外国人在越南购房：2025年条件、限制与流程

外国人可以在越南购房吗？

简短的回答是可以，但附带若干重要条件。2014年《住房法》（自2015年7月1日起生效）首次向外国个人开放房地产市场，允许其以真实买方身份持有房产，无需通过境内企业或合作伙伴。2023年《住房法》（自2024年8月1日起生效）延续了这一法律框架，并对持有期限作出了若干调整。

然而，"可以购买"并不意味着"可以购买任何类型的房产"。外国人只能购买开发商开发的商业住宅项目中的住房，不得单独购买土地，也不得购买位于国防安全区域内的房产。

如需查阅最新法律文件，可直接访问 法律图书馆。

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外国人购房的资格条件

根据现行规定，外国个人须同时满足以下条件，方可在越南购房：

标准	具体要求
法律资格	获准入境越南的外国个人（持有效签证、临时居留卡或永久居留卡）
证件类型	持有越南出入境管理机关盖有入境章的有效护照
不适用对象	依国际条约享有外交特权与豁免权的外国人
居留状态	无需长期居留，仅需合法获准入境

在越南经营的外国机构（企业、投资基金）也可购买商业住房供员工使用，但本文主要聚焦于外国个人的情况。

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外国人可购买和不可购买的房产类型

可购买

• 商业开发项目中的公寓（apartment）。
• 商业开发项目中由开发商建设的独立住宅（联排别墅、独栋别墅）。

不可购买

• 土地（无论是否附有地上建筑物）。
• 位于国防部和公安部规定的国防安全区域内的住房。
• 纯商业性不动产（办公室、非住宅性质的商铺）。

在胡志明市，外国人交易主要集中于公寓，热门区域包括 Thảo Điền（原第2郡，现属 TP. Thủ Đức）、Phú Mỹ Hưng（第7郡）、Bình Thạnh 及第1郡。您可在TìmNhàGầnĐây 购房页面搜索合适的公寓。

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持有配额与持有期限

这是外国人最容易产生误解的两个核心问题。

持有配额（quota）

• 公寓： 同一栋楼总套数的最多 30%。
• 独立住宅（联排别墅、独栋别墅）： 同一行政区（坊级）最多 250套。

当某个项目已达到配额上限时，外国人无法继续购买，直至有其他外国业主转让后方可再次购入。

持有期限

• 初始持有期为自颁发《所有权证书》（红本）之日起 50年。
• 外国人如有需要，可申请续期50年（须在到期前提出续期申请）。
• 与越南公民结婚的外国人可享有与越南公民相同的长期（稳定）持有权，不受50年限制。

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外国人持有房产的权利

在持有期限内，外国业主享有完整权利：

• 出租： 可出租并收取租金（包括通过 Airbnb 等短租平台，但须遵守住宿经营登记相关规定）。
• 抵押： 可向在越南合法经营的信贷机构办理抵押。
• 赠与、继承： 可赠与他人或作为遗产继承，包括赠与/继承给其他外国人。
• 转让（转售）： 可出售给越南人或符合条件的外国人，但外国买家仅享有原50年期限内的剩余年限。

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购房税费须知

外国人购买商业住房时，所缴税费与越南公民基本相同：

费用类型	适用税率	承担方
增值税（购买开发商新房）	合同价值（不含土地价值）的10%	买方
契税	房产价值（按国家评估标准）的0.5%	买方
合同公证费	按公证收费标准（通常为合同价值的0.05%至0.1%）	双方协商
转售时的个人所得税	转让价格的2%	卖方
不动产登记及红本办理费	数百万越南盾，因地区而异	买方

契税及相关税费信息可在财政部查阅最新规定。

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银行贷款：外国人可以申请吗？

这是与越南公民的主要差异所在。目前，越南商业银行极少向外国人发放购房贷款，原因如下：

• 外国人收入通常来自境外，难以核实，一旦发生纠纷也难以追偿。
• 抵押资产受50年期限限制，抵押价值因此降低。

实际情况： 大多数在越南购房的外国人均以自有资金支付（直接全款）。部分在越南设有分支机构的外资银行（如 HSBC、Standard Chartered）可能视具体情况审核贷款申请，并适用不同的利率和条件。信贷政策最新资讯可访问越南国家银行。

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专为外国人设计的购房流程

整体流程包含以下主要步骤：

1. 确认法律资格： 核查护照、签证或临时居留卡是否在有效期内。
2. 选定项目并核实配额： 要求开发商或中介书面确认该项目外国人持有比例尚未超过30%。
3. 支付定金并签署购房合同（HĐMB）： 购房合同须经越南公证处公证。
4. 按进度付款： 通过合规银行账户将资金从境外汇入越南，并妥善保存汇款凭证（以便日后转售时将资金汇出）。
5. 提交《所有权证书》登记申请： 由开发商或买方向自然资源与环境局提交材料。
6. 领取红本： 《房屋所有权证书》将明确注明50年持有期限及业主护照信息。

详细9步操作指南请参阅越南房产购买流程。

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胡志明市适合外国人的热门区域

胡志明市有多个深受外籍人士社区青睐的区域，各具特色：

区域	主要亮点	参考价格
Thảo Điền（TP. Thủ Đức）	外籍人士聚居，国际学校众多，高端配套齐全	6000万至1.2亿越南盾/m²
Phú Mỹ Hưng（第7郡）	规划完善，环境宁静，邻近美国领事馆	5500万至1亿越南盾/m²
第1郡（市中心）	核心地段，交通便利	8000万至1.8亿越南盾/m²
Bình Thạnh	靠近市中心，价格相对实惠，新项目众多	4500万至8000万越南盾/m²

浏览 Thảo Điền 公寓请访问 /buy?district=HCM-D2，浏览 Phú Mỹ Hưng 公寓请访问 /buy?district=HCM-D7。

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购房实用注意事项

支付定金前务必核实配额。 胡志明市许多项目已达到或接近30%上限，即便您心仪某个项目，也可能无法以外国人身份购买。

妥善保存国际汇款凭证。 日后转售并希望将资金汇出境外时，银行将要求提供购房资金已合规汇入的证明文件。

委托独立律师或法律顾问。 购房合同为越南语，需经公证翻译，并由熟悉法律的专业人士审查定金罚则、交房时间及保修条款。

警惕"代持"安排。 部分外国人借助越南人代为登记产权以规避法律限制。此类行为存在极高法律风险，此类委托合同可能被认定无效，外国人将丧失全部权益。

二手市场需严格尽职调查。 从其他外国业主处购买时，您所获得的持有期限仅为原50年的剩余年限，而非全新的50年。

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总结：外国人在越南购房值得吗？

对于长期在胡志明市生活和工作的外国人，尤其是居住在 Thảo Điền 或 Phú Mỹ Hưng 等区域的人士，若满足以下条件，购房可能是合理的财务选择：

• 您计划在越南居住 5年及以上。
• 购房费用不超过自有资金能力范围（因贷款极难获批）。
• 您充分了解配额限制、持有期限及法律流程。

若对长期计划尚不确定，租房仍是更为灵活的选择。更多租房市场信息请访问 TìmNhàGầnĐây 租房页面。

外国人住房政策最新资讯由建设部在 xaydung.gov.vn 持续更新。