胡志明市各郡公寓租金收益率完整指南：2025年投資手冊

什麼是租金收益率？為何對投資者至關重要？

租金收益率（rental yield）是指每年租金收入佔物業價值的百分比，是比較各郡及各物業級別投資效益最基本的衡量指標。

常見的兩種計算方式如下：

毛收益率（Gross Yield）：

（月租金 × 12）÷ 購買價格 × 100%

淨收益率（Net Yield）：

（月租金 × 12）減去（年度費用）÷ 購買價格 × 100%

年度費用通常包括：管理費、維修費、租賃個人所得稅（若年收入超過100 triệu đồng，稅率為營業額的5%）、仲介費及小型修繕費用。實際上，運營成本約佔租金總收入的15%至25%，視自行管理或委託管理而定。

投資者應優先考量淨收益率，因為這才能真實反映實際到手的現金流。

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2025年胡志明市公寓租賃市場概況

胡志明市（TP.HCM）是全國最活躍的租賃市場，由外籍專業人士、知識型移居勞工及大學生等群體共同推動。根據統計總局的數據，胡志明市人口維持在900萬人以上，城鎮化速度高，為租賃需求提供了穩固的基礎。

2025年市場的幾項主要特點：

• 中階物業（月租金10至18 triệu đồng）入住率最高，達85%至95%。
• 高檔物業（月租金逾30 triệu đồng）高度依賴外籍租客，新供應量增加時受衝擊較大。
• 近郊區域因交通基礎設施改善及購買價格低於市中心，毛收益率更具競爭力。

如需查看胡志明市出租公寓列表，請前往TìmNhàGầnĐây租房搜尋頁面。

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各郡租金收益率匯整表：2025年總覽

下表根據目前市場的買賣及租賃價格，匯整了各區域的典型毛收益率估算。實際淨收益率視費用情況，通常低約1至1.5個百分點。

區域	典型購買價格（tỷ/60至70 m²單位）	租金（triệu/月）	估算毛收益率
第2郡（Thảo Điền、An Phú）	5至9 tỷ	20至40 triệu	4.5%至6.0%
第7郡（Phú Mỹ Hưng）	4至7 tỷ	15至30 triệu	4.5%至5.5%
平盛郡（Vinhomes、Masteri）	3.5至6 tỷ	12至22 triệu	4.0%至5.5%
第1郡（市中心）	6至14 tỷ	18至35 triệu	3.5%至4.5%
第4郡	3至5 tỷ	10至16 triệu	4.0%至5.0%
第9郡（Thủ Đức市）	2至3.5 tỷ	7至12 triệu	4.0%至5.5%
平陽省（Bình Dương，毗鄰地區）	1.5至2.5 tỷ	5至9 triệu	4.5%至6.5%
第12郡、Gò Vấp郡	2至3.5 tỷ	7至12 triệu	4.0%至5.0%

注意： 上述為市場平均估算值。具體每套公寓的收益率可能因樓棟內位置、樓層、景觀、室內裝潢及管理品質而有顯著差異。

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第2郡（Thảo Điền與An Phú）：高端租賃市場龍頭

第2郡，尤其是Thảo Điền與An Phú地區，是胡志明市高端租賃的「黃金地帶」。此區聚集了大量在跨國企業、國際機構及金融業工作的外籍人士（expat）社群。

優勢：

• 外籍租客願意為2至3房單位支付每月25至45 triệu đồng的租金。
• 國際學校、外國餐廳及超市等完善的生活生態圈帶動入住率居高不下。
• Masteri Thảo Điền、The Estella、Gateway Thảo Điền等項目的毛收益率可達5%至6%。

需留意的風險：

• 購買價格已大幅上漲，70至80 m²的2房單位售價介於6至9 tỷ đồng。
• Thủ Đức市新增供應量充裕，可能形成部分競爭壓力。

如需查看第2郡公寓出售列表，請前往Thảo Điền買房搜尋頁面。

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第7郡（Phú Mỹ Hưng）：穩定且適合長期租賃

Phú Mỹ Hưng是規劃完善、基礎設施齊全的示範城區。主要租客群體為韓國人、日本人、台灣人，以及在Tân Thuận出口加工區和高科技園區工作的本地專業人士。

市場特點：

• 80至100 m²的2房公寓月租金為18至28 triệu đồng。
• 購買價格相對穩定，視項目而定介於4至7 tỷ đồng。
• 毛收益率達4.5%至5.5%，雖略低於第2郡，但資產價值長期更具穩定性。

如需查看Phú Mỹ Hưng公寓出售列表，請前往第7郡搜尋頁面。

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平盛郡（Bình Thạnh）：收益率佳，交通連結強

平盛郡（Bình Thạnh）因Vinhomes Central Park及靠近第2郡邊界的Masteri An Phú等大型項目而快速崛起。毗鄰第1郡，並通過地鐵1號線（Bến Thành至Suối Tiên）提供便捷連接，使此區成為備受矚目的熱點。

