胡志明市各郡公寓租金收益率：2025年投資者完全指南

什麼是租金收益率？它對胡志明市投資者為何重要？

租金收益率是年租金收入相對於物業價值的百分比，是投資者評估公寓現金流表現的核心指標。

收益率分為兩種類型：

• 毛收益率： 計算方式為（月租金 × 12）÷ 購買價格 × 100%。例如，一套以3 tỷ購入、月租15 triệu的公寓，毛收益率為（15 triệu × 12）÷ 3 tỷ × 100% = 6%。
• 淨收益率： 計算方式為［（年租金）減去年度營運成本］÷ 購買價格 × 100%。營運成本包括管理費、個人所得稅、維護費及空置期損失。

在胡志明市，大多數房產廣告僅報出毛收益率。投資者需自行計算淨收益率，才能與銀行存款利率或其他投資渠道進行準確比較。

胡志明市公寓租賃市場概況

胡志明市是越南最大的租賃市場，由快速城鎮化、大量跨省移民及可觀的外籍人士社群共同驅動。根據越南統計總局的數據，胡志明市人口超過900萬，城鎮化率每年持續上升。

胡志明市公寓租賃市場分為三大細分市場：

市場定位	典型購買價格	月租金	預估毛收益率
經濟型（2 tỷ以下）	1.2 tỷ至2 tỷ	5 triệu至9 triệu	4%至5.5%
中端（2 tỷ至5 tỷ）	2 tỷ至5 tỷ	10 triệu至20 triệu	4%至6%
高端（5 tỷ以上）	5 tỷ至20 tỷ	25 triệu至80 triệu	3.5%至5.5%

在高需求地區，中端市場在兼顧風險與流動性的前提下，通常能帶來最佳收益率。

第二郡與Thảo Điền：外籍人士首選租賃熱點

Thảo Điền（現屬於Thủ Đức市）因聚集大量在科技及金融領域工作的專業人士和外籍人士，提供了胡志明市最具吸引力的租金收益率之一。

核心亮點：

• 租賃需求由願意支付高額租金的外籍人士及外國專業人士帶動（2至3房單位月租20 triệu至60 triệu）。
• 入住率高，在專業管理的樓盤中通常超過90%。
• 預估毛收益率：4.5%至6.5%，視項目和單位面積而定。

需注意的風險：

• 購買價格已相當高（每平方米80 triệu至150 triệu），與其他郡相比，收益率空間受到壓縮。
• 市場對外資流入胡志明市的波動較為敏感。

瀏覽Thảo Điền目前可供出租的公寓：/rent?district=HCM-D2。若您正考慮購房投資，請瀏覽此頁房源：/buy?district=HCM-D2。

第七郡與Phú Mỹ Hưng：穩定市場與蓬勃的國際社群

Phú Mỹ Hưng是一個擁有完善基礎設施、國際學校、醫院及購物中心的示範城區，是外籍家庭的首選，尤其深受韓國及日本社群的青睞。

參考數據：

單位類型	面積	月租金	預估毛收益率
單身公寓/1房公寓	45至65 m²	10 triệu至16 triệu	4%至5%
2房公寓	80至110 m²	18 triệu至30 triệu	4.5%至6%
3房公寓	120至160 m²	30 triệu至50 triệu	4%至5.5%

第七郡受益於經由Phú Mỹ橋與第一郡的良好連接，以及未來地鐵線路的規劃。在此瀏覽投資公寓：/buy?district=HCM-D7。

平盛郡（Bình Thạnh）：高收益率與快速通往第一郡

Bình Thạnh是人口密度高的市區內郡，越南居民和外籍人士的租賃需求均十分旺盛。該郡房產價格低於第二郡和第一郡，但租金水平依然極具競爭力。

優勢：

• 快速連接第一郡——Bình Thạnh是通往市中心的門戶。
• 許多中端公寓項目（2 tỷ至4 tỷ）可實現5%至6.5%的毛收益率。
• 得益於毗鄰主要大學及醫院，全年入住率高。

風險：

• 部分區域建築密度高、交通擁堵，可能降低對高端租客的吸引力。

瀏覽Bình Thạnh的公寓：/buy?district=HCM-BT。

第一郡：收益率較低，但流動性無可比擬

第一郡是胡志明市的商業金融中心，房產價格極高（通常每平方米100 triệu至200 triệu或以上），導致租金收益率相對整體市場偏低。

市場現實：

• 常見毛收益率區間：3%至4.5%。
• 租客主要為企業主、短期派駐的專業人士或短租平台運營者（如Airbnb）。
• 最大優勢在於轉售流動性及長期資本增值潛力。

