外国人在越南购房：资格条件、产权权利与购买流程 2025

概述：外国人可以在越南购房吗？

简而言之，答案是可以——但附有若干重要条件。自2014年《住房法》正式生效（并于其后被2023年《住房法》所取代）以来，外国个人及外资机构已被官方允许在越南持有住宅房产所有权。与2015年以前相比，这是一项重大进步——彼时此类权利在实践中几乎形同虚设。

然而，外国人的产权与越南公民相比，在三个关键方面存在显著差异：可购买的房产类型、产权期限，以及在单一项目内可持有单元的数量上限。在签署任何合同之前，充分了解这些限制对于规避法律风险至关重要。

如需更全面的背景信息，亦可参阅详细文章：外国人可以在越南购房吗？

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外国人在越南购房的资格条件

根据现行法规，希望在越南购置房产的外籍买家须满足以下条件：

外国个人：

• 须获准入境越南（持有效护照且未被列入入境禁止名单）。
• 无需持有工作许可证、临时居留卡或长期签证即可购房（这是一种常见的误解）。
• 须具备足够的财务能力，以满足项目的付款计划要求。

外资机构：

• 须在越南合法设立并正常运营（持有投资注册证书或企业注册证书）。
• 可购买住宅房产，用于为本机构员工提供住宿。

允许购买的房产类型：

• 已获批准向外国人销售项目中的公寓单元。
• 已获批准向外国人销售的城市开发项目中的独立住宅（排屋、别墅）。
• 不得购买独立地块（根据越南宪法，全国土地归全体人民所有）。

官方参考资料：法律图书馆（Thu Vien Phap Luat）2023年《住房法》及相关指导文件。

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产权配额与期限

本部分是外籍买家最需深入了解的内容：

单一项目内的产权配额

房产类型	最高配额
公寓单元	单栋楼总套数的30%以内
独立住宅（别墅、排屋）	单一行政区（坊级）内不超过250套

一旦30%的配额售罄，开发商便不得再向外籍买家出售更多单元——即使仍有库存。正因如此，豪华公寓项目的"外籍配额"往往极为抢手，极速售罄。

产权期限

外国人获颁的住宅所有权证书（即"sổ hồng"/"粉红书"）有效期为50年，到期后可申请续期一次，再延续50年。若外籍产权人与越南公民结婚，产权期限可转换为永久长期所有权。

越南公民享有永久（无期限）住宅所有权——这一根本区别在评估长期资产价值时不可忽视。

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外国人在胡志明市购房的分步流程

外籍买家的购房流程与越南买家大体相似，但需额外完成若干法律核查步骤：

1. 核查项目外籍配额： 联系开发商或销售代理，确认该项目是否仍有外籍买家可用配额。
2. 签署定金协议： 通常为单元总价的10%。请仔细阅读退款条款，以防配额已满的情况。
3. 签署买卖合同（SPA）： 须在有管辖权的公证处进行强制公证。
4. 按计划付款： 期房项目通常按施工节点分多期付款；现房项目则通常一次性付清。
5. 提交产权登记材料： 当地土地登记机关将以外籍人士名义签发所有权证书（sổ hồng）。
6. 领取粉红书： 通常在所有手续办理完毕后3至6个月内完成。

更详细的流程说明，请参阅：胡志明市公寓购买全流程：从看房到过户的9个步骤。

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外国人购房的费用与税项

除购房价款外，外籍买家还应预留以下附加费用：

费用项目	参考税率
增值税（VAT）	合同价值的10%（通常已含于销售价格中）
公寓维修基金	合同价值的2%（一次性缴纳，于交房时支付）
登记费（印花税）	登记粉红书时资产价值的0.5%
公证费	约为合同价值的0.1%至0.3%
销售代理佣金	通常为1%至2%（由卖方支付，但具体条款应明确约定）