平盛郡吸引投資者的原因：

• 購買價格比第1郡及第2郡低20%至35%，而租金差距並不懸殊。
• 租客多元：專業人士、年輕家庭及在市中心工作的外籍人士。
• 毛收益率達4.5%至5.5%，在中高檔物業市場具有良好競爭力。

如需查看平盛郡公寓，請前往平盛郡搜尋頁面。

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Thủ Đức市（原第9郡）：收益率較高，需較長佈局週期

Thủ Đức市（合併原第2郡、第9郡及舊Thủ Đức郡）的收益率區間較寬。距離市中心較遠的區域，如原第9郡、Long Bình、Long Trường，主要吸引國家大學學生、高科技園區工人及年輕家庭作為租客。

詳細分析：

• 1至2房單位購買價格為1.8至3 tỷ đồng。
• 月租金為6至11 triệu đồng。
• 毛收益率可達5%至5.5%，但在經濟困難時期空置率較高。
• 正在完善的交通基礎設施（地鐵、3號環城公路）將在中期支撐資產價值。

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影響實際收益率的因素

理論收益率與實際收益率往往存在顯著差異。投資者需考量以下因素：

1. 空置率（vacancy rate） 平均每年空置1至2個月屬正常情況，相當於損失8%至17%的租金收入。公寓空置期間仍需持續支付大樓管理費。

2. 初期裝修及傢俬費用 公寓出租前須配備基本傢俬。視規模而定，費用通常為80 triệu至250 triệu đồng，需在5至7年內攤銷。

3. 租賃個人所得稅 根據現行規定，若租金收入超過100 triệu đồng/年，業主須就總收入繳納5%個人所得稅及5%增值稅。請參閱財政部的稅務規定。

4. 委託管理費 如不自行管理，委託管理公司的費用約為租金收入的8%至15%。

5. 維修保養費用 建議每年預留物業價值的1%至2%作為維修保養備用金。

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比較：投資出租公寓 vs. 銀行定期存款

一個常見問題：投資出租公寓是否比銀行存款更划算？

比較項目	出租公寓	銀行定期存款
淨收益率	3.5%至5%/年	4.5%至5.5%/年（2025年）
流動性	低（需時間出售）	高（可靈活提取）
資產增值潛力	有（胡志明市通常每年5%至10%）	無
風險	空置、損壞、法律問題	極低
財務槓桿	可貸款50%至70%	不適用

實際結論：出租公寓在長期產生的總回報（租金現金流加資產增值）優於定期存款，但需要較大資本、管理知識及承受流動性風險的能力。據VnExpress報導，2015至2023年間，胡志明市公寓市場年均漲幅達7%至12%。

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優化租金收益率的策略

要將收益率從一般水準提升至優良，投資者可採用以下策略：

選擇合適的郡區及物業級別：

• 優先考慮外籍人士社群聚集或大型企業群集的區域。
• 中階物業（2至4 tỷ）通常比高端物業獲得更好的淨收益率，因購買價格較低，而租金降幅並不相應。

選擇具競爭優勢的公寓：

• 高樓層、景觀優美、寬敞陽台。
• 靠近國際學校、商場及醫院。
• 項目配備泳池、健身房及完善保安設施。

優化運營管理：

• 條件許可時自行管理，節省8%至15%的費用。
• 在多個平台發布廣告，拍攝專業照片。
• 簽訂1至2年長期租約以降低空置率。
• 考慮在旅遊區採用短期日租（short-term rental）模式，但需事先確認大樓內部規定及當地法律法規，請參閱法律圖書館的房地產經營法。

合理運用財務槓桿：

• 以優惠利率貸款購買物業價值的50%至60%，可放大自有資金回報率（return on equity），但需仔細計算現金流，確保租金收入足以償還銀行利息。請關注越南國家銀行的最新房貸利率動態。

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投資前必知的風險

在胡志明市投資出租公寓並非沒有風險，以下幾點需特別留意：

法律風險：

• 尚未取得紅本（Sổ Hồng，即所有權證書）的公寓無法抵押，且難以轉讓。購買前須徹底審查法律文件。詳細指引請參閱胡志明市買房流程：從看房到過戶的9個步驟。

供應風險：

• 部分地區（尤其是Thủ Đức市）正有大量新供應入市，短期內可能對租金形成下行壓力。

市場風險：

• 全球經濟波動、利率上升或外商直接投資（FDI）流入減少，可能影響外籍人士的租賃需求。

運營風險：

• 租客拖欠租金或損壞物業。務必簽訂條款明確的租賃合約，並依規定收取押金（通常為2個月租金）。

政策風險：

• 稅務法規、貸款政策或所有權限額的變動可能影響投資效益。請關注建設部以掌握最新政策動態。