetel）	尚无明确所有权规定，法律风险较高
社会保障房	不可以

实操建议： 外国人应优先考虑购买法律手续齐全、开发商信誉良好且已获主管部门批准允许外籍人士持有的商业项目公寓。

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购房数量限制

这是许多人容易忽视的重要规定：

• 同一栋公寓楼内： 外国人（包括个人和组织）合计不得持有超过该楼总套数的 30%。
• 同一独栋住房区域（街屋、别墅）： 每个行政街道单元内外国人持有总套数不得超过 250套。
• 外国个人： 每位个人只能持有 1套独栋住房，但公寓套数不限（须不超过该楼30%的上限）。

在实际市场中，胡志明市Thảo Điền（原第2郡）、Bình Thạnh及Phú Mỹ Hưng等地许多大型项目的外籍购房30%配额已满或接近售完。您在交付定金前，务必向开发商询问并核实当前外籍持有比例。

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外国人的房屋所有权期限

这是与越南公民最大的区别所在：

• 初始期限： 自颁发《住房所有权证书》之日起 50年。
• 续期： 如有需要且符合届时法律规定的条件，可再续期 50年。
• 越南公民： 长期持有（与土地使用权挂钩的住房为无限期）。

以下是一些需要注意的实际情况：

• 将房产转卖给另一位外国人时，新买家的所有权期限不累计原卖家剩余年限，而是重新计算50年。
• 将房产转卖给越南公民时，买家可按越南公民适用的规定享有长期所有权。

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外国人在越南购房的办理流程

外国人的购房流程与越南人基本相同，但需额外完成以下几个步骤：

1. 核实购房资格： 确认签证、临时居留卡或永久居留卡仍在有效期内。
2. 选择符合条件的项目： 项目须已获准向外国人出售（开发商持有建设厅确认函），且外籍30%配额尚未售完。
3. 签署认购定金合同： 建议请双语法律顾问或律师审核合同。
4. 签署买卖合同（HĐMB）： 须在有管辖权的公证处进行公证。
5. 缴纳税费： 个人所得税（若卖方为个人）、过户费、公证费。
6. 申请颁发《所有权证书》： 向土地登记办公室提交申请，取得以外国人名义登记的红本（Sổ hồng）。

有关公证及合同法律事项，可进一步参阅越南司法部网站。

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外国人购房相关费用与税款

费用项目	费率
过户税（契税）	合同价值的0.5%
合同公证费	按公证收费标准（通常为1至3 triệu越南盾，视价值而定）
证书登记费	按地方规定，通常低于1 triệu越南盾
增值税（向开发商购买）	房产价值的10%（通常已含在售价中）
每月物业管理费	视项目而定，通常为每m²每月10,000至30,000越南盾
中介费（如有）	通常为交易价值的1%至2%，由买卖双方协商承担

有关税款及过户费的信息，可查阅越南财政部网站。

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外国人可以在越南申请银行贷款购房吗？

这是一个常见问题。目前的实际情况如下：

• 绝大多数越南商业银行不向外国人提供抵押贷款，因为外国人不持有土地使用权（通常作为主要抵押物）。
• 部分外资银行（如HSBC、渣打银行、新韩银行）在特定条件下可能考虑提供贷款，例如申请人在越南有稳定收入及长期劳动合同。
• 外国人通常需要全额以现金或国际转账方式付款。

建议：直接联系胡志明市各国际银行的个人金融部门，获取具体咨询。有关信贷和外汇政策，可进一步参阅越南国家银行网站。

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胡志明市外国人购房的热门区域

胡志明市是越南最活跃的房地产市场，也是外籍人士的首选之地。以下是几个值得关注的区域：

Thảo Điền（Thu Đức市，原第2郡）： 外籍人士社区规模庞大，国际学校众多，高端配套完善，公寓与别墅类型多样。查看在售项目，请访问 /buy?district=HCM-D2。

Phú Mỹ Hưng（第7郡）： 规划完善的城市综合体，居住环境优质，深受韩国和日本人士青睐。探索该区域房产，请访问 /buy?district=HCM-D7。

Bình Thạnh： 地处中心位置，交通便利，多个高端公寓项目外籍配额尚有余量。查看更多请访问 /buy?district=HCM-BT。

第1郡： 金融商业中心，适合在CBD工作的外籍专业人士。

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外国人购房需规避的法律风险

以下是外国人需特别注意的几类常见风险：

• 通过"代持"（nominee）方式购房： 部分外国人委托越南公民代其登记红本。这种做法违反法律，资产可能被没收，且不受法律保护。
• 购买condotel、officetel： 此类房产尚无关于长期所有权的明确法律框架，纠纷风险较高。
• 购买不具备销售条件的项目： 部分开发商尚未取得允许向外国人出售的正式确认文件，仍在公开销售。务必仔细核查法律文件。
• 合同仅为越南语版本： 不懂越语的外国人需在签署前聘请专业翻译人员和双语律师进行审查。
• 30%配额已满： 若该楼栋外籍持有比例已达30%上限，相关交易将无法完成登记，从而引发纠纷。

更多详细指引，请参阅 /knowledge/nguoi-nuoc-ngoai-mua-nha-viet-nam-quy-dinh-phap-ly-va-huong-dan-thuc-te-2024。

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如何开启购房之旅？

如果您是正在考虑在越南购房的外籍人士，以下是切实可行的行动路线图：

1. 研究市场： 了解各区域的情况、价格区间及适合自己需求的房产类型。
2. 尽早寻求法律咨询： 在看房前，联系具有外籍购房交易经验的房地产律师。
3. 选择信誉良好的交易平台： 与具备服务国际客户经验的中介或房产平台合作。
4. 核查配额及项目合法性： 要求开发商提供书面文件，确认当前外籍持有比例。
5. 提前做好财务规划： 确认资金来源、资金汇入越南的方式以及各类费用支出。

立即前往TìmNhàGầnĐây的购房页面开始搜索合适的房产，提供按区域、价格和房型筛选的多种过滤条件。

在做出最终决定前，如需对比胡志明市与其他城市的市场情况，请参阅 /knowledge/hcmc-apartments-for-foreigners 的分析文章。