外国人在越南购房：2025年资格条件、权益及法律须知

外国人可以在越南购房吗？

简短的回答是可以，但附带诸多重要条件与限制。自2014年《住房法》生效并经2023年《住房法》（自2025年1月1日起施行）延续以来，外国个人及外国组织可在越南以有期限的方式拥有住房。

与2015年之前相比，这是一次重大开放——彼时外国人几乎没有任何合法的住房所有权。然而，现行法律框架与越南公民的所有权仍存在诸多差异，购房者在付款前需充分了解。

您可在TìmNhàGầnĐây的新房搜索页面查看适合外国人购买的在售项目。

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哪些外国人可以购房？

根据2023年《住房法》，以下对象有权在越南拥有住房：

外国个人：

• 获准入境越南的外国个人（持有效签证或免签入境）。
• 无需持有劳动许可证或临时居留证，但须合法入境。

外国组织：

• 依据投资法规在越南经营的外商投资企业（FDI）。
• 外国企业在越南设立的分支机构、代表处。

不在适用范围内的对象：

• 尚未入境越南或被禁止入境的外国人。
• 不持有合法护照/有效身份证件的个人。

注意：持有越南国籍或仍保留越南国籍的海外越南人（越侨）享有与境内公民同等的所有权。持有外国国籍的越侨则适用外国人相关规定。

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外国人可购买哪类不动产？

外国人仅可购买住房，不得购买土地使用权。具体如下：

不动产类型	是否允许	备注
公寓（商品房）	是	外国人最常见的购房类型
独立住宅（别墅、联排别墅）	是	限于允许向外国人出售的项目
土地（地皮）	否	外国人不得受让土地使用权
商业地产、写字楼	不可直接持有	可通过FDI企业投资
Condotel、Officetel	视各地方规定而定	需仔细核查法律文件

在胡志明市（TP.HCM），Quận 2（Thảo Điền）、Quận 7（Phú Mỹ Hưng）及Bình Thạnh等区的大多数高层公寓项目均设有面向外国人的房源配额。请查看 /buy?district=HCM-D2 或 /buy?district=HCM-D7 的项目列表。

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数量限额：30%及250套规定

这是外国人在签订合同前最需要仔细核查的重要规定：

公寓楼栋：

• 同一栋公寓楼内，外国人持有的套数总计不得超过该楼栋总套数的30%。

独立住宅（别墅、联排）：

• 在独立住宅总数不足2,500套的某一行政区域内，外国人持有套数不得超过250套。
• 若该区域内有多个项目，所有项目合计亦不得突破250套的上限。

实际影响： 胡志明市许多项目的外籍配额已售罄，尤其是Thảo Điền和Phú Mỹ Hưng。购房者在缴纳定金前，务必向开发商询问剩余"外籍配额"情况。

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所有权期限：50年及续期权利

与可永久持有住房的越南公民不同，外国人仅可有期限地拥有住房：

• 初始期限： 自获颁《房产证》（俗称"红本"）之日起50年。
• 续期： 如有需要，可在期满前提交申请，续期50年。
• 续期次数： 现行法律对续期次数不作限制。

期满未续期的处理：

• 房主须将该住房出售或赠予符合所有权条件的对象。
• 若未履行，国家将依规处理。

婚姻注意事项： 若外国人与越南人结婚，房产可登记在越南一方名下，享有永久所有权。但此举存在特定法律风险，建议咨询律师。

详情请参阅法律图书馆上的《住房法》原文。

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外国人在越南购房的流程

外国人的购房流程与本地人大致相同，但额外增加了若干步骤：

1. 核查法律资格： 确保护照在有效期内，持有合法签证/临时居留证。
2. 核实项目资质： 确认项目是否获准向外国人出售（开发商须提供建设厅出具的书面确认）。
3. 核查配额： 确认该楼栋30%的配额尚未售满。
4. 签订定金合同： 通常为越南语和英语双语版本。
5. 签订买卖合同（HĐMB）： 在公证处进行公证。
6. 付款： 按合同约定的进度付款，通过越南境内银行账户转账。
7. 提交申请办理《房产证》： 由开发商或购房者向土地登记办公室提交材料。
8. 领取《房产证》（红本）： 证书上明确注明50年期限。

详细购房指南请参阅 /knowledge/vietnam-property-buying-process。

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购房费用与税费须知

除购房款外，外国人还需考虑以下费用：

费用项目	适用标准	备注
增值税（VAT）	住房价值的10%（商品住房）	通常已含在售价中
契税	住房价值的0.5%	在办理《房产证》登记时缴纳
合同公证费	按公证收费标准（通常为合同价值的0.1%至0.15%）
《房产证》办理费	数十万越南盾	因地方而异
中介费	协议确定，通常为1%至2%	新开发项目通常由卖方承担
转让个人所得税	转让价值的2%	出售时适用

契税及税务规定请参阅越南财政部官网。

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付款与汇款：外汇管理规定

外国人在越南支付购房款时须注意：

• 须以越南盾（VND）付款，通过越南境内银行账户进行。
• 可将外币汇入越南，经授权商业银行兑换为VND后付款。
• 出售或结束所有权时，可通过银行将所得款项（扣税后）汇往境外，但须提供合法资金来源证明文件。
• 不得以现金外币支付，亦不得进行大额现金交易。

外汇管理详细规定请参阅越南国家银行官网。

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限购区域：并非所有地方都可购买

这是许多外国人容易忽视的非常重要的一点：法律规定，外国人不得在影响国防、国家安全的区域内持有住房。

限购区域名单由国防部和公安部联合确定并公布。在胡志明市的实际情况中，这一规定影响到部分边境地带、军事基地附近区域及特定地块。

核查方式： 要求开发商提供建设厅或省级人民委员会出具的书面确认，证明项目不在限购区域内且获准向外国人出售。这是项目法律文件中的必备条件。

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外国人在越南购房的优缺点

优点：

• 胡志明市不动产市场具有长期升值潜力，尤其是中心城区及新城区。
• 生活成本和房价仍远低于新加坡、曼谷或吉隆坡。
• 胡志明市公寓租金回报率在每年4%至6%之间，对外国投资者颇具吸引力。
• 购房手续日趋完善，众多高端项目提供双语服务支持。

缺点：

• 所有权期限为50年，并非像越南公民一样永久持有。
• 不得购买土地，可选择的物业类型受限。
• 30%的配额限制可能导致部分热门项目已无外籍名额。
• 法律文件存在语言障碍，需要可信赖的律师或专业顾问协助。
• 在越南申请银行贷款较为困难（部分银行设有面向外国人的贷款方案，但条件更为严格）。

市场分析与投资回报率详情请参阅 /knowledge/hcmc-rental-yields-by-district。

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在胡志明市购房的实用建议

对于首次在胡志明市（TP.HCM）购房的外国人，以下是需要立即着手准备的事项：

1. 聘请独立律师（而非开发商律师）审查项目全套法律文件。
2. 优先选择信誉良好的开发商，有面向外国人的销售经验，并提供双语支持。
3. 核查项目样板红本，确认50年期限已正确、完整地注明。
4. 尽早在越南开立银行账户（越南银行、Techcombank、汇丰越南等银行通常对外国客户服务较好）。
5. 未确认外籍配额余量前，不得缴纳定金。
6. 了解居住区域： Thảo Điền（Quận 2）和Phú Mỹ Hưng（Quận 7）是胡志明市外籍人士最集中的两个区域，国际学校、医院及生活配套设施一应俱全。

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