转让房产时，外国人须按转让价格缴纳2%的个人所得税（无论盈亏均须缴纳）。如需进一步了解适用税务法规，请参阅越南财政部官网。

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外国人可购房与不可购房的区域

越南并非所有地区均对外国人开放房产所有权。具体而言：

不允许外籍人士购房的区域：

• 国防及安全区域。
• 涉及国家主权保护的区域（由国防部和公安部认定）。

允许外籍人士购房的区域：

• 不受限制的普通城市开发区和商业住宅区。
• 胡志明市是最活跃的市场，热门区域包括：Thảo Điền（原第2郡，现属Thủ Đức市）、Phú Mỹ Hưng（第7郡）、Bình Thạnh及第1郡。

立即浏览适合外籍买家的房源：

• Thảo Điền公寓（Thủ Đức市——胡志明市最大外籍人士聚居社区）
• 第7郡Phú Mỹ Hưng公寓（国际化综合社区）
• Bình Thạnh公寓（毗邻市中心，价格更具竞争力）

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银行融资：外国人在越南可以申请按揭贷款吗？

这是最常被问及的问题之一。目前各银行的贷款政策不尽相同，总体情况如下：

• 越南本地银行： 部分银行已推出针对在越南有收入的外籍人士的住房贷款产品，通常要求持有效工作许可证、长期劳动合同，并在贷款银行开设工资账户。贷款成数（LTV）一般低于越南本地借款人，通常为资产价值的50%至70%。
• 在越南设有分行的外资银行： 汇丰银行（HSBC）、渣打银行（Standard Chartered）等机构提供专为外籍客户设计的按揭贷款方案，资格条件通常更为灵活。
• 利率： 随现行政策利率变动而浮动。请查阅越南国家银行官网了解最新利率。

重要提示：外国人不得以土地使用权作为抵押担保（因其不享有此类权利）。仅可以地上建筑物的所有权进行抵押——这可能影响贷款额度。

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与越南公民结婚的外籍人士：特殊产权权利

若外籍人士与越南公民依法登记结婚，其房产所有权将得到大幅扩展：

• 夫妻共同财产（其中一方为越南公民）可获颁永久期限的粉红书，等同于越南公民的产权待遇。
• 不受30%配额限制及50年产权期限的约束。
• 可获取更广泛的房产类型（包括附带住宅用地的住房）。

这是许多长期定居越南的外籍人士所选择的路径。但须注意，婚姻须经合法登记，且粉红书须准确载明各方的产权份额，以避免日后产生纠纷。

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常见风险及防范措施

以下是外国人在越南购房时最常遇到的风险：

1. 配额售罄后仍进行购房： 部分开发商或代理在配额已满后仍向外籍买家出售房产，导致合同无效。防范措施：在支付任何定金前，要求开发商出具书面确认，证明配额尚有余量。

2. 签署授权委托书而非买卖合同： 部分"购房"安排实为无限期授权委托书，对买方保护极为有限。请务必坚持签署经正式公证的买卖合同（SPA）。

3. 对粉红书期限的误解： 部分公寓在宣传产权期限时存在误导。签约前务必核实产权证书为50年期还是永久期。

4. 语言障碍： 所有合同、粉红书及行政手续均以越南语进行。强烈建议外籍买家聘请具有服务国际客户经验的律师或房地产顾问机构。

5. 资金出境： 转让房产后，外籍人士在缴清所有适用税款后有权将所得款项汇往境外。此操作须通过持牌银行办理，并附齐证明资金来源的完整文件。

如需了解最新市场动态，请访问VnExpress房产频道。

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结语：作为外国人在越南购房是否值得？

越南是东南亚少数几个在明确法律框架内允许外国人持有房地产的国家之一。与马来西亚（要求购房价格须高于最低门槛）、泰国（外国人仅可购买公寓单元，不得购置土地）或印度尼西亚（不允许外籍个人持有产权）相比，越南的监管环境相对具有竞争力。

在胡志明市购房的优势：

• 市场活跃，核心地段流动性强。
• 与新加坡、曼谷或吉隆坡相比，生活成本及房价仍属合理。
• 外籍人士社区规模庞大且成熟，尤其集中于Thảo Điền和Phú Mỹ Hưng。
• 租金回报率具有吸引力，热门区域通常可达年化4%至6%。

需综合考量的因素：

• 50年产权期限对转售资产价值存在影响。
• 行政手续仍较为繁琐，需专业法律支持。
• 整个流程均存在语言障碍。

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