外国人在越南购房：2025年全面指南

外国人可以在越南购房吗？

简短的回答是可以，但附带许多重要条件。自2014年《住房法》生效，并延续至2023年《住房法》（自2025年1月1日起施行）以来，外国人被允许在越南拥有住房，包括公寓和商业住宅开发项目中的独立住宅。然而，这种所有权与越南公民的权利存在显著差异，尤其是在持有年限和可购房产类型方面。

如需全面了解法律框架，可直接参阅越南法律图书馆上的《住房法》及相关实施指导文件。

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哪些人可以在越南购房？

符合条件的外国人须属于以下两类之一：

第一类：外国自然人

• 持有效护照。
• 获准入境越南（不属于外交豁免人员）。
• 购房无需持有劳动许可证或长期临时居留证。

第二类：外国组织机构

• 在越南合法经营的外商投资企业。
• 外资银行、投资基金、外国企业分支机构。

重要提示： 与越南公民结婚的外国人，可享有与越南公民同等的所有权，包括土地所有权（通过越南籍配偶名义持有）。这是另一种途径，需单独咨询法律意见。

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可购买的房产类型

外国人可以购买：

• 商业住宅开发项目中的公寓。
• 住宅开发项目中的独立住宅（街道屋、别墅）。

外国人不得购买：

• 土地（单独的土地使用权）。
• 非项目住宅（居民自建于宅基地上的房屋）。
• 涉及国防和国家安全地区的不动产。

快速对比表：

房产类型	越南人	外国人
公寓	长期持有	最长50年（可续期）
项目内街道屋、别墅	长期持有	最长50年（可续期）
土地	长期持有	不允许
项目外民用住宅	长期持有	不允许

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持有限额：套数限制规定

这是许多外国人常常忽视的规定。根据《住房法》，外国人在每个项目及每个行政区划内的持有限额如下：

• 同一栋公寓楼内： 外国人持有套数不得超过总套数的 30%。
• 同一独立住宅区域（坊、社）内： 外国人持有不得超过 250套。

当某项目已达到30%上限时，开发商和管理部门将停止向外国人销售，即使项目仍有房源。因此，在支付订金时，您需要以书面形式向开发商确认剩余限额。

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持有年限与续期

外国人将获颁 住房所有权证书（红本），有效期自颁发之日起 50年。到期后有两种选择：

1. 续期50年： 在到期前提交申请，并继续满足在越南合法居留的外国人条件。
2. 不续期： 房产可在到期前出售、赠予或继承。若继承人为越南人，将获颁长期红本。

与越南公民的"长期"红本相比，外国人的红本会明确注明有效期及续期条件。这可能影响抵押贷款能力（详见下文）。

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购房税费

外国人在越南购房所需缴纳的税费与越南人基本相同：

费用项目	费率	备注
契税	合同价值的0.5%	适用于公寓
合同公证费	合同价值的0.1%至0.3%	视房产价值而定
所有权登记费	约0.15%	由自然资源与环境厅收取
个人所得税（转售时）	售价的2%	由卖方承担
中介费	协商确定，通常为1%至2%	由买方或卖方承担

如需查询官方税费标准，请参阅越南财政部相关信息。

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银行贷款：外国人可以申请吗？

这是最大的挑战之一。目前，大多数越南商业银行不向外国人提供购房抵押贷款，原因如下：

• 有期限的红本使信贷风险更高。
• 外国人在越南没有永久户籍（户口）。
• 境外收入难以按国内银行标准核实。

常见替代方案：

• 在原居住国申请银行贷款，再将资金汇入越南。
• 直接与开发商协商分期付款（通常为2至4年，享受优惠利率）。
• 部分合资银行或外资银行在越南可能按其自身条件考虑发放贷款。

外汇信贷政策及国际汇款规定可在越南国家银行查询。

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外国人购房流程：6个基本步骤

1. 确认项目资质： 项目须获准向外国人销售，且尚未突破30%限额。
2. 签署订金合同： 通常为房价的10%至30%。须由律师仔细审查退订条款。
3. 将资金汇入越南： 须通过正规银行账户操作，以确保资金透明合规，并便于日后将售房款汇出境外。
4. 签署买卖合同： 必须在授权公证处进行公证。
5. 申请办理所有权证书（红本）： 由开发商或买方向自然资源与环境厅提交申请材料。
6. 领取红本及办理房屋交割： 通常需要30至90个工作日。

如需详细了解每个步骤，请参阅在越南购买不动产的流程：从看房到红本的9个步骤。

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胡志明市外国人最热门区域

胡志明市（TP.HCM）是越南最活跃的房地产市场，也是外国人聚居最多的城市。以下是最受外国人青睐的几个区域：

Thảo Điền（原第2郡，现属 TP. Thủ Đức）： 被誉为胡志明市的"外国人街区"，国际配套设施齐全，拥有双语学校、餐厅及外资超市。查看 Thảo Điền 的公寓房源。了解更多详情，请阅读Thảo Điền 外籍人士生活指南。

Phú Mỹ Hưng（第7郡）： 规划完善的综合城区，高档公寓及项目别墅众多，生活环境安静安全。探索 Phú Mỹ Hưng 的房产。

第1郡（市中心）： 适合在金融中心区域工作的人士，拥有众多服务式公寓及高档住宅。查看第1郡房源。

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购房时需规避的风险

外国人在越南购房时常见的风险包括：

• 购买尚不具备向外国人销售资质的项目： 务必要求开发商提供书面确认文件，证明项目已获准向外国人销售及剩余限额情况。
• 借用越南亲属名义持有（代持）： 这种做法存在极高法律风险。从法律角度看，房产属于登记名义人所有，而非实际出资的外国人。
• 未通过正规渠道汇款： 若无合规的汇款凭证，日后将售房款汇出境外时可能遭遇困难。
• 忽视项目法律审查： 在支付订金前，务必核查项目红本、建筑许可证及项目银行抵押状态。
• 误解续期规定： 50年是证件上的期限，并不意味着房产实际价值将在50年后归零。您完全可以在持有期内转售房产。

如需获取更多房地产市场资讯，请参阅 VnExpress 房产频道 的分析文章。

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转售与继承相关问题

转售： 外国人可将公寓转售给越南人或其他外国人（须在限额内）。转售时，卖方须按售价缴纳2%的个人所得税。完成纳税义务后，售房所得可通过银行汇出境外。

继承： 外国人可依据遗嘱或法定继承，将越南住房留给继承人。若继承人为越南人，将获颁长期红本。若继承人也是外国人，持有年限将依据现行规定继续计算。

出租： 在越南合法持有住房的外国人可以出租房产，但须向当地税务机关申报，并依规缴纳租金收入税。