第一郡適合優先考慮資本保值與流動性、而非每月現金流優化的投資者。瀏覽第一郡公寓：/buy?district=HCM-D1。

外圍及新興郡區：較高收益率，較高風險

Bình Chánh、Nhà Bè、Hóc Môn及毗鄰平陽省（Bình Dương）的地區，目前正大規模開發大量經濟型公寓。

優勢：

• 購買價格低（每套1 tỷ至2.5 tỷ），入場門檻較低。
• 名義毛收益率最高可達5%至7%。

顯著不足：

• 入住率往往偏低（60%至80%），距市中心較遠的項目可能更低。
• 交通基礎設施尚不完善，降低了對租客的吸引力。
• 扣除空置期及營運成本後，實際淨收益率通常僅為3.5%至5%。

投資者在投入資金前，應全面核查周邊配套設施、通勤至市中心的時間及基礎設施建設進度。

各郡租金收益率比較：彙總表

下表根據參考交易數據彙總了預估毛收益率，數字僅供參考——投資者應針對每個具體項目核實實際數據。

郡區	預估毛收益率	優勢	主要風險
第二郡（Thảo Điền）	4.5%至6.5%	高端外籍人士，入住率高	購買價格高
第七郡（Phú Mỹ Hưng）	4.5%至6%	國際社群，基礎設施完善	供應量增加
平盛郡（Bình Thạnh）	5%至6.5%	靠近市中心，價格合理	交通擁堵
第一郡	3%至4.5%	流動性強，資本增值潛力大	購買價格極高
第四郡	4.5%至5.5%	交通便利，發展中地區	市場規模較小
第九郡（Thủ Đức市）	5%至6.5%	高科技園區，價格適中	基礎設施缺口
Bình Chánh、Nhà Bè	4%至6%（名義）	購買價格低	入住率低，距市中心遠

營運成本與稅務：侵蝕收益率的因素

許多首次投資者忽視了重要成本，導致實際淨收益率遠低於預期。

需納入計算的成本：

1. 大廈管理費： 通常為每平方米每月15,000至25,000越南盾，換算成80至100 m²的單位，約為每月1.2 triệu至2.5 triệu。
2. 租金收入個人所得稅： 根據現行規定，年租金收入達到100 triệu越南盾或以上的房東須繳納稅款。請瀏覽財政部網站查閱最新稅率表。
3. 仲介及招租費用： 通常為每次簽訂新租約時收取一個月租金。
4. 維護及維修費用： 估算為每年公寓價值的0.5%至1%。
5. 空置期損失： 中端市場平均每年1至2個月；高端市場可能更長。

淨收益率計算示例：

Bình Thạnh一套價值3.5 tỷ的公寓，月租金17 triệu：

• 毛收益率 = （17 triệu × 12）÷ 3.5 tỷ × 100% = 5.83%
• 減去管理費（1.8 triệu × 12）= 21.6 triệu
• 減去預估稅款及仲介費 = 15 triệu
• 減去維護費及空置期損失 = 20 triệu
• 淨收入 = （204 triệu）減去56.6 triệu = 約147 triệu
• 淨收益率 = 147 triệu ÷ 3.5 tỷ × 100% ≈ 4.2%

根據投資目標選擇郡區

沒有哪個郡區是放諸四海皆准的最佳選擇，正確的決策取決於每位投資者的目標和資源。

如果您優先考慮穩定現金流：

• 選擇Bình Thạnh或第四郡，選購售價2 tỷ至3.5 tỷ、面積50至75 m²的2房公寓。
• 重點關注擁有龐大住戶社群及專業管理的項目。

如果您優先考慮外籍租客及高租金：

• 第二郡（Thảo Điền）或第七郡（Phú Mỹ Hưng）是首選。
• 初始投入較大（4 tỷ至8 tỷ或以上），但入住率通常更高且更穩定。

如果您優先考慮長期資本增值：

• 第一郡及正在重建的市中心地段是合適的選擇，儘管租金收益率較低。

如果預算有限（2.5 tỷ以下）：

• 外圍郡區在紙面上可能呈現吸引人的名義毛收益率，但在作出決定前，您必須仔細核實實際入住率。

閱讀更多關於公寓購買全流程的資訊：/knowledge/quy-trinh-mua-can-ho-tphcm-9-buoc-tu-xem-nha-den-sang-ten。

投資者應避免的常見錯誤

1. 輕信廣告標榜的毛收益率： 務必在扣除所有營運成本後，自行計算淨收益率。
2. 忽視空置期： 即使是最受歡迎的項目，也會有若干月份找不到租客。請在財務預測中模擬每年2至3個月空置的情境。
3. 不核查項目法律狀態： 只購買已取得所有權證書（sổ hồng）的公寓，或已符合建設部規定銷售條件的項目。
4. 購買面積過大的單位： 2房公寓（60至80 m²）在胡志明市租賃市場中通常具有最高的入住率和最佳的流動性。
5. 過度使用財務槓桿： 若借款超過公寓價值的50%，按揭利率（促銷期結束後目前約為每年8%至11%）將吞噬租金收益率。請瀏覽越南國家銀行查閱最新利率。

深入了解購房與租房之間的財務取捨，請參閱：/knowledge/mua-nha-hay-thue-nha-tai-tphcm-bai-toan-tai-chinh-chi-tiet。